[화니화니 투자경험담] 서울 2주택자가 되기까지

안녕하세요. 

행복한 투자자로 성장하는 화니화니입니다. 

투자 경험담에 글쓰는 날을 기다려왔는데 드디어 그날이 왔습니다! 

투자를 준비하고 실행하면서 많은 분들의 도움을 받아  

길을 잃지 않고 투자까지 도달할 수 있었습니다. 

저도 다른 분들께 도움이 되고 싶은 마음으로 투자 경험담을 써보려고 합니다.  

[Part 1. 2023년, 0호기를 1호기로]

#헤어질 결심

작년 11월, 내마중 강의를 들으며 “(우리 집과) 헤어질 결심”을 하게 되었습니다.

인테리어까지 하고 들어간 실거주 집에 안정적으로 거주하고 있었지만 

돈을 다 깔고 앉음으로써 많은 기회비용을 놓치기보다 

우리 집을 임차인에게 임대해서 실익을 얻는 게 낫다고 판단했습니다. 

감사하게도 가족들의 동의를 얻어 제 생각을 실행에 옮길 수 있게 되었습니다.  

#자산재배치 이후, 플랜 A와 플랜 B

플랜 A는 더 상급지로 갈아타는 것이었는데 

어영부영 매도시기를 놓치고 나니 갈아탈 곳은 이미 수억씩 오르고 전고를 넘어서

투자 기준에 맞지 않았습니다. 

또한 1주택으로는 제가 원하는 결과(자산소득>근로소득)를 만들 수 없기에

다주택으로 가야겠다는 방향성을 확실하게 정하게 되었습니다. 

다행히 작년부터 1~4급지 서울 앞마당을 꾸준히 늘려왔기 때문에 

투자금 범위에 들어오는 지역에 2호기를 하기로 결심합니다. 

[Part 2. 2024년, 1호기가 2호기를 낳다]

#투자금 만들기 

실거주 집에서 나옴으로써 근로소득의 60%를 온전히 저축할 수 있게 되어

1년 동안 종잣돈을 빠르게 모을 수 있었고, 

1호기의 전세금과 1년 동안 저축 금액을 합쳐 투자금을 마련할 수 있었습니다. 

#투자자의 성향과 상황을 고려하여 투자 범위와 대상 정하기 

전수조사를 해보니 2급지~4급지가 투자 가능한 범위로 좁혀졌습니다. 

이미 앞마당으로 만들어 놓은 지역들은 전수조사와 전임, 매임을 통해 

후보단지를 빠르게 추릴 수 있었고, 

앞마당이 아니었던 곳들은 바로 현장으로 달려감과 동시에 가치판단을 빠르게 진행해 

투자 대상을 리스트업했습니다. 

2급지 선호도 낮은 구축 vs 3급지 중하 선호도 단지 vs 4급지 선호도 높은 단지 

내집마련이라면 땅의 가치가 있는 2급지가 더 좋겠지만, 

저는 2호기를 레버리지해 3호기 투자도 생각하고 있었기에 

4급지의 선호도 있는 신축이 낫겠다고 판단을 했습니다.

전세금을 올려 받아 다음 투자도 기약할 수 있기 때문입니다. 

(이 과정에서 잔쟈니 튜터님 답변이 크게 도움이 되었습니다. 넘 감사합니다.)

또한 1호기가 학군지에 있기 때문에 

2호기는 교통이 중요한 곳에 하는 게 좋겠다고 생각해

제가 할 수 있는 투자와 하고 싶은 투자의 교집합을 찾아 나갔습니다. 

#저평가 단지 중, 이게 최선인가?

전수조사를 하고 매물을 보러 다니다 보니 저환수원리 기준에는 부합하지만

이 투자금으로 할 수 있는 최선인지에 대해서는 물음표가 생겼습니다. 

더 좋은 게 어딘가 있을 거라는 마음으로 전수조사를 하던 중, 

전혀 생각하지 않았던 의외의 지역과 단지가 저평가되어 있다는 것을 발견하게 됩니다. 

다음 날, 이 단지에 바로 가보고 우연히 부동산에 방문했습니다. 

“얼마 전에 20평대가 XX에 거래되어서 30평대 가격이랑 크게 차이가 없어요. 

지금은 30평대가 싸요."

“사장님, 30평대는 매매가가 제 생각보다 높아서 어려울 것 같아요.

그리고 제가 유주택자라 혹시나 전세가 안 나갈 경우 잔금대출도 어렵고

투자금도 빠듯해서 안될 것 같아요."

“주인이 0억에 전세로 살고 싶어하는 집이 있어요.”

“네? 그렇게 높게요? 현재 시세보다 굳이 왜 높게 거주하려고 하실까요?”

“분양받은 집이라 이 집에서 이사가기는 싫고 오래 거주하고 싶으신가봐요.”

일단 “퍽 괜찮은 조건”이라는 생각이 들어서 며칠 뒤 그 집을 보러 갔습니다. 

매매가가 조금 더 싼 집도 같이 봤는데 전세를 새로 맞춰야 하는 리스크가 있었고

주인전세 집은 전세를 맞추지 않아도 되지만 매매가가 0.3억 더 비쌌습니다. 

조건이 마음에 들지만 매매가가 제 기준에는 들어오지 않았기에 

네고를 해서 제가 원하는 가격으로 만들지, 

새로운 물건을 천천히 더 찾아볼지 사이에서 다시 고민을 했습니다. 

제가 전수조사한 단지 중 저평가 단지들을 추리고, 

그 단지들 중에서 가치가 좋은 물건을 뽑았을 때

이 단지의 가치가 가장 좋았고 

안전마진은 물론 역세권 대단지 신축임을 감안했을 때 앞으로 상승여력도 더 있어 보였습니다.

같은 생활권 내에 하락률이 더 컸던 구축 대장도 있었지만 

하락장에서는 가치가 더 좋은 것을 고르라는 강사님들 말씀에서 인사이트를 얻어 

하락률이 덜해도 투자기준에 들어오고 가치가 더 좋은 것을 선택하기로 합니다.  

#협상의 과정

이제 원하는 가격으로 만드는 일만 남아서 사장님께 제 상황을 정리해 말씀드렸습니다. 

“사장님, 그 매물이 마음에 드는데 가격이 조정되어야 매수가능할 것 같습니다.

매도인이 말씀하셨던 전세금보다 더 낮춰도 되니 매수가격을 조정해주세요.

중간에 입장이 곤란하시겠지만 일단 제 의사만 전달해주시면 감사하겠습니다. 

만약 어려우시면 저는 다른 매물 더 찾아보려고 합니다. 

사실 이렇게 빨리 매수할 생각이 없었는데 사장님이 넘 좋은 매물 보여주셔서 

매수해도 되겠다고 판단한 거예요.”

저는 그 가격으로 조정이 가능하다면 가치와 가격에 대한 확신을 갖고 매수할 수 있다고 생각했고, 

만약 조정이 안되어도 12월까지 천천히 매물을 찾을 계획이었기 때문에 아쉽지 않았습니다. 

“매도인이 그동안 가격 하나도 안 깎아줬었어요. 일단 말은 해볼게요.”

(매도인과 통화&등본 확인 후)

“등기부 등본 보니까 대출금이 많아서 갚고 싶으신가봐요. 

그리고 새로운 주인이 나중에 들어와서 산다고 하면 어쩌나 걱정하더라구요. ”

등본과 대화를 통해서 매도인의 상황을 파악했고, 

저희는 그 집에 거주할 생각이 전혀 없고, 

오히려 오래 살아주시면 더 감사하다고 뜻을 분명하게 전달드렸습니다. 

그렇게 몇 번의 핑퐁이 오간 다음에 

최종적으로 제가 원하는 가격에 매수를 하게 됩니다. 

투자금이 조금 더 들어도 싸게 사는 게 중요했기에 

전세금을 조금 낮춰 투자금이 더 들더라도 매매가를 조정하는 데 초점을 맞췄습니다.    

전세금은 2년 뒤 올려받으면 되지만 매매가는 한 번 결정되면 바꿀 수 없기 때문입니다. 

이렇게 얼떨결에 매수를 해도 되나 싶을 정도로

매수 진행과정이 순식간에 마무리 되었습니다.  

#우연과 우연이 이어져 운을 만들다 

실거주 1주택에서 거주보유분리를 통해 서울 2주택자가 되기까지 

우연에 우연이 더해져 많은 일들을 경험하게 되었습니다. 

‘경제적 자유’라는 원대하고 간절한 목표를 가지고 투자 공부를 시작한 건 아니었지만

우연히 시작한 투자 공부가 재밌었고, 그렇게 한 달 한 달 과정에 충실하다보니 

앞마당이 쌓여 있었고 부자 이너서클 안에서 좋은 인연들을 만날 수 있었습니다.

얼마 전 아너스와의 만남에서 잔쟈니 튜터님을 만나고, 

며칠 뒤 조장 튜터링에서 또 잔쟈니 튜터님께 질문을 할 수 있었던 것도,

하필 그 매물을 가지고 있던 부동산에 들어간 것도,

마침 그날 남편이 일찍 퇴근해서 함께 매물을 볼 수 있었던 것도, 

모두 우연에 우연이 더해진 일이었습니다. 

지금의 결과를 만들기까지 운이 참 많이 따랐습니다. 

제 실력이 뛰어나거나 노력을 많이 해서가 아니라 

운이 좋았던 것을 알고 있기에 앞으로도 실력을 쌓는 일은 계속 해나갈 것입니다.

[Part 3. 2025년, 다음 투자 준비하기]

2호기는 제 투자의 완성이 아니라 그 다음 투자를 위한 발판입니다. 

당분간 리스크 헷지를 위해 투자금을 모으는 시간을 보내야 겠지만 

좀 더 시야를 넓혀 앞마당을 넓히는 일을 계속 하며 다음 투자를 준비할 것입니다.

투자를 할 수 없는 시기에도 언제든 투자를 할 수 있게 준비작업을 해놓아야 

기회가 왔을 때 기회를 잡을 수 있다는 것을 그동안 몸소 느꼈기 때문입니다. 

나와 함께 일할 자산이 있다는 것에 감사하며 

더 튼튼한 시스템을 만들 수 있도록 다음 투자도 제 속도대로 이어나갈 계획입니다. 

[Thanks to]

너바나님을 비롯한 많은 월부 강사님들께서 

수강생들의 투자 경험담을 읽는 게 행복버튼이라고 하셨는데

제 경험담이 애써주시는 강사님들께 작은 행복버튼이 되었으면 좋겠습니다. 

그동안 진심을 다해 나누어주신 인사이트 덕분에 

이제 투자 공부를 하는 사람에서 투자를 할 수 있는 사람이 되었습니다. 

월부 환경에서 공부하지 않았다면 

제 경험치로 생각하지 못했을 여러 방법들을 생각하고 실행에 옮길 수 있게 되었습니다. 

강의도 넘 큰 도움이 되었지만 

개인적으로 강사님들과 소통할 수 있는 여러 기회

(오프강의, 코칭, 강사와의 만남, 아너스와의 만남, 조장 튜터링 등)들도 

정말 큰 도움이 되었습니다. 

바쁜 시간을 쪼개서 수강생들과 이야기 나눠주시는 모든 강사님과 운영진분들께 감사드립니다. 

그동안 만났던 모든 동료분들께도 감사합니다. 

저보다 더 어려운 환경에서도 열심히 투자 생활을 이어나가시거나 

저 멀리 앞서 나가는 분들을 보며 배울 수 있는 기회도 넘 소중했습니다.  

그리고 저를 믿고 힘을 실어주는 남편과 

엄마의 출장을 응원해주며 “아파트 아파트” 노래를 부르는 아이에게도 감사합니다. 

실력과 태도를 겸비한 투자자가 될 수 있도록 반복하고 복기하며 성장해나가겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 모두의 행복한 투자 생활을 응원합니다^^

*나눔글

[투자 경험담]

1. 자산재배치 경험담 “0호기를 1호기로”

 https://weolbu.com/community/1346537?inviteCode=1CF458

2. 물건을 만들 뻔한 이야기 

https://weolbu.com/community/1706748?inviteCode=1CF458

3. 자산을 2배 늘리는 선택하는 법 

https://weolbu.com/community/1756922?inviteCode=1CF458

4, 부동산 시황 

https://weolbu.com/community/1879095?inviteCode=1CF458

[월부 생활 경험담]

1. 첫 조장 경험담 (23.11)

https://weolbu.com/community/261076?inviteCode=1CF458

2. 열중 강사와의 만남 후기 (24.8)

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3. 메로나 튜터님 투자코칭 후기 (24.9)

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4. 기초반 수강을 마친 동료분들게 (24.9)

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5. 성장일기(feat. 1st MVP) (24.10)

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6. 아너스와의 만남 후기 (24.11.10)

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7. 잔쟈니 튜터님 튜터링 후기 (24.11.13)

https://weolbu.com/community/1926570?inviteCode=1CF458

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