현재 시점 가장 좋은 투자를 하는 방법 [김인턴]



"막상 네이버 부동산을 보면

투자금을 초과하는데 어떻게 해야하나요?"

"지금 가진 종잣돈으로

어디에 투자를 해야할지 모르겠어요"

"많이 올랐다고 하는데 그래도 서울을 봐야하지

아니면 수도권으로 눈을 돌려야할지 어려워요"

얼마남지 않는 2024년

올해 안에 투자를 하겠다고 다짐했지만

위와 비슷한 고민이라는 벽에 막혔다면..

아마도 이 글이 도움이 되실겁니다.

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

지난주 토요일 비가 오고 나더니 갑작스럽게 추워진 날씨에 출근하면서 깜짝 놀랐네요 다들 따뜻하게 챙겨입으시면서 건강도 잘 챙기셨으면 좋겠습니다. 건강해야 임장도 가고 임보도 쓸 테니까요 :)

들어가기에 앞서 간략하게 현재 시장 분위기를 정리해보자면 '줄다리기'라는 단어로 정리할 수 있습니다. 팔려는 자와 사려는 자 그 사이에서 힘 겨루기가 진행되고 있으며 선호도가 높은 지역과 단지, 중간, 선호도가 떨어지는 지역과 단지로 크게 나누어 봤을 때 미묘하게 분위기가 다른 것을 확인할 수 있습니다.

눈에 띄게 호가가 내려오는 것처럼 보이지는 않지만 실제 현장에 가서 확인해보면 생각보다 가격이 크게 조정이 되는 곳들도 있고, 가격 조정이 어려운 지역들이 있는 다소 여러가지 상황이 얽혀있다고 보시면 될 것 같습니다.

이런 현재 상황에서 좋은 투자를 할 수 있는 몇가지 방법, 그리고 그 과정에서 생기는 고민과 궁금증에 대한 이야기를 드려보려고 합니다.

#적정 투자금

'적지 않는 X억을 이 단지를 투자하는데 써도 될까?'

'싼 건 알겠는데 투자금이 많이 들어서 아쉽다'

이렇듯 개별 단지들에 대해 어느 정도 투자금이 적당한지에 대해서 기준을 잡는 것 또한 많은 고민을 하게 되는 부분입니다. 사실 그 기준을 잡는다는게 어떤 공식처럼 정해져있는게 아니고 시장 상황과 그에 따라 변하는 가격 등을 고려해서 생각해야하기 때문에 막상 정하기가 참 어려운 것 같습니다.

이 때 생각해봐야하는 건 해당 단지의 가치가 어느 정도인지 생각해보는 것입니다. 내가 들고 있는 돈을 다 넣을만큼의 가치가 있는가를 따져보는 것이죠. 가장 쉽게 가치를 직관적으로 확인할 수 있는 것에는 전고점이 있습니다. 물론, 이 전고점이 언제나 가치를 다 반영한다고 보기는 어렵지만 그래도 전고점만큼의 가격을 지불하고 거주하겠다는 수요를 확인할 수 있기에 어느 정도 의미를 가지고 있습니다.

그 다음 고려해야할 건 내 앞마당 중에서 비슷한 가격을 보이고 있는 단지들끼리 그룹을 묶어서 생각하는 것입니다. 예를 들어보자면, 서울 4군에서 비슷한 가격을 보이는 단지들을 하나의 그룹으로 크게 묶을 수 있는데 대표적으로 동대문구내 답십리, 이문&휘경 구축, 서대문구 홍체 구축, 관악구 봉천 구축, 은평구 녹번/백련산 신축, 성북구 구축 등이 해당합니다.

대략적인 가격을 정리해보자면 구축 전용 84는 매매 8-9억대 / 전세 5억대 전용 59는 매매 7억대 / 전세 4억 중반 정도로 30평대와 20평대 모두 투자금이 3억대 전후이며 전용 84의 전고점은 10~11억 수준임을 확인할 수 있습니다.

여기서 보통 가격이 싸다는 수준을 전고점 대비 20% 하락했다고 이야기할 수 있는 전고점이 11억 되는 단지를 기준으로 8억대 후반이면 싸다고 이야기할 수 있습니다. 현재 전세가격이 5억대 중후반대임을 감안하면 3억이라는 돈이 필요로 하는데, 이때 확인해봐야하는 것이 내 앞마당 중 상급지에 비슷한 돈으로 투자할 수 있는 단지가 없느냐를 따져보는 것입니다.

그렇게 살펴봤을때 3억이라는 투자금으로는 4군이 아닌 3군에서 더 좋은 단지도 투자가 가능하고 경험적인 부분이지만 4군 구축의 가치를 생각했을때도 3억이라는 투자금은 아쉽다고 볼 수 있습니다.

8억대 후반이라는 가격을 조금 더 조정해 8억 초중반으로 만든다면 2억대로 투자가 가능하고 2억대의 투자금으로는 더 좋은 단지들 중에서 투자를 할 수 있는 단지가 거의 없기 때문에 2억대 정도의 투자금이라면 적정하다고 볼 수 있는 것이죠.

이런 기준으로 정리해보자면 현재 시점으로는 대략적으로 아래와 같이 생각해 볼 수 있습니다.

전고점 12~14억 : 투자금 3억대 → 현재 10~11억대

전고점 10~12억 : 투자금 2억대 → 현재 8~9억대

전고점 9~10억 : 투자금 1.5억~2억이하 → 현재 6~7억대,

전고점 8억 : 투자금 1억~1.5억 → 현재 5~6억대

전고점 7억 이하 : 투자금 1억 이하 → 현재 4~5억

※ 단지 가격이 -20% 이상 하락해 매우 싸다면 투자금이 더 들어가더라도 적극적으로 투자를 검토해야합니다.

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​물론 실제 투자를 할때는 더 좋은 단지들도 시장 상황에 따라 얼마든지 더 적은 투자금으로 투자를 할 수 있고 가격 변화에 따라 이 기준은 언제든지 바뀔 수 있습니다. ​ 그리고 실제 서울내 많은 단지들의 가격을 트래킹하면 이 정도 되는 단지는 투자금이 이정도가 괜찮을 것 같은데 라는 생각이 들기도 하니까 가격도 계속 확인해 가시면서 비교를 하는 것은 반드시 필요합니다.

#투자하기 좋은 지역

전세가격은 투자를 하는데 있어서 중요한 비중을 차지 합니다.

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여러가지 이유가 있는데 실사용가치를 보여준다는 점도 크고 전세가격이 높으면 상대적으로 전세가율이 높으며 이는 투자금과 수익률로 이어지기 때문입니다.

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전세 레버리지 투자에 있어서 전세금을 레버리지로 사용하는 만큼 전세 가격이 높을수록 더 좋은 자산을 매수할 가능성도 높아지게 됩니다. 물론 레버리지의 크기가 커질수록 리스크가 올라가기 때문에 이에 대한 대비는 꼭 체크해야합니다.

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​KB 부동산 월간 시계열 기준으로 10월 서울의 아파트 전세가율은 54%이며 구별로 나눠서 살펴봤을때 60%가 넘는 지역은 성북, 강북, 관악, 금천, 중랑정도가 있고 가장 전세가율이 낮은 지역은 강남, 서초, 송파, 용산, 강동구 정도가 됩니다.

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경기도로 넘어오게 되면 평균 전세가율은 65% 수준이며 전세가율이 높은 지역은 아무래도 경기도 외곽에 위치한 곳들이 많습니다.

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상대적으로 선호도가 떨어지는 지역이 전세가율이 높은 이유는 과거 상승장 매매와 전세 가격의 폭이 선호도가 높은 지역보다 크게 벌어지지 않은 상황에서 하락과 조정을 거치며 그 폭이 더 빨리 줄어든 것도 있지만 그만큼 매매를 하기에는 아쉽게 느껴진다는 의미도 담겨습니다.

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​여기서 일정 선호도 이상을 가진 서울/수도권 기준 4군 이상의 지역으로 다시 한번 전세가율 그래프를 살펴보면 용인 수지구와 안양 만안구가 65%로 가장 높으며 의왕시, 관악구, 성북구가 61% 수준입니다.

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정리해보자면 지역 전체적인 위상을 고려하여 수지구가 안양시 만안구보다 더 높기에 현재 일정 선호도 이상을 가진 지역 중 경기도에서 전세가율이 가장 높은 곳은 용인 수지구가 됩니다.

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계속 이야기드리지만 공급이 있는 지역을 제외하고 서울, 수도권의 8억대 아파트는 전세 가격은 5억대이며 7억대로 내려오면 전세가격은 4억 중반 전후가 됩니다. 매매 가격이 6억 정도 하는 곳이라면 4억 초반 정도의 전세가격을 보이고 있구요.

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반면 전세가율이 높은 수지구는 몇몇 단지를 살펴봐도 8억대 아파트는 전세가 6억대 7억대는 전세 5억대, 6억대는 4억대로 평균적으로 전세가격이 5천에서 1억정도 더 높은 가격으로 나오고 있고 실제 거래가 되고 있습니다.

​수지랑 비교하기 좋은 평촌의 단지들은 공급으로 인한 영향이 크긴 하지만 매매가 7억대, 8억대 모두 전세 4억대 가격을 보입니다. 이외 비슷한 위상을 가진 지역들 역시 비슷한 가격대를 보이고 있으며 수지구의 전세가격이 높다는 것을 다시 한번 더 확인할 수 있습니다.

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서울에 투자를 하려고 하는데 내 투자금으로 가능한 단지들이 많은 아쉬움을 남기고 있다면 하나의 대안이 될 수 있는 지역으로 살펴보셔도 좋을거라고 생각됩니다. 애매한 서울의 구축보다 오히려 더 좋은 선택지가 될 수 있으며 높은 전세가격으로 인해 투자금도 줄일 수 있을테니까요.

물론 이 모든 것은 가격이 싸냐 비싸냐라는 저평가가 전제 되어야합니다. 이렇게 대략적으로 지역을 선정하는 방법을 확인했다면 개별 단지로 들어가서 직접 후보를 확인하는 것이 필요합니다.

#더 좋은 단지를 투자하는 방법

내 현재 상황에서 대략적으로 집중해서 봐야할 지역의 윤곽을 잡았다면 구체적으로 투자를 하기 위해 후보 단지룰 정하는 순서는 다음과 같습니다.

가장 먼저 내가 아는 지역내에서 단지별 가격을 확인하고 서울, 수도권의 경우 전고점 대비 20% 정도 가격을 보이고 있는 단지들을 추려냅니다. 그리고 가격이 싼 단지들을 확인하고 그 중에서 내 투자금에 맞는 단지들을 우선순위로 선택하게 됩니다.

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지방도 비슷하지만 기본적으로 절대적 저평가에 가까운 시장이기에 절대적 저평가로 판단하는 것도 필요하지만

그 지역내에서 혹은 다른 지역들과 상대적인 비교평가를 통해서 가격이 싼 단지들을 확인합니다.

그 이후에는 서울/수도권과 동일하게 내 상황과 리스크를 확인한 뒤 그 중에서 가장 좋은 선택지를 고릅니다.

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하지만 이런 과정을 거쳐서 뽑았는데 그렇게 나온 단지를 보면 뭔가 아쉬운 마음이 들고 정을 붙이기 어렵습니다. 그리고 혹여 의견을 물을때면 조금 더 넓게 봤으면 좋겠다 혹은 조금 더 좋은 지역, 단지를 봤으면 좋겠다 라는 피드백을 듣기도 하는데...

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'분명 나는 가격을 다 확인하면서 뽑은건데....' 내가 뭔가 놓친 건지, 제대로 보지 못한건지 등의 생각들이 들면서 자신감도 떨어지기도 합니다. 위에서 말한 딜레마에 벗어나기 위해서는 크게 3가지를 기억하는게 필요합니다.

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첫번째는, 서울/수도권 투자를 목표로 한다면 전고점대비 20%를 고정적으로 생각하지 않는 것.

실제로 현장을 가서 매물을 보다보면 실제 가격보다 조정되는 경우가 많습니다. 그렇기에 20%를 고정적으로 생각하는 것이 아니라 협상을 통한 가격 조정을 고려해서 보는 것이 필요하기에 전고점 대비 하락에 대한 범위를 넓혀서 러프하게는 -15%에서, 타이트하게는 -18%로 보는 것이 필요합니다.

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두번째는, 투자금의 범위를 넓혀서 생각해야합니다.

내가 1억이 있다고해서 투자금이 딱 1억으로 할 수 있는 그런 단지들만 보는 것이 아니라 그 범위를 넓혀서 2억이 아닌 2.5억에서 3.0억으로 잡고 보는 것입니다.

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지역마다 다르긴 하겠지만 거래가 활발하지 않는 지역이라면 매매 가격의 앞자리가 충분히 바뀔 수 있는 시장입니다. 더불어 지역내 전세 물량이 부족하고 향후 3개월간 입주도 제한적이라면 전세 가격이 지금보다 올라갈 가능성도 높습니다.

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예를 들어, 현재 4급지 구축 59의 일반적인 가격은 매매 7억초중반에 전세 4억초중반으로 거래가 활발하지 않은 지역이라면 7억 초중반의 가격은 6억 후반~7억 초반으로 조정가능하며 지역내 전세 물량이 많지 않다면 4억 초중반의 전세가격은 4억후반~5억 초반으로 생각해 볼 수 있습니다.

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그렇다면 내가 네이버 부동산을 보면서 생각한 투자금은 3억 정도였는데 실제로는 2억대로 투자가 가능하게 됩니다.

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세번째는, 실제 현장으로 가서 확인하는 것입니다.

물론 과거보다 장부 물건이라는 개념이 많이 사라지긴 했지만 여전히 현장으로 가면 네이버 부동산에는 올라가 있지 않은 그런 숨겨진 매물들이 있습니다.

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그리고 분명 더 높은 가격에 올라와 있었는데 실제 현장을 가서 확인해보면 어떤 이유 혹은 사정으로 높은 가격이 제일 싼 가격으로 조정되는 경우가 있습니다.

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이런 이유로 내가 투자를 하는 것이 목표라면 매번 내가 뽑는 단지들이 비슷하게 나올 경우 화면만 보는 것이 아니라 첫번째와 두번째에 적혀진대로 범위를 넓혀서 살펴보면서 우선순위로 나온 단지들을 직접 찾아가거나 최소환 전화를 해보는 노력을 해야합니다.

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​예를 들어볼게요. 아래 단지는 4군내에 위치한 신축 단지입니다.

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전고점이 14.2억임을 감안하면 -19%정도 수준인데 20%로 고정하여 생각해버리면 이 단지는 빠지게됩니다.

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하지만 7군데 매물이 나와있기에 급하다고 볼 수 있고 구체적인 상황을 확인해 11.5억의 가격을 11억으로 만든다면 전고점 대비 약 23% 조정된 가격으로 변하게 됩니다.

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현재 전세가격은 가장 싼 가격이 7.1억, 해당 단지내 20평대 매물은 5개정도고 인근에 20평대 전세 매물이 부족합니다. 해당 단지보다 선호도 높은 단지의 전세가 현재 8억에 거래되는 것을 감안하면 목표 전세가격을 7.2~7.3억정도로 잡아볼 수 있습니다.

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그렇다면 기존 매매가 11.5억, 전세가 7.1억으로 총 투자금이 4.4억정도가 필요했다면 매매가 11억, 전세 7.3억을 목표로 잡았을 경우 총 투자금은 3.7억으로 약 7천만원 정도를 줄일 수 있습니다. 앞서 살펴본 적정 투자금을 고려해본다고 하더라도 전고점이 14억이라는 점을 감안해도 충분히 매력적인 것도 알 수 있습니다.

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말은 쉽지 실제로 저렇게 된다고 라는 의심을 하텐데 실제로 이렇게 거래가 되고 있는 곳들은 우리가 생각하는 것보다 꽤나 많으며 누군가는 이런 노력을 통해서 내가 가진 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 선택을 하고 있습니다.

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좋은 물건이 좋은 가격에 뚝딱하고 나오면 좋겠지만 급매라는 부동산 사장님의 연락이 오면 좋겠지만 실제 좋은 가격의 좋은 물건 혹은 급매는 만들어지는 경우가 더 많았던 것 같습니다.

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마음이 안드는 것이 나온다고 앞마당 탓, 시장 탓을 하는게 아니라 투자금의 범위를 넓혀서 물건을 보고 협상 혹은 시장 상황을 통해서 투자금을 줄이려는 현실적인 노력에 조금 더 집중해보세요.

다소 많기도 하고 조금 복잡할 수도 있는 내용이 들어가 있는 글이었지만 투자의사결정을 내리시는데 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다. 그리고 용기를 내보세요. 가격이 싸고, 내가 감당할 수 있다면 적어도 잃지는 않을테니까요.

한번의 투자로 내 인생을 바꾸겠다는 마음보다는 투자 한건 한건을 쌓아가겠다는 마음으로 바라보시면 용기있는 한 걸음을 내딛으실 수 있을거라 생각됩니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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