올해 10월 처음으로 내마기 강의를 듣고, 드디어 첫 내집마련을 시작하는 부린이입니다.
가계약금을 넣고, 내일 계약서 쓰는 날인데 제가 놓친건 없는지 계속 불안한 마음이라 글을 써봅니다.
- 상황 1) 현재 가계약까지 진행된 매물은 월세임차인이 있고, 전 버팀목 전세자금대출이 있어서 잔금일이 월세계약만료일로 잡았습니다. 25.6.27.에 계약 만료되고, 계약갱신청구권을 쓴 적이 없어서 쓰지 않겠다는 확답을 받고 12월(임차계약만료 6개월전)에 중도금을 넣기로 했습니다. 가계약서에는 ‘매도인은 임차인의 명도에 협조하기로 한다. 명도 책임은 매도인에게 있으며 매도인의 과실 없이 명도가 안될 시에는 본계약은 원천 무효로 하고 받은 계약금 및 중도금은 매수인에게 반환한다.’는 문구가 특약으로 들어가있고, 계약서 특약에는 ‘매도인은 임차인의 명도에 협조하기로 한다. 명도 책임은 매도인에게 있다.' 로 수정하여 넣기로 했습니다.
- 상황 2) 그래도 제가 불안해서(갑자기 갱신권 사용한다고 했을 경우 4월에 갈 곳이 없어집니다.) 부동산 사장님께 말씀드리니 4월에 매도인 앞으로 근저당을 잡고, 소유권이전을 미리 하는 건 어떠냐고 제안하셨습니다. 그럼 잔금일날 제가 실행하는 주담대로 근저당을 갚고, 들어가는 것으로!
제가 여쭤보고 싶은건
- 명도 관련 추가로 안전 장치할 게 있을까요? 부동산 사장님께 생각보다 어필이 잘 되지 않아 어렵습니다.
- 매도인 앞으로 근저당을 잡고, 소유권 이전을 미리 할 경우 종부세 외에 제가 불리할 부분이 있을까요?
- 이외에 잔금일까지 기간이 긴 상황에서 제가 확인할 게 있을까요?
선배님들의 의견 기다리겠습니다.ㅠㅠㅠ
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댓글
안녕하세요 연인님 :)
먼저 강의 들으시고 내집마련까지 이렇게 진행하게 되신것 너무 축하드립니다!
아무래도 첫 내집마련이다보니 계약과정에 놓친게 있지 않을까 불안함이 있으신것 같은데요!
1. 우선 월세입자 명도 관련해 매도인의 책임으로 한다라는 특약을 넣으신점 잘하신것같아요~!
계약서에 넣은 특약은 법적으로 유효하니 크게 걱정하시지 않으셔도 될것 같습니다^^
잔금일을 고정하되 이사날짜는 잔금일 기준으로 협의한다라는 문구를 추가시키시고 월세입자분께도 협의전에 나가시는 날짜를 고정하여 이사날짜를 정하시면 안된다는 점 한번 더 인지시켜드리면 좋을 것 같아요!
게다가 실거주 목적의 매매거래는 6개월전 매도인이 임차인에게 통보한다면 임차인은 계약갱신 청구권을 사용할 수 없습니다! 정 불안하시다면 "본 계약서는 임대차계약 만료 시 매수인이 직접 실입주를 조건으로 작성하는 계약입니다" 라는 문구를 추가시켜도 좋을 것 같아요!
2번은 매도인 앞으로 근저당을 잡는다는 말씀을 제가 이해를 잘 못해 답변드리기가 어려웠구요ㅠㅠ 종부세외에 6월 1일기준으로 재산세부과일이기 때문에 추가로 재산세가 부과될수 있다는 점이 있을 것 같습니다!
추가로 매매계약관련 정리가 되어있는 링크입니다!
https://weolbu.com/community/522271?inviteCode=B29986
한번 꼼꼼히 읽어보시고 계약까지 순탄하게 잘 마치시길 바랄게요!
다시한번 내집마련 축하드립니다!!
존경받는연인님 내집마련 축하드립니다 ^^ 1. 가계약의 특약 내용과 본계약의 특약 내용이 달라진 이유가 있을까요? 세입자를 명도하지 못할 경우에는 계약을 무효로 하는 특약을 넣는 것이 확실할 것 같아 이 부분 가능하다면 원복하시면 좋겠습니다. 2. 세입자가 갱신하는 리스크를 헷지하기 위해서는 두가지 방법이 있습니다. 첫번째는 매도자분께서 세입자분께 갱신권을 청구하지 않겠다는 확약서를 받고 이사비를 드리는 것입니다. 계약갱신청구권 관련한 법률에 임대인과 임차인이 협의한 경우 이사비를 받고 퇴거가 가능합니다. 두번째는 부동산 사장님께서 말씀해주신대로 만기 2개월 전에 연인님께서 소유권을 가져오시는 것인데요. 매도인 앞으로 근저당을 잡고 소유권을 미리 가져오는 경우 연인님께 특별히 불리할 부분은 없어 보입니다. 오히려 매도인분께서 돈을 받지 못하고 명의를 넘기는 것이어서 매도인분의 협조가 필요한 상황인 것으로 보입니다. 잘 참고하셔서 무사히 계약 마치시기를 바랍니다. 연인님 화이팅입니다!!
