내 집 마련과 투자, 동시에 해결하는 법! (이걸 모르시더라구요...)

내 집 마련을 한다면 가급적 여력이 되는 선에서 ‘좋은 하나’를 권합니다. 굳이 금액을 분산시켜 나눌 필요가 없고, 현행 세법을 고려할 때 주택수를 많이 늘릴 경우 취득세 부담으로 수익률이 낮아지기 때문입니다. 

그렇다고 하나만 가지고 있자니 주변이 올라도 팔 수 없어서 흔히 말하는 ‘본전’이라 고민이 됩니다. 계속해서 투자는 해야 할텐데 좋은 방법, 없을까요? 이럴 때는 ‘개인 매매사업자’를 활용해보세요. 이렇게 하시면 내 집 마련과 투자, 동시에 해결 가능합니다. 

첫째, 일단 좋은 물건 하나를 ‘먼저’ 사세요. 

직접 실거주해도 좋고, 아니면 세를 끼고 사둬도 됩니다. 아직 신혼이고 아이가 없다면 세를 끼고 사두되 조정지역일 경우 상생임대주택을 적용하여 거주 없이도 비과세가 되게끔 만듭니다. 상생임대주택은 해당 주택을 취득한 후 1년 6개월 이상 직전 임대차계약을 체결하고, 이후 5%를 초과하지 않는 선에서 상생 임대차계약을 ‘21.12.21 ~ ‘26.12.31까지 체결하면 가능합니다. 이에 대해서는 추가로 또 설명드릴게요.

둘째, 개인 매매사업자를 등록 후 비조정에서 ‘하나’를 취득합니다. 

매매사업자란 말 그대로 ‘주택 매매를 업으로 하는 사업자’ 입니다. 따라서 해당 주택을 임대주는 것이 아닌, 취득 후 적당한 가격에 단기 매각하는 것이 주된 사업내용입니다. 

이때 중요한 것은 비조정에서 하나만 취득하는 것입니다. 그래야 취득세 중과를 피하고 기본세율 1~3%가 적용이 되겠죠. 

이런 방식으로 거주주택을 1번, 매매사업자로 취득한 주택을 2번이라고 한다면 1번 보유한 상태에서 2번 취득하고 2번을 먼저 매각한 후 세금을 내고 차익을 남깁니다. 이후 3번을 취득하고(전체 주택수는 2채, 그래야 취득세 중과 피함) 다시 적당한 때에 3번을 매각해서 이득을 봅니다. 

“아니, 단기간에 매각하는데 세금 많이 나오지 않나요?” 하실 수 있는데요, 매매사업자의 재고자산인 주택은 양도세가 아닌 종합소득세율이 적용되고 이는 보유기간 2년을 필요로 하지 않고 양도차익에 따라 6~45%의 세율이 적용되기 때문에 가능합니다. 

예를 들어 어떤 사람이 ‘24년 1월 소형 아파트를 3억 원에 취득하고, 이를 ‘24년 6월에 3억 5천 만원에 매각을 한다면 양도차익 5천 만원에 대해 양도세가 적용되면 무려 70%의 단기 양도세율이 적용되지만 매매사업자인 경우 15% 혹은 24%의 종합소득세율이 적용될 수 있습니다. 물론 이를 위해서는 매매사업자를 먼저 낸 다음 해당 주택을 취득하는 것이 좋습니다. 

실제 위 사례처럼 단기 매도를 통해 세후 3천 만원 정도의 수익을 낸 지인이 있는데요, 이분의 성공 비결은 처음 매수할 때부터 ‘싸게’ 매입한 것이었습니다. 따라서 이러한 개인 매매사업자를 활용하실 분들은 급매, 혹은 경매나 공매를 반드시 활용해야 합니다. 이왕이면 경/공매를 배워두시면 훨씬 좋겠죠?

또 하나, 가령 3억 원의 주택이라면 대출 포함 자기 자금으로 일단 잔금을 해야 합니다. 즉 세를 끼고 투자를 해서는 이건 매매업이 아니라 임대업이 되기 때문에 양도세가 적용될 수 있습니다. 꼭 기억하세요. 매수하려는 물건의 매매가액 정도는 자금이 준비가 되어야 합니다. 

만약 이게 원활하게 돌아간다면 위 그림처럼 될 것입니다. 거주주택 포함(1번 주택은 임대해도 무방), 2주택 이내를 유지하면서(취득세 중과 회피), 해당 주택을 시세보다 낮게 취득한 후 적당한 수리나 인테리어를 거쳐서 약간의 차익을 남기고 매각하는 것입니다. 그리고 이걸 반복하다보면 처음 매수 주택은 3억 원 대였지만 이후에는 5억, 7억, 10억 등으로 불어날 수 있습니다. 

갭투자와의 차이점은 자산을 불리는 속도를 빨리 키울 수 있다는 점입니다. 갭투자는 기본적으로 3~4년의 시간이 소요되기 때문입니다. 

반면 단점도 있습니다. 생각보다 매매가 안 될 수 있고, 이럴 경우 자금이 묶이고 대출 포함시 이자부담이 커질 수 있습니다. 따라서 반드시 처음 매수할 때 일정 수준 이상 저렴하게 매수해야 합니다. 개인 매매사업자는 이게 가장 중요한 키 포인트가 됩니다. 

이렇듯 부동산 사업자에 대한 이해, 그리고 관련 제도에 대한 세금까지 알아둔다면 실로 할 수 있는 투자법은 무궁무진합니다. 위 방법을 그대로 법인사업자로 할 수 있지만 권하지 않습니다. 취득하자마자 12%의 취득세를 부담해야 하고 거액의 종부세까지 더해져서 수익률이 급격히 낮아지기 때문입니다. 

따라서 좋은 거 하나 먼저 취득하시고, 남은 자금으로 계속해서 굴려보시기 바랍니다. 처음에 작은 눈덩이가 나중에는 크게 불어나있을 것입니다. 감사합니다. 

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