전세사기 전세계약 특약 전세특약 전세사기 피해예방 안산70억대 전세사기
안녕하세요! 험블입니다 :)
최근 잠잠한 것만 같던 대규모 전세사기 피해가 또 발생했습니다.
경기도 안산의 한 도시형생활주택에서 임차인 100여명의 전세 보증금 70억여원을 돌려주지 않은 사건입니다. 해당 도시형 생활주택은 23m²~59m² 규모의 원룸과 투룸으로 구성돼 있고 가해자 부부가 전체를 소유하고 있는 것으로 파악되며 피해자들은 적게는 4000만원에서 많게는 1억원 까지 전세 보증금을 돌려받지 못한 상황입니다
전세사기가 위험한 이유는 피해금액이 상대적으로 크기 때문인데요. 부동산 거래는 큰돈이 오가기 때문에 계약과정에서 위험 요소 및 부가적인 항목들을 잘 따져보는 것이 정말 중요합니다. 오늘은 여전히 발생하고 있는 전세사기의 피해 예방을 위해 ‘전세계약시 꼭 들어가야 할 특약’에 대해 말씀드리겠습니다.
- 전세사기란?
- 전세사기 피해 현황
- 전세계약시 꼭 들어가야 할 특약 6가지
전세사기
전세사기란 쉽게 말해, 집주인이 전세금을 가로챌 목적으로 임차인을 속여, 임차인이 보증금 회수가 불가능 하거나 어려워진 경우를 말합니다.
국민들의 자가 보유율은 여전히 50% 내외라고 하는데요. 반대로 자가를 보유하지 않은 사람들은 전세 혹은 월세라는 형태로 거주를 해야 하기 때문에 전국민의 50% 정도는 피해에 노출이 되어 있다고 볼 수 있습니다. 특히 최근처럼 전세가가 상승하는 시장에서는 전세사기 피해나 우려가 더 높아지고 있습니다.
전세사기 피해현황
24년 현재까지 정부의 인정을 받은 전세사기 피해자는 2만 4668명입니다. 이는 지금까지 전세사기피해지원위원회에서 인정한 누적 피해자로, 부결된 4461명까지 합치면 3만여명 수준입니다.
지역별 전세사기 피해현황을 살펴보면 수도권이 65% 정도로 가장 높았습니다. (인천 포함) 부산 11.7%, 대전 10.7% 등 주요 광역시에서도 높은 비율을 보이고 있습니다.
연령별로는 30대가 48.2%로 가장 높았고 20대 역시 24.8%로 상당히 높은 비율을 보이고 있습니다. 이제 막 사회생활을 시작한 20~30대의 피해자 비율이 높은데 상대적으로 자금력이 약한 시기이기 때문에 피해금액이 큰 전세사기는 더욱 심각하게 다가올 수 밖에 없습니다.
전세사기 예방을 위한 특약 6가지
따라서 전세사기 피해를 사전에 예방하는 것이 정말 중요한데요.
기본적으로는 전세사기 예방을 위한 체크리스트 확인을 통해 집주인 진위, 중개자 신분, 선순위 보증금 등을 꼼꼼하게 확인하는 것이 선행되어야 합니다.
하지만 체크리스트를 모두 확인해도 여전히 불안한 마음이 있으실거에요. 전세사기를 100% 예방할 수는 없지만 적어도 조금은 더 안전한 계약을 위해 전세사기 예방을 위한 특약 6가지를 준비해봤습니다.
전세사기 예방을 위한 특약 6가지
1. 전세자금 대출 관련
보통 계약서 작성 이후 전세자금 대출의 심사기간이 1~2주 정도 소요됩니다. 이 기간 내에 임대인 혹은 임차물에 대한 하자 문제로 전세자금 대출의 실행이 불가한 경우가 생기는데요. 이럴 때는 이미 납입한 계약금 여부로 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이러한 경우에는 아래의 특약을 작성해서 분쟁을 최소화할 수 있습니다.
- 임차인의 전세자금 대출 불가 시 임대인은 계약을 해지하고 계약금과 지불한 금액 전부를 즉시 반환한다.
2. 전세보증금 반환보증보험 관련
전세사기를 예방하기 위해서 필수로 가입해야 하는 것이 전세보증금 반환보증보험인데요. 일부 주택의 경우 보증보험 가입이 거절되는 경우가 있기 때문에 아래의 특약을 작성해서 계약금 및 보증금을 지킬 수 있습니다.
- 임차인의 귀책 없이 전세보증금 반환보증보헙에 가입할 수 없는 경우에는 계약을 취소하고 보증금을 반환한다.
3. 소유권 이전 관련
전세자금 대출 및 전세보증보험 심사 과정 도중 갑자기 소유자가 바뀌면 여러 문제가 발생할 수 있습니다. 이를 예방하기 위해서는 아래와 같은 특약을 첨부하시면 됩니다.
- 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.
4. 등기부상 권리 변동 관련
전세 계약 기간 동안 임차주택에 근저당 혹은 가압류 등의 권리를 설정한다면, 임차인의 대항력에 영향을 미칠 수 있습니다. 이런 경우에는 아래의 특약을 통해 임차인의 대항력을 확보해야 합니다.
- 임대인은 계약 당시 등기부상 권리관계를 잔금 익일까지 유지하기로 한다. 위반 시에는 임차인이 계약을 해제할 수 있다. 이때 손해배상금액은 임대인과 임차인의 합의에 따른다.
5. 체납 세금 관련
임대인에게 체납된 세금이 있다면, 경매 시 손해를 입을 수 있습니다. 이럴 때 아래의 특약을 꼭 작성하셔야 합니다.
- 임대인은 국세, 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며 임차인이 세금 체납 내역을 확인하는 것에 적극 협조한다. 만일 체납액이 확인된다면 잔금 지급일 전날까지 체납액 전액을 반드시 상환한다.
6. 임차기간 중 매매 관련
임대차 계약 도중 임대인이 바뀌는 경우가 있습니다. 전세사기의 대표적인 사례이기도 한데요. 대다수의 임대인들은 임차인에게 고지를 하지 않기 때문에 임차인이 이 사실을 모르는 경우가 많습니다. 이를 방지하기 위해서는 아래와 같은 특약을 꼭 작성 하셔야 합니다.
- 계약 기간 중 매매 계약 체결 시 반드시 임차인에게 고지한다.
*임대인이 변경된 경우 임차인은 임대인 지위 승계를 거부하고 임대차를 종료할 수 있습니다.
지금까지 전세사기 피해 현황 및 피해 예방을 위한 특약까지 살펴봤습니다. 최근 ‘빌라 포비아’라는 단어가 등장할 정도로 전세사기는 빌라 혹은 오피스텔 등에만 국한된 이야기인줄 알았는데, 갈수록 아파트에서의 피해 사례도 늘어나고 있습니다.
아파트에 거주한다고 해서 방심할 수 없는 상황입니다. 전세 및 월세 계약시 특약사항을 꼼꼼하게 체크하셔서 내 자산은 스스로 지킬 수 있어야 합니다. 뿐만 아니라 우리같은 전세 투자자의 입장에서도 임차인의 보증금을 지켜줘야 할 의무가 있기 때문에 꼭 숙지할 필요가 있습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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