지금 체크해야 할 부동산 세금, 3가지 포인트!

지난 12월 3일, 충격적인 일이 벌어졌습니다. 많이들 놀라셨을텐데요, 일주일이 지난 지금 아직도 그 혼란은 계속되고 있습니다. 부동산 시장에 참여하신 여러분들은 일단은 ‘관망’하시길 권합니다. 다만 이 경우에도 부동산 세금 측면에서는 꼭 체크해야 할 3가지가 있습니다! 

(그림 1) 2025 부동산 세금 체크사항

첫째, 다주택이면서 조정지역 주택 보유시 양도세 중과를 먼저 체크해야 합니다. 

아시다시피 양도세 중과 해당시 세부담은 급격하게 커집니다. 다만 정부 시행령 개정으로 25.5.9까지는 2년 이상 보유한 주택에 대해 양도세 중과는 적용되지 않습니다만 이번 일로 이를 장담할 수 없게 되었습니다. 따라서 그 이전까지 매각 또는 증여 등을 고민하셔야 합니다. 

“저는 무주택 혹은 1주택이니 상관없는데요?” 하시는 분들은 죄송하지만 ‘하수’ 입니다. 바로 이럴 때 조정대상지역에서 좋은 물건이 나올 수 있기에 늘 이를 체크하셔야 합니다. 최근 상담을 오신 분들은 강남 A 지역 물건을 팔고 더 좋은 강남 B로 옮기고 싶다거나, 아깝지만 더 들고 가기 힘든 강남 C를 급매로라도 팔아야겠다는 문의가 많습니다. 

그런데 제가 보니 처분하려는 강남 A, 강남 C 모두 좋은 물건들입니다. 이런걸 잡으시기 바랍니다. 답은 현장에 있습니다. 

둘째, 보유세 과세기준일 6월 1일 전 매각을 고려해야 합니다. 

과거 부동산 규제 시기때 다주택자들이 가장 두려워한 정책은, 1)우선 양도세 중과로 퇴로를 막고(최대 75% 세율로 매각이 힘듦), 2)이후 보유세를 크게 올린 것이었습니다. 따라서 다주택자들은 보유세 전략을 최우선으로 고려해야 합니다. 

극단적인 경우 조정지역 2주택도 종부세 중과가 들어갈 수 있고, 이때는 공동보다 단독명의가 나을 수 있습니다. 

(그림 2) 조선일보, 2021.11.22

21년도에 나온 조선일보 기사입니다. 마래푸 30평, 파크리오 20평 보유시 종부세는 5698만원, 보유세 총액은 6563만원으로 그 직전년도 대비 3.3배 그리고 2.7배가 올랐습니다. 3년이 지난 지금 같은 단지 공시가격은 기사에 나온 것과 유사한 11억 후반 ~ 12억 초반입니다. 고민이 되는 시점이죠?

셋째, 25년 상반기까지 상생임대주택, 꼭 고려하세요!

일단 보유한 주택이 있다면 상생임대주택 요건을 갖추시는게 좋고, 이제 매수를 하신다면 가급적 주택수를 줄이되 좋은 지역, 즉 현재 조정대상지역 물건을 세 끼고 사 둔 다음 상생임대주택 요건을 갖춰 거주없이 비과세 전략을 가는게 좋습니다. 

그 ‘데드라인’이 바로 25년 상반기 입니다. 이때까지 최소 1년 6개월 이상해야 하는 직전 임대차계약(취득 후 맺는 계약), 이후 2년 이상 해야하는 상생임대차계약을 체결하면 상생임대주택 요건을 갖출 수 있어서입니다. 이는 시행령 개정사항으로 현재 탄핵정국과 상관없이 개정된 내용입니다. 

원래 연말은 모임도 많고 은근 바쁜 시기입니다. 이런 와중에 지금과 같은 일이 벌어졌으니 다들 경황이 없으실텐데요, ‘호랑이 굴에 들어가더라도 정신만 차리면 된다’라는 일념으로 내년도 계획을 잘 세우시기 바랍니다. 원래 이런 혼돈기에 좋은 기회는 더 나오는 법입니다. 과거 IMF 그리고 2008년 금융위기 시절을 잘 생각해보시기 바랍니다. 관련 책이나 영화를 보시는 것도 좋겠군요. 계속해서 또 말씀드리도록 하겠습니다. 감사합니다.