3년차 투자자가 말하는 매물임장 하는 방법 [좀슐랭]



안녕하세요.

솔직한 나눔을 전달하는 투자자 좀슐랭입니다.

실전반 사전임장 보고서 제출 날이었습니다.

이제 실전반의 꽃인 매물임장을 하게 될텐데요.

저의 매물임장 방법에 대해

진짜 솔직하게 쓰고자 합니다.

(지극히 주관적인 글이니 불편러들은 참고바람)

유남생??

각설하고 고고고!!





# 매물선정하기

매물을 보기위해선 예약을 해야 합니다.

'그냥 보고 싶은거 보면 안되나요?' 라고

물으실 수 도 있겠지만

그것도 좋습니다.

하지만 투자자로써

상대적으로 가치대비 싸게 보이는 물건을

보는게 좋습니다.

'그런데 가치 대비 싸게 보이는 물건 어떻게 찾아요?'

매임하기전 다들 사전임보(개요,입지,시세)까지

제출했다는 가정하에

전 여기서 시세그룹핑이 가장 중요하다고

생각됩니다.

예를들어 볼까요??





시세그룹핑 하는 방법에 대해 설명 드리자면

첫번째,(이게 진짜 중요함)

분위기 임장하면서 내가 생각해놓은

생활권별 순서(가치순서)대로 먼저 나열한다.

두번째, 생활권 순서대로 평형별/가격대를 나열한다.

위 그림의 예시를 보면

1등 생활권 후아파트가 13.5억이고 4등 생활권 좀아파트가 13.8억입니다.

그럼 딱봐도 후아파트가 상대적으로 싸보이죠?

다시

이번엔 2등 생활권 삼아파트가 12.6억이고 5등 생활권 신아파트 12.5억입니다.

'2등이랑 5등이랑 가격차이가 별로 안나네? 2등 생활권 삼아파트가 상대적으로 싸보여!'

라고 생각이 드실겁니다.

비교평가가 무엇인가요?

같은 가격일 때 더 가치가 있어 보이는 것

같은 가치일 때 더 싼 것

이 두가지 아닌가요?? ㅎㅎ

내 두발로 임장다녀서 가치를 알고

내 두손으로 가격을 넣어서

저평가되어 보이는 물건을 먼저 선별하시고

매물을 예약 하시면 됩니다.

(그래프 보다 두발 두손이 짱임)





# 매물예약하기

매물예약은 쉽습니다.

위에 나온 가격대의 물건을

네이버 부동산에 찾아서 전화 걸어

예약하면 끝입니다.

근데 어느 부동산 주로 전화를 하느냐??



예를들어 내가 보고 싶은 매물이

여러 부동산에 나와있는 경우가 있습니다.

중개사를 클릭하면





이렇게 여러 부동산이 나올 겁니다.

우선 사장님 한명 한명 다 클릭해 봅니다.

클릭해서 어떤걸 볼까요??





중개사 정보 중

최근 3개월 집주인확인 건수를 보고 결정합니다.

집주인확인 건수가 중요한 이유는

1. 부동산 사장이 집주인과 통화 후 등록한 실제매물이다.

2. 매물의 소유주가 확인된 물건이다.

3. 집주인이 실명을 인증해준 매물이다.

4. 허위매물이 아니다라는 의미이다.

.

.

.

장황하니 머리아프죠?

쉽게말해서 부동산 사장님이

열심히 일을 한다는 뜻입니다!!

제 경험상 일잘러 사장님일수록

말도 친절하게 부드럽게 하시고

매물에 관한 질문에도

막힘없이 답변을 해주셨습니다.





# 매물임장하기

이제 예약을 하셨으니

진짜 매물을 보러 가야겠죠??

만약 내가 2시간 간격으로

매임을 잡았으면

10:00~12:00

12:00~14:00

14:00~16:00

16:00~18:00

넉넉하게 4타임을 잡을 수 있습니다.

첫번째 매물이 10시 예약이니

5분이나 10분전에 가면 될까요?

저는 반대로

30분 먼저 일찍 들어갑니다

그리고 부동산 사장님에게 이 이야기를 들어야 합니다.

'왜 이렇게 일찍 오셨어요??'

그 이유는 부동산 사장님을 살짝 당황시키는 것입니다.

현장에서 부동산을 계속 다니다 보면

부동산 사장님의 현란한 말솜씨와 영업력에

설득 당하는 본인을 발견하신 분들도 있을 겁니다.

그만큼 저는 부동산 사장님들은 기존쎄라고 생각되어집니다.

(물론 안그러는 사장님도 있습니다 ㅎㅎ)

이런 부동산 사장님을 살짝 당황시켜서

기선제압을 한다고 해야 할까요??

또 30분 들어가서 해야할게 많습니다.

1. 사장님과 덕담을 나누면서 아이스브레이킹 하기

2. 그날 볼 물건들 미리 쪽지에 적어 리스트업 하기

3. 쪽지에 적은 물건들 지도 앞에서서 동선 그려보기

이 세가지가 정말 중요합니다.

이렇게 미리 시뮬레이션을 돌리고 물건을 보러갑니다.

물건을 볼때 가장 중요한건

'태도'입니다.

집을 보여주기 위해 점유자(매도자,세입자)들은

주말에 어딜가지 못하고 계십니다.

이런 분들을 위해

저는 들어가자 마자 90도 인사를 하고

(애기가 있다면 아이고~~ 이쁘네~~ 하고 칭찬하면 더 좋아해줌)

매물을 슥슥슥 봅니다.

매물을 볼때 벽을 시계반대 방향, 시계방향 도는 방법

여러가지가 있으나 그건 여러분들 맞는 방법으로

보시길 바랍니다.

구축인 경우 누수가 있을 수 있기 때문에

저는 우수관이나, 에어컨 자리, 부엌, 등등 물이 지나갈만한

곳들은 꼼꼼하게 챙겨봅니다.

그리고 물건 다보고 다음 부동산으로 돌아가는게 아니라

다시 부동산에 돌아와서 본 물건들을

사장님과 꼭 정리를 해야합니다.

그리고 저는 정리후 그 자리에서 본 물건 중 1등을 뽑습니다. 그리고 나머진 버립니다.

예를들어 첫번째 부동산에서 4개 물건을 봤다면 그 중 1등을 뽑고

나머지는 머릿속에서 지웁니다.

모든 매물을 다 기억하는게 좋지 않냐고들 하는데

솔직히 말하면 그 다음 부동산에 가면

다 까먹습니다..

투자자로써 가치대비 싼 물건에 포커싱을 둬야지

모든 물건을 기억하려고 하면 머리에 과부하가 걸려

매물임장이 하기 싫어지는 경우가 생길 수도 있습니다.

'저기요!! 1등 뽑기하려면 매임시트에 다 채워 넣어야 하는데요?'

라고 물으실 수 있는데

그땐 그 부동산에서 메모한 쪽지를 꺼내서

매임 끝나고 정리해도 늦지 않습니다.

(중요한건 부동산 1곳당 1등물건 하나만 기억해서 나오기!!)

이렇게 30분 일찍 시작하게 되면

30분 일찍 끝나게 됩니다.

그리고 다음 12:00~14:00 타임도

30분 일찍 시작하게 될 수 있고

매물임장 하는데 여유가 생길 수 있습니다.





이상 매물임장에 대한 저의 주관적인 경험을

솔직하게 적어보았습니다.

서울/수도권 매임에 힘들어 하시는 분들이 있을 수 있습니다.

'이 가격 아직 못사는데 봐도 괜찮을 까요?'

흠.. 저도 솔직히 이부분은 처음에 힘들었지만

마인드 적으로 스스로 극복하려고 애써보았습니다.

전 제가 처음 월부에 왜 들어오게 되었는지 생각해보았습니다.

무엇보다 과거처럼 살기 싫어서가 거의 모든 분들의 이유가 아닐까요?

부자가 되기 위해서 너바나님이 열기에서 말씀 하신 부분이 있습니다.

'대가를 치루어라'

저는 이전 과거처럼 살기 싫기 때문에 기꺼이 대가를 치루려고 마음을 먹었습니다 ㅎㅎ

여러분들도 부자가 되기 위해 이 곳에 모였으니

우여곡절 어려움이 있으시더라도 잘 극복하시길 바랍니다.

글 읽어주셔서 감사합니다 💖