성복동 롯데캐슬골드타운 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 곰튕2]

✅아파트명

   성복역롯데캐슬골드타운

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장: 용인시(S) 수지구 (C)

2. 교통 (A) 

  강남 40분/ 여의도 56분/ 시청 1시간 12분

3.학군

  근거리 중학교는 정평중 708m,  성복중 949m으로 두곳 모두 학업성취도가 높은 편임.

4. 환경

  주상복합으로 롯데몰과 함께 있어 상권이용 편리.

  학원가가 몰려있는 수지구청역까지는 도보 30분 가량     걸리며 지하철 한정거장으로 중학생 정도는 라이딩 없     이 이용 가능함.

5. 공급

  24년 이후 공급이 적정수요를 밑돌아 공급으로 인한 리스크는 없어 보임.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 13억 / 전세 7억

-고점 매수시 수익률 -18%

-저점 매수시 수익률 -18%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

고점대비 18%정도 하락해서 저평가 되어있다고 볼 수도 있겠지만 전저대비 고점이 64% 오른 점을 봤을 때 고점이 높았던 것으로 생각된다.  

2) 환금성 : 

2000세대 이상 대단지, 역세권아파트로 주복이지만 환금성 좋음.

3) 수익률 : 

200% 수익률을 내려면 12억이 되어야 하는데 이미 그 이상 상승한 상태로 투자로 인해 수익을 내긴 어려워 보임.

전고점을 회복한다고 생각했을 때 2억정도 수익이 가능하고 투자금 대비 수익률은 32%

4) 원금보존 : 

전세가율 54%로 경기도 기준70%에 못미친다. 70% 기준으로 봤을 때 매매가가 10억까지 내려와야 원금보존이 가능하다.

5) 리스크 대비: 

수지구의 공급은 27년까지는 부족, 경기도 전체도 27년 조금 웃도는 것을 제외하고는 안전해 보임.

나의 투자 결론 : 

성복역롯데캐슬골드타운은 수지구의 대장단지로 신분당선 역세권에 강남까지 한시간 이내로 이동이 가능한 단지이다. 주상복합이지만 수지구 내에 얼마 안되는 신축단지로 선호도가 높은 편이다.  현장에 갔을 때는 동간격이 너무 좁고 이렇다할 조경이 없어 아쉬웠다. 

초등학교나 중학교는 학업성취도가 괜찮으나 학원가 이용면에서 수지구청역 단지보다 부족함이 있다. 

전고점이 높아 가격이 내려왔지만 저평가되진 않았다고 생각하여 투자하기는 어려워 보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

임장보고서를 쓸때는 지역분석과 단지분석에 집중하느라 수익률분석이나 저평가여부에 대한 판단이 부족한 부분이 있었는데 이번 과제를 하면서 그 부분을 조금 더 보완해야겠다는 생각이 들었다. 

월부에서 알려준 기준대로 입지평가를 해야하지만 아는 지역이고 내 개인적인 생각이 들어가는 것 같아 아쉽다. 앞으로 투자물건을 고려할 때는 감정을 빼고 객관적인 기준과 투자원칙에 맞게 생각해보는 습관을 들여야겠다.