보문동 보문 아이파크 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 72조 좋은꿈1]

✅아파트명

보문 아이파크 (2003, 431세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성북구 : 종사자 111,005 사업체수 23,617

2. 교통

더블 역세권 , 강남으로 바로 갈 수 있는 방법이 없음

강남 : 45 /  시청 : 35 / 여의도 45

3.학군

개운중 : 5%

4. 환경

대형마트의 부재ㅠㅠ, 대형병원 1km이내 고려대학병원 

5. 공급 : 

25년 장위동 2500세대 ㅠ, 26년 보문동 199세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주변 시세가 전고점 1.5억이 떨어져있는 것에 비해 보문아이파크는 대장 아파트임에도 불구하고 

2.5억 이 빠져있음 

2) 환금성 :  세대 수 때문인지 활발한 거래는 이루어지지 않음 ㅠㅠ (가장 큰 문제)

3) 수익률 : 연 10%의 수익이 있을 것이라 분석

4) 원금보존 :  전고점와 현재 매매가 대비하여 갭투자 비용이 3,000 오버됨. 

5) 리스크 대비: 시세차익은 시간을 태워 돈을 번다고 하였습니다.

전세가에 욕심을 부리지 않으면 25년 입주장을 이겨낼 수 있을 것 같습니다. 

나의 투자 결론 : 

보문 3가 대장 아파트 임에도 환금성이 원활치 않는 점은 가장 큰 문제입니다.

우수한 중학교, 대형마트의 부재도 부족한 것도 문제로 보입니다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

처음 작성해보는 수익률 보고서라 그런지 갭가격 맞추면 

전세가율 틀어지고 전세가율 맞추면 학군이 비어있고

 학군까지 맞추면 옆에 청약예정 단지있고 ….

너무 어려웠습니다.  또 이것과 대비하여 알아볼 수 있는 앞마당이 현재 전혀 없어서

더 어려운 점이 있었습니다. 앞으로 3일에 1단지씩 분석을 해보겠습니다.

화이팅!!