향촌롯데3단지아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기43조 설설아]

 

아파트명

 

향촌롯데 3단지 아파트

 

위치(지도)

입지평가

 

1. 직장

안양시 동안구 종사자수 181,783

 

2. 교통

  카카오맵 - 길찾기

 

강남 47분/ 여의도 53분 / 시청 1시간

 

 

3.학군

 

학업성취도

대안여중 96.2%, 귀인중 95.4%

4. 환경

 

이마트 평촌점, 홈플러스 평촌점, 킴스클럽 뉴코아평촌

한림대성심병원

 

5. 공급

 

힐스테이트인덕원역베르테스 2024.12 / 472세대 등

  

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 향촌롯데 33평 현재 매매 12억 1,000  , 전세 6억5천

5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 14억 24년 1월 전세 9억100

5년 내 저점 매입시: 2019년 12월 매매 7억100 24년3월 전세 7천만?  23년 8월 4억

현장사진

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 : 저평가가 된 단지는 아닌 것 같다 

주변 공원, 학원가도 가깝고, 교통도 학군도 좋다. 따라서 매매가는 고평가 가격이 녹아있음

2) 환금성 : 매매 내놓으면 한 달에 한 건씩은 거래 성사

3) 수익률 : 

4) 원금 보존 : 수요층이 많아서 전세금이 받쳐는 준다. (전세가율 57~58%)

지난 몇 년 동안 6억 정도 전세가 유지  (전 고점 대비 20% 정도 빠짐)

입지 독점성으로는 주변 선도지구도 선정될 만큼 부지가 없음, 부근 신규 물량은 크게 없음

5) 리스크 대비: 역전세는 매매가가 워낙 높아서 그럴 것 같지는 않고, 입지 독점성이 있기에 큰 리스크는 없음

 

나의 투자 결론 : 이미 여기는 너무 고평가 되어있어서 가치는 너무 좋지만,

내 사정에서 큰 수익률을 기대하기는 어려움

 

✅ 작성하면서 느낀 점 : 

임장을 다니면서 아파트의 가치에 대해 주변을 눈으로 보고 데이터를 찾아보니 

왜 인기가 많고, 주변 분위기나 환경 조성, 학군에 중요성을 알았다.

 


댓글


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정투리user-level-chip
24. 12. 15. 22:50

오늘 분임 다녀와서 피곤하실텐데 과제까지 완료하시다니 최고의 부지런조원 인정~