부천 상동 백송풍림아이원 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 63조 민민이]

부천 상동 백송풍림아이원 아파트 수익률 분석 보고서 

[열반스쿨 기초반 83기 63조 민민이]

✅아파트명

백송풍림아이원

✅위치(지도)

경기도 부천시 원미구 상동 571-6

✅입지평가

1. 직장

부천시 종사자수 318,670명

2. 교통

 강남역(2호선) 1시간1분 / 여의도역(5호선) 44분 / 시청역(1호선)

3.학군

상일중(89%), 상동중(88%), 석천중(91%)

4. 환경

대형마트 : 홈플러스 부천상동점, 킴스클럽 뉴코아부천점, 이마트 중동점

공원 : 부천 상동호수공원, 부천 호수식물원 수피아, 부천 중앙공원

백화점 : 현대백화점 중동점, 뉴코아아울렛 부천점

대학병원 : 순천향대학교 부천병원

문화 : 웅진플레이도시

5. 공급

상동이 위치하는 원미구에는 입주물량이 없으나 같은 부천시 오정구에는 입주물량있음.

그러나 오정구 입지물량이 해당 구의 적정수요에 준하는 수준이라 과잉공급이 우려되지 않음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가되어있음.

현재 전고점대비 18%하락한 가격 형성. 가격적 매리트 있다고 판단.(기준 : 15~20%)

2) 환금성 : 좋음. (세대수, 국민평형, 계단식, 거래건수 등)

15층, 812세대, 26.4평, 계단식, 방3개 화장실2개 아파트.

많은 사람들이 선호하는 평형에 세대수를 가지고 있음. 

다만, 현재 시장상황때문인지 지난 3~4개월간 1달에 1~2건 거래되고 있음.

3) 수익률 (단위:만원) : 낮음 

매매/전세/투자금(현재투자시) : 54,300 / 33,833 / 20,467

매매/전세(전고점) : 66,200 / 44,680

수익 : 11,900 / 10,847

수익률 : 58%

현재 매수하여 전고점까지 상승했을때 수익률 58%

4) 원금보존 : 좋음.(전세가율, 입지독점성, 공급물량)

• 경기도에서 투자 적정한 전세가율은 70%, 현재 이 단지 전세가율 62%

→ 크게 낮지 않지만 크게 높지도 않음.

• 다만, 입지가 나쁘지 않고 향후 장기공급예정이 없어서 입지독점성을 가지고 있음.
• 단기적으로 입지물량도 적정. 2028년 오정구에 공급예정 있으나 오정구 적정수요를 커버할 정도라 원미구까지 영향 미치지 않을 것.

5) 리스크 대비: 

공급리스크 : 주변 입주예정단지가 없고 입지독점성있음. 

역전세리스크 : 전세가율이 62%라 크게 걱정하지 않아도 될듯.

나의 투자 결론 : 

투자금액이 2.5억 이하이나 2억이 적지 않은 금액이라 상급지 더 좋은 입지의 아파트로 비교평가 필요해 봐야 할 듯. 내집마련차원이라면 장기적으로 투자하기 좋고 환경적으로도 살기 좋은 곳임.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

일단 보고서 작성을 완료했다는 것만으로도 뿌듯하다. 

많은 연습을 하면 실력이 더 좋아지겠다고 생각함. 그러나 이게 맞게 분석한 것인지 확인이 어려움.

여러 동료들과 튜터님들의 조언이 필요합니다.