답십리동 두산위브 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 38기 35조 조이쓰]  

✅아파트명

답십리동 두산위브 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동대문구 146,383명

2. 교통

강남역 50분, 여의도역 41분, 시청역 31분

3. 학군

장평중 66%, 동대문중 64%

4. 환경

청량리 롯데마트, 롯데백화점, 삼육서울병원

5. 공급

청계리버뷰자이(서울 성동구 용답동 1670세대) 2027.2월

e편한세상답십리아르테포레(서울 동대문구 답십리동 326세대) 2025.3월

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 답십리 두산위브 83타입 현재 매매 9.5억, 전세 5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 10.9억 전세 6.1억

5년 내 저점 매입시: 2019년 12월 매매 6.5억 전세 4.0억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 초역세권 가치 있음

2) 환금성 : 답십리역과 가장 가까운 아파트로 교통 편리하여 환금성 높을것으로 판단됨

3) 수익률 : 

현재 시세에 따른 투자금 약4억원 필요

전고점 회복시 약1억 4천만원 수익 발생

4) 원금보존 : 

전고점 기준 역전세 발생 가능

5) 리스크 대비: 

전세가율 58%

전고점대비 12% 하락 (20% 이하 X)

입지독점성 : 2027년 답십리역 바로 앞 1,670세대 입주 예정으로 초역세권 대체 가능

나의 투자 결론 : 

초역세권이라는 장점이 있으나 2027년 초초역세권에 대량 신축 공급 예정이라 입지독점성 떨어짐. 학군, 상권 등이 초인접한 상황은 아님. 전고점대비 20% 이하 기준 충족 못하므로 가격이 많이 오른 상태로 현재 투자에 적합한 물건지는 아닌 것으로 보임.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 근처 신축에 비해 가격이 저렴한 편이나, 수익률 보고서를 작성해보니 전고점 많이 회복한 상태이며 초역세권이라는 점 이외에는 장점이 많은 물건지는 아니라는 생각이 들었다. 저환수원리를 분석하는 것이 매우 어려운데 투자원칙에 적합한 물건지를 많이 발굴해보는 연습을 해야겠다.