드디어 월부생활에서 1호기 결실을 올리려고 하는데, 계약서 특약 한번만 도와주세요!!! ㅠㅠ

안녕하세요! 다람쥔이라고 합니다! 

첫 1호기를 진행하려고 하는데 물건 고르는것보다 실제로 매수하고, 특약작성하는게 오히려 더 어렵네요 ㅎㅎ;;

혹시 도움을 받을 수 있을까하여 글을 올려봅니다!!

답변 받기 전에 미리 너무 감사하다는 말씀드리고 글이 너무 길어 죄송하다는 말씀 함께 드립니다..!!

모두 행복한 연말되시고 2025년에는 더욱 좋은일만 가득하길 미리 진심으로 빌겠습니다~~~

1. 현재 상황
   1. 2024/12/18(수) 계약서 작성 진행 예정
   2. 해당물건은 매도인이 새로운 임차인과 먼저 계약하고 잔금을 진행하는 방식으로 진행 예정입니다
      1. 현재 물건에 거주하고 계시는 임차인은 2025/01/12 퇴거예정
      2. 새로운 임차인은 이미 구해졌고, 가계약금 100만원을 넣은 상태
      3. 새로운 임차인도 2024/12/18(수) 전세계약서를 매도인과 작성 예정 (매매계약서와 동일한 날 진행)
      4. 신규 전세잔금과 매매잔금일은 2024/02/07에 동시 진행 예정
         1. 새로운 임차인은 KB은행을 활용하여 대출을 받을 예정이고, 이 상황에서 제가 알기로는 전세잔금과 매매잔금일이 동시에 진행되면 대출규제에 문제가 되는 것으로 알고 있는데,, 사장님께서 대출 가능하고 세입자도 대출 나오는거 확인했다고 계속 말씀을 주시는 상황이긴 합니다 ㅠㅠ
2. 특약검토 (→ 해당 내용에서 혹시 의견있으면 편하게 주시면 감사드리겠습니다)
   1. 계약서 초안에서 추가할 내용
      1. 신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인의 협조 및 임차인 승계 예정 계약이다.
      2. 일방의 계약해제 또는 계약위반에 따른 손해배상으로 매도인은 받은 계약금 배액을 매수인에게 배상하고, 매수인은 계약금을 위약금으로 약정한다
      3. 잔금일은 2024/02/07일로 한다. 단 매도자와 매수자 합의 시, 잔금일을 앞뒤로 변경할 수 있다.
      4. 계약금은 매매금액의 10%, 중도금은 새로운 임차인의 전세계약금으로 처리하며, 매도금액에서 중도금을 제한 나머지 금액은 매수잔금으로 지급한다.
      5. 매도인은 현 임차인 2025/01/12 퇴거 후, 새로운 임차인과 전세기간 계약 후 매수인이 전세 승계를 받는 것을 조건으로 매수 계약을 진행한다. (새로운임차인 계약조건: 계약자 XXX, 전세보증금 0000000dnjs, 만기 XXXX년 XX월 XX일)
         1. → 해당 특약이 가능할까요??? 그리고 만약 새로운 임차인이 대출규제로 인하여 대출이 불가능한 경우 계약을 해지한다라는 특약 내용을 넣어도 무방한가요..??? 위에서 말씀드렸듯이 저는 KB은행이 대출규제로 문제가 되는 것으로 알고 있다는데 이에 대해 명확하게 부사님께서 답변을 주시지 않으셔서 조금 불안한감이 있습니다.
      6. 계약서 초안에서 수정할 내용
         1. (현재 계약서상 내용) 현 시설물 상태로 인수하는 매매 계약이며, 등기사항증명서를 확인하고 진행하는 계약이다 → 현 시설물 상태로 인수하는 매매계약이며, 중대한 하자(내부누수 등)에 대해 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임을 부담한다.
         2. (현재 계약서 상 내용) 변동 시, 계약해제 및 위약금 사유가 된다 → 변동사항 발생 시, 매수인은 본 계약을 해제할 수 있고 매도인은 계약금을 위약금으로 하여 배액을 매수인에게 상환한다.
      7. 현재 계약서 초안에서 궁금한 내용
         1. 본 아파트는 준공 5년차 아파트로 연식으로 인한 마모와 하자는 매수인이 수리비용 부담하기로 한다
            1. → 해당 특약이 적혀있는데 문제 없을까요?

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