반포 임장전 정리했던 것들 1편

[24년 3.13일 블로그에 작성한 글입니다.

해당 지인은 결국 반포를 못샀고, 개포를 샀습니다.]

내일 반포매수 예정 지인과 함께 임장을 갑니다.

개인적으로는 세번정도 소프트하게 임장해본 곳이기도 합니다.

그 전에 간단히 반포동을 요점 정리합니다.

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서울시 서초구 반포동

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대한민국의 1급지를 구단위로 나눈다면, 난 2개 구가 들어간다고 본다.

강남구, 서초구.

그 중 두번째 서열의 구라고 생각한다.

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개인적으로 구단위로 아래와 같이 지칭한다.

상급지1군 : 강남,서초 / 상급지2군 : 용산,송파

중급지 1군 : 성동,양천,광진,마포 / 중급지2군 : 종로(중구포함),영등포,강동,동작

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상급지 2군 서열인 서초구 내에서 동단위 서열을 해보면

반포동 --- 잠원동 --- 서초동 --- 방배동 / 이 4개동이 서초구의 핵심주거지다.

그 중 반포동은 가장 높은 서열로 잠원동보다도 살짝 더 좋은 동네로 인식된다.

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입지적으로 잠원이 결코 떨어지지 않지만, 대규모 단지가 적고(반면 반포는 거의 다 대규모)

학군이 조금은 부족하단 평가들이 있다. 또 과거부터 이어져 내려온 헤리티지도 반포를 좀더 높게 친다.

다만 위 시세는 아직 잠원동의 포텐셜을 다 반영하지 않았다. 대규모 단지들이 재건축되면 시세는 상당히 높아질 것이다.

물론 개인적인 생각으로는 압구정이 개발되면, 잠원이 반포에 비해서 그렇게 부족하다고 인식되지는 않을 것으로 본다.

(물론 소규모 단지가 많아서 통합재건축을 잘 했을 때 이야기이다)

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대한민국 1등 : 강남구의 압구정동과 비슷한 위세를 서초구내에서 가지고있다.

다만 반포에 있는 분들이 압구정을 바라본다는 점에서

입지적으로 강남이 동진하고 있다는 점에서(경부---테헤란---삼성)

전통적으로 압구정은 주공단지가 아니라, 사제 브랜드인 현대나 한양 단지였다는 점에서 더 높은 입지로 본다.

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개인적으로 강남구내에서는 대치동과 미래 시세가 비슷할 것으로 본다.

물론 현재는 반포의 메인단지들이 전부 재건축 되면서 시세가 평당 각각 9000, 7500으로 1500까지 벌어졌다.

하지만 이는 입지적인 부족보다는 상품적인 측면의 차이가 반영된 결과로 본다.

미래에 삼성 업무지구가 어느정도 완성되고, 대치동의 재건축이 되면 비슷한 급지가 될것으로 본다.

대치동내에서 그나마 신축인 래대팰을 보면 그런식의 미래가 추측된다.

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대치동이 토허로 묶인 점도 시세가 눌리는데 상당히 주효했다. 하지만 결국 해제될 것이기 때문에 둘이 가치는 같다고 본다.

개인적인 생각은, 대치가 토허로 묶인 이유는 삼성역 개발 호재가 크게 작용했을 것으로 본다.

그만큼 현재 대비 미래 포텐을 정부기관에서도 더 높게 본다 할수도 있다.

그래서 미래에는 상당히 비슷한 수준의 동급지로 인식될 확률이 높다.

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서초동은 역삼동,삼성동과 업무지구라는 비슷한 면이 있고

방배동은 과거에는 청담동과 비슷했고, 미래는 현재 개포 또는 도곡과 비슷한 수준이 될 것으로 본다.

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이정도 거시적인 입지감을 잡고 이제 반포내부로 들어가 본다.

참고로, 지인에게 굳이 반포를 권한 이유는 토허가 아니기 때문에 갭으로 살 수가 있다.

물론 대단지는 최소10억이라는 거금이 들어가긴 하지만, 자산가들 입장에서는 안정적으로 돈을 박아둘 수 있는 곳이다.

만약 청담,삼성,대치등이 토허가 아니었다면 난 청담,삼성과 대치를 같이보길 권했을 것이다.

물론 강남구를 제외하고 반포동의 대안은 없다. 현재 대안급지들이 전부 토허여서, 접근성 측면에서 반포는

유일하다.

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반포동을 나눠보자

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일단 법정동 기준으로 반포와 잠원은 분명히 나눠진다.

반포대교를 기준으로 서쪽은 반포, 동쪽은 잠원이다.

하지만 고속터미널역을 기점으로 남쪽은 전부 반포동이다.

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(명동교자 용산점을 갈 때 항상 반포대교를 타고 넘어간다. 즉 용산에 바로 접긐하는 대교다. 그렇다! 반포와 용산은 무관한 입지가 아니다.)

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그래서 내가 임의로 반포동의 섹터를 다시 나눠보겠다.

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1번 구역

반포동내에서도 가장 평가가 좋은 구역이다.

반포천으로 한번더 생활권이 구분되며,

다 대규모 단지에 신축이다.

유명한 학교들이 포진되어 있다.

한강과 유일하게 면해있는 반포동이기도 하다.

다만고속터미널에 있는 인프라를 이용하기에 조금은 멀다는 평이 있다.

그래도 상업지가 너무 가까운 것이 때로는 마이너스 요소이기 때문에 최고의 주거지 성질을 모두 가지고 있다고 볼 수 있다.

반포동 내에서도 시세가 가장 높다.

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2번 구역

그냥 반포자이 그자체

경부고속도로를 동쪽으로 바로 면해 있다.

서로는 고속터미널과 신세계 강남점이 있다.

1번 구역에 비해서 좀 시끄럽고, 학군이 조금은 약하다는 평이 있다.

하지만 실거주 편의성은 오히려 더 뛰어나다는 평도 많다.

남쪽으로는 기축 아파트들이 쭉 늘어서 있고,

더 남쪽으로 내려가면 서초동내 대장단지인 삼풍 아파트가 있다.

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3번 구역

사평역을 끼고 남쪽 방향이다.

그 유명한 반포미도1차와, 중규모 단지들이 쭉 늘어서 있다.

시세는 1,2 구역 단지들에 비해서 한단계 낮은 수준이다.

반포동이긴 하지만 서초동스러운 분위기도 상당히 난다.

서쪽으로는 가톨릭 성모병원과 서초동 법무행정단지

북으로는 고속터미널과 반포자이로 막혀있어서

반포동 내에서 약간은 외진 느낌이 든다. 한강도 상당히 멀다.

하지만 그만큼 가격도 조금 차이나기 때문에 가성비가 좋은 구역이기도 하다.

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4번구역

소규모 단지와 빌라촌이 있다.

사실상 반포 느낌보다는 방배동 느낌이 강하게 난다.

또 서쪽으로 인접한 사당동 느낌도 조금 나는 동네다.

난 사당동에서 12년 넘게 사업을 해서 이쪽 동네를 잘안다.

서울의 중심지역이지만,, 실제로 가서 보면 상당히 낙후된 동네 느낌이 난다.

다만 방배동이 미래에 상당히 많이 바뀔 것이고,

이쪽도 워낙 입지가 좋긴하다.

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원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain

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