[서울기초 19기 56조 좋은꽃] 지역분석에 디테일 더하기

.분임 후 각자 정리한 생활권 순위를 복기. 대동소이했음

.사전조사가 부족했고, 루트를 그리지도 않고, 루트를 숙지하지 못하고 참석했기에  분위기임장후 생활권 나누기에 .희미했음, 

(복기) 그 지역에서 배운 걸 다른데 적용할 수 있어야 한다. 임장할 때 집중!

(내생각) 강서는 4급지. 땅의 가치가 높지 않다. 그래서 지하철노선만 보지말고 주변 환경도 봐야.

(강의) 서대문에서 3호선이  강력한 노선은 맞지만 3호선 역세권 단지의 환경/단지상태등을 고려하면 5호선 주변 환경보다 낫다고 할 수 없음. >> 서대문에선 5호선 역세권 단지들의 생활권이 좋아보임

(비교1) 염창 vs 우장산 생활권 비교. 입지나 위치는 염창이 좋지만, 생활권은 우장산이 더 좋아보임.

(강의)4급지는 학군이 중요하지 않다. 다른 조건들이 비슷한 단지들을 비교할 때나.

.마곡- 직장/ 직주근접 수요가 있을 것

(검증) 아실로 언제부터 마곡주변 단지들 시세가 급등했는지 보자. 마곡은 2017이후 입주했다.

이때 강서 구축들이 비슷한 시기에 서대문/동대문구 단지들 시세변동과 차이가 있는지? 급등했다면 ?

.호재가 진짜인가? - 호재가 발현됐을 때, 호재영향이 없는 다른 단지보다 급등했나??를 비교해봐

(예) 신분당선 - 수지 단지 가격에 어떤 영향을 줬나? 시세보자

(예) 강동 파크포레온 - 입주중. 주변 구축들은 환경이 개선되는 효과를 누림.>>2~3년 후에 결과 나올 것. 관찰

(비교1) 동대문구 입주시작될거다. 그렇다면, 주변 래미안1차 등의 구축가격은 어떻게 될 것인가? 좋아질거냐, 얼마가 오를거냐. 를 생각해보기

(비교2) 휘경SK는 지금의 휘경대장. 대장프리미엄을 누리고 있고 실제 가격에도 반영되어 있음.

그런데 이문휘경뉴타운에 앞으로 5-6개의 입지가 더 좋은 단지들이 입주하게 될거다. 그렇게 되면 지금의 대장이 그때도 대장일까? 랜마가 바뀌면 휘경SK의 가격은 어떻게 될까? 

(비교3)광명도 비슷하다. 

(질문1) 20년대 초반의 환경 좋은 구축 vs 20년식 어수선한 신축 상권 - 어디가 좋아 보이나?

     앞마당 끼리 수평으로 비교해보기.

     비교할만한 곳 어디? 

         엠밸리 vs 가재울  -       교통이 비슷하면 가치도 비슷하다.

         왕십리뉴타운  vs 엠밸리 : 평지/ 신축/ 멀세권 조건은 비슷. 디테일이 다름. 왕십리는 젊고/신축상권/좀더 고급진 느낌이고 엠밸리는 살짝 연령대가 올라감/나이든 주민이 더 많아보임/옷차림이 덜 고급져보임 등등.  (엠밸리는 왕십리+어르신 섞어놓은 느낌)

(비교3) 수지의 학군이 전체적으로 좋다. 그 안에서 제일좋은 학군이 어디지? 는 중요도가 높지 않다. 왜? 수지는 학군지가치보다는 직주근접의 가치가 더 높기 때문에.            

(강의) 동대문/서대문은 학군지 아니다. 학군은 핸드폰케이스. 중요한 건 폰 자체. 

(시세) 매매가는 고집을 부리고 있는데 전세가는 +/- 1~2천 정도 네고되기도 한다

(내생각) 지금은 하락장(전세선호)인듯하다. 

(와럽딘) 명확하게 4급지로 비교해보면, 강서와 동대문구/서대문구 는 다른 느낌이다. 강서는 전세가 씨가말랐다. 입주도 없고 전세도 없다.   동대문/서대문구는 전세가 많더라.

(시세2) 아실의 매물증감 자료를 참고.  - 구별로 매매/전세 등 물량추이를 볼 수 있음. >> 서쪽은 전세가 없고 동쪽은 전세가 늘어나는 추세. 강동은 입주물량이 많음

(강의)4급지가 기회다.라는 명확한 메세지. 이렇게까지?ㅎㅎ

초등배정에 따른 생활권에서의 시세지도- 학교배정이 가격에 영향을 미치는가 는 다른 조건을 비슷하게 맞춰놓고 비교해보면 된다

사람들이 좋아하는 건 택지느낌의 단지들이 모여있는 것

(비교1) 신축 vs 신축 

(시세) 59/ 84/ 끼인평형 각각 다른 페이지에 작성

-시세그룹핑 필요하다. 생활권 별 00억대별로 끊어서 비교가 가능하다

(예) 시세그룹핑 - 등촌의 구축과 염창의 준구축이 가격이 비슷하다. ~이런 감을 잡아가는 거다.  >> 저평가를 찾아낼 수 있어야 한다 (힌트를 적어놔. 판단의 근거를 명확히 찾아서 기록으로 남겨)

(분석) 분석에 집중하기.

** BM

-시세그룹핑 후 단지대 단지 비교해서 저평가 찾아내기

-단임 때 역과의 접근성과 환경을 두루 살필 것

-사람을 다 자세히 볼 것.