(시노하나) 전세가 없는데 전세가 너무 안나가요! (feat.부동산 300곳으로 5일만에 전세빼기)



안녕하세요.

시간과 노력의 하루를 보내는 나,

시노하나입니다.



▼1억대로 서울 4급지 투자하기 위해선 깎아야만 했습니다

https://cafe.naver.com/wecando7/11349689

지난 매수 경험글의 ‘네고편’ 까지 이야기를 했는데요.

이번에는 조건부 전세 대출 규 제속에서

전세를 뺀 우당탕탕 ‘전세빼기편’을 써보려고 합니다.

전세 빼기는 익히 칼럼을 많이 읽으면서

아래 3가지를 충족하면

특히 서울 물건은

계약이 된다고 알고 있었습니다.

1) 가격을 싸게 1등 물건 만들기

2) 상태 좋은 물건 (수리, 청결 등등)만들기

3) 이사 날짜 유연하게 하기 

제가 가지고 있는 지방 물건의 전세 재계약을 하면서

가격 만큼이나 날짜가 너무 중요하다는 사실을

경험을 통해 또 뼈저리게 느꼈기 때문에

이번 전세 빼기가 날짜 고정매물이라

수월하지는 않겠다 생각을 했습니다.

(누가 보면 10채 있는 줄 알겠습니다…. 경험부자…)

▼네? 입주장인데 나가신다구요? (전세재계약편)

https://cafe.naver.com/wecando7/10745182

리스크1

날짜 고정 물건

앞선 글을 보면 알겠지만 이번에 투자한

서울 물건은 날짜 고정 물건으로

매매 가를 네고 할 때에는 최고의 협상 무기로 사용되었지만,

전세를 뺄 때에는 아주 치명적인 단점으로 작용되는 물건이었습니다.

하지만 중소도시 때 세입자와의 협상을 통해

이사비를 지불해주고 이사날짜를 당겨서

계약할 수 있었던 경험이 있었기 때문에

'이번에도 날짜 고정 물건을

고정이 아니게 끔 협상할 수 있지 않을까?'

하는 생각으로 집주인과 협상을 시도하게 됩니다.

잔금 D-3개월! 

아주 부족한 시간은 아니었고

주변에 경쟁하는 물건이 많이 없었기 때문에

날짜만 유연하게 조정이 된다면 충분히

승산이 있다고 생각했습니다.

이미 수고비 100만원으로

추가 천만원 네고 쾌거를 얻어내신

완벽한 내 편 부사님을 또다시 찾아갔습니다.

"사장님~ 제가 이 물건 전세 좀 수월하게 빼드리게

하고 싶은데요. (**사장님입장에서 이득인 부분강조)

날짜 고정이라서.. 제가 이사비 댈테니까

주인에게 혹시 조율가능한 세입자 나타나면

일주일정도 앞으로 이사일정 조정 해달라고 하면 어떨까요?"

사장님 왈

"아니~~~ 이렇게 젊은 사람이 무슨 이런 생각을

먼저 할 줄 안대?? 안 그래도 날짜가 고정이라 나도

고민이 많았는데, 이렇게 이사비 얘기까지 하니까 고맙네!

내가 주인이랑 잘 이야기 해볼게~~~"

WOW

이렇게 날짜 고정 물건이

앞으로 일주일~ 조율이 가능한 물건으로

되어버립니다….

 물론 주인 분이 너무 너무 불편해 하셨지만

사장님이 이사 가시는 집을 싸게 사주신 상황이었고

이 집의 잔금이 제대로 이루어 지지 않으면

문제가 되는 상황이었기 때문에 되도록 해당 일에 맞추지만

어쩔 수 없는 상황이라면 조율해줄 수 있는 상황으로

만들 수 있게 됩니다.



내 생각으로 단념하거나 행동을 끝내지 않고

계속적으로 협상하고 상황을 만들어 가는 것이 

투자자로서는 너무 중요하다는 것을 깨달았습니다,

물론 이 또한 든든한 내 편

부사님이 있었기 때문에 수월하게 가능했습니다.

운이 좋았습니다.

리스크2

부분수리

하핳… 산 넘어 산이죠? (ㅎㅎ)

제가 산 물건은 부분 수리가 되어 있는

물건으로 치명적으로 화장실 수리가

안 되어 있었기 때문에 전세를 맞추려면

화장실 수리는 해야 했습니다.

근데 이것도 하게 됩니다!!!

심지어 주인이 이사가기 전에 말이죠…..

요 부분 수리 이야기 까지 한다면 많이 길어져서

요건 협상수리편으로

다시 마련해보겠습니다.

어쨌든 잔금 전 화장실 수리기간

3일도 협상 되어

 아래와 같이 깔끔하게 인테리어도 완료!!

구축이지만 신축처럼 화장실 리모델링 완료!

이때가 잔금 두 달 반 정도 남은

시점이었습니다.

리스크3

조건부 전세대출규제

수리가 끝나자마자

전세를 내놓았습니다. 

주변에 전세물량 자체가 워낙 없었기 때문에

합리적인 가격이었던 제 물건은 올려놓자마자

문의가 많았습니다. 

하지만 여기서 끝나지 않은

대처 불가한 최대 리스크

조건부 전세대출 규제….

8~9월까지만 해도 조건부 전세대출규제가

 막 생기기 시작한 터라

은행마다 된다 안된다 말만 많고

심지어 부동산 사장님까지 해보신 사례가 없으니

(*시행 후 초반은 조건부 대출을

받아본 경험이 주변도 없고 직접하신 경험도 없으니)

반응이 차갑기만 했습니다.

그거 너무 복잡하고 진짜 되는지도

은행마다 말이 달라서 골치가 아파요~못해못해

누가 대출을 못 받는데 들어와요?

현금세입자가 많지가 않아~~~

2금융권은 금리가 비싼데? 어떤 세입자가 1금융놔두고

2금융권을 받겠어~~

조건부 대출해주는 하나은행 서류가 복잡하다는데..?

등등의 부정적인 사장님들의 반응이

매수를 할 때부터 있었는데

이제 실전으로 전세를 빼야되는 상황!

우선 가격도 상태도 좋은 물건이니

매수해주신 사장님께 단독으로 물건을 드렸고,

호언 장담으로 “이건 금방나가, 요새 전세도 없어”라며

자신감 뿜뿜으로 저를 안정시켰습니다.

당시 같은 단지에 동일평형 전세물건은 3개,

저층, 나보다 한달뒤 입주물건, 두달반 남은 내 물건,,,

내놓은 그 주말에  현금 세입자가 나타납니다!!!

하지만 무려 내놓은 호가보다 -5천만원의 현금으로만

전세를 구하고 있어서.. (내가 여웃돈이 없었기에..)

저층 물건을 -3천으로 조정한 후 계약하게 됩니다.

그렇게 물건이 2개가 남았고

한 주가 지났는데 내것이 아니라 나보다 한 달 더 

늦은 입주물건이 날짜 맞는 손님을 만나 먼저

나가게 됩니다.

이렇게 내것만 남았고

그 생활권에서도 내것만 있었는데

왜?

왜?

왜?

엄청 많이 보는 데 계약이 될랑말랑하다가

안 되는 상황이 반복되다가

두달이 남게 됩니다…..

피드백을 들어보니

생각보다 전세입자는 주인이 바뀌는

매전 동시 계약에 대해 낯설어 했고

심지어 정부의 대출규제까지 묶이자

밑도 끝도 없이 불안해 하며

더 좋지 않은 물건이지만

본인들 생각의 안전한 물건을 찾아갔습니다.

내 것도 안전한건데… 

평범한 사람들에겐 그저 갭투자로 설명되어지고

조건부전세대출이 생각보다 받아 들여지지 

않는 상황이었습니다.

이런 현상이 반복되다보니

보러오는 전세입자입장에서

생각해보게 되었습니다.

나는 2년간 부동산 투자에 대해 깊숙히

알아왔고 공부했었기에 이 상황을 받아들이기에

생각보다 큰 벽이 없었는데

부동산 거래를 몇 번 하지 않은 일반 사람들에겐

굉장히 큰 장애물일 수도 있겠단

생각을 하게 되었습니다.

이 상황을 받아들이고 내가 한 일

300군데 부동산에

뿌려서 단 한명만

찾는다

골든타임 두 달이 지나자

부동산 사장님께는 이제 꼭 맞춰야하는

타임이니 다른 부동산에게 연락을 돌려서

사람을 데려 오겠다!! 라고 양해를 구한뒤

(한달+3주남은상황)

금요일 120군데

토요일 160군데

양일간 부동산 260군데에 문자를 뿌립니다.

(두달이 채 안남으면 300군데 뿌려야겠다고

예전부터 마음을 먹고 있었습니다)

부동산은 우선 아래와 같은 조건을 갖춘 곳

우선순위로 핸드폰 번호 수집을 했습니다.

1.내 전세가의 플러스 마이너스 오천만원 범위의

전세물건 보유 물건을 가진 부동산

2.인접한 동, 구에 부동산

3.내 매매가의 비슷한 물건을 가진

매매물건보유 부동산

그리고 단체문자를 사진과 함께 보냈습니다.

이렇게 30곳씩 단체문자를 끊어 보내면

그중에 20곳은 무응답

6~8곳은 ‘감사합니다’는 문자답장

2곳정도는 ‘손님이 있다’ ‘혹은 더 궁금한게 있다’며

콜백이 왔습니다.

그렇게 모은 ‘손님이 있다’라고 모은

전세빼기 유력 부동산을 300가까이 뿌리니

15개 곳 정도가 모아지게 되었고

그 중에 한 곳에서 

(*심지어 강남소재지 부동산에서 오신  손님과)

뿌린지 5일만에 전세를 맞추게 됩니다!

예정된 날짜고정일! 가능한 손님으로

하*은행에서 조건부 전세자금대출을 받아

마무리가 되어집니다…

한달반남은시점

END휴..

이번 경험을 통해서도

‘정말 어떠한 상황에서도 안되는 건 없구나’

라는 것을 다시 한번 느끼게 되었습니다.

내가 할수 있는 영역에서

고민하고 해결하고자 행동한다면

풀릴 수 있는 것들이 많은 것도 경험했습니다.

조금이라도 도움이 되었길 바라면서!!!

지금도 투자하고 있을 동료들 화이팅입니다!