반포 임장전 간단정리 2편

1편에 이어지는 글입니다.

이번 글에서는 1,2 구역의 개별 단지들을 살펴봅니다.

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​[해당지인은 결국 개포를 매수했습니다.

​24.3.13일에 블로그 작성한 글입니다]

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각 구역별 개별단지

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제가 임의로 분할한 구역입니다.

먼저 대장구역인 1구역부터 가보죠!

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반포주공124주구 = 반포 디에이치 클래스트 (이하 반디클)

전신 반포주공 1단지의 재건축 아파트입니다.

구반포역을 남쪽으로 끼고 있는 두개 구역입니다(중간에 도로가 있음).

한강과 면해있고 대형위주기 때문에 3주구와는 그 가치 차이가 있습니다.

특히 반포동내에서 한강과 유일하게 면해 있는 1구역중, 이 단지가 가장 많은 면적을 차지하고 있습니다.

향후 서초구 반포동 대장이 될 구역입니다.

반포동내에서 가장 입지가 좋고, 가장 신축에, 가장 좋은 브랜드를 갈고 있으며, 5000세대로 가장 대단지입니다.

더이상 논박할 여지가 없는 대장...

27년 여름 입주 예정입니다.

현재 가격은 재건축된 아파트 평당 일억정도에 시세가 형성되어있습니다.

쉽게 말해서 50평 권리가 있는 물건을 살 경우 50억 조금넘는 가격으로 보시면 됩니다.

가치대비는 싼 편입니다. 래미안원베일리의 경우 좋은동(예를들면 한강뷰)의 경우 시세가 평당 1억2천이 넘습니다.

반디클이 원베일리보다는 최소10%정도 비싸야 하기 때문에 이정도 가격이면 절대가격 자체는 가치대비 낮습니다.

치명적인 문제는 현금이 너무 많이 필요하다는 점이죠.

현금이 정말 많다면 이 권리는 사는게, 반포동 메인 단지를 가장 싸게 사는 격이라고 봅니다.

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2. 반포주공 3주구 = 래미안 트리니원

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3주구는 평형도 중소형이고, 한강과 면해있지 못하는 뒷단지기 때문에 반디클과 따로 재건축이 진행되었습니다.

하지만 반포는 한강과 면해있지 못한 기축 단지들도 평당 1억정도입니다.

래미안 트리니원은 현재 33평을 받을 수 있는 권리가 33억정도로, 평당 1억 정도에 살 수 있습니다.

연식차이를 고려하면 평당 1.2억은 넘을 것이기 때문에 역시나 저렴합니다.

단 현금이 당장 많아야 살 수 있기 때문에, 이런 가격을 형성하고 있습니다.

입주시에는 지금 시장상황이 유지된다고 하더라도 평당 1.2억은 될 것으로 추정됩니다.

입주시 기축으로 접어들 앞단지 아크로 리버파크와 비슷한 가격을 형성할 것으로 추측합니다.

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3. 신반포 1차 재건축 = 아크로리버파크

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지난 상승장에서 주인공이었습니다. 모두들 아리팍으로 기억하죠.

뉴스에 항시 이름이 오른 단지였습니다.

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16년에 14억정도 했는데, 현재는 28억 정도로, 전용기준 평당 1.1억이 넘습니다.

약 7년만에 두배오른 모습입니다. 입지좋은 아파트는 평균 10년에 두배오르는데,

하락기에 보면 10년동안 제자리였다가, 그 다음 10년은 3배를 오르는 식으로 일정하게 오르지 않습니다.

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(제 지인은 24평을 봐야하는 자금이라서, 24평 위주로 다룰 예정입니다)

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4. 신반포 2차, 23차, 경남, 우정, 경남상가 통합 재건축 = 래미안 원베일리

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현재 재건축 아파트를 제외하면, 대한민국 대장 아파트입니다.

34평이 최고 42억까지 호가를 형성하고 있으며, 제가 알기론 일반 아파트중 가장 비싼 아파트입니다. (한남동 특수아파트, 재건축단지 제외)

24평도 20억후반~30억 초반에 호가가 형성되어 있습니다.

입주장때 두번정도 구경하고 왔는데, 정말 좋긴 했습니다.

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5.반포주공 2단지 재건축 = 래미안 퍼스티지

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대한민국 기축 아파트중에 가장 좋은 단지라고 생각합니다.

09년 당시 고점 약 10억을 찍고, 그 상태로 15년까지 무려 6년동안 큰 가격 변동이 없었습니다./

11~12년도 지난 2차 하락당시 강남도 상당히 빠졌었는데(잠실은 거의 폭락) 그래도 1억정도만 빠지면서 아주 잘 버티는 모양입니다.

이번 하락장이 얼마나 더 길어질지는 모르지만, 이번에도 비슷할 것으로 봅니다.

24억을 기준으로 와리가리하지 않을까 싶네요.

가장 주요하게 볼 단지입니다. 여기도 세번정도 가본 단지인데, 09년식인데도 상당히 신축같았습니다.

느낌상 10년대 중반에 지은 단지같았습니다. 헬리오정더 연식으로 보입니다.

그만큼 09년 당시에는 아주 혁식적인 단지였습니다.

24평 기준 갭은 약 12억정도 입니다. 부대비용까지 하면 13억정도는 생각해야 합니다.

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6. 반포주공 3단지 재건축 = 반포자이

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오리지날 반포의 막내같은 반포자이입니다.

반포주공 3단지를 재건축했고, 퍼스티지와 비슷한 시기에 입주했습니다.

퍼스티지보다는 살짝 낮은 가격대를 형성합니다. (24평 기준 1~2억)

그래도 실거주 선호가 굉장히 많은 단지고, 고터와 신세계를 가장 가깝게 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

이 단지도 주요하게 보는 단지이며, 24평 기준 갭은 12억정도, 부대비용까지 하면 13억정도는 생각해야 합니다.

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반포 4총사

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반포 대장 4총사의 서열은 아래와 같습니다.

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래미안 퍼스티지와 반포자이를 주요하게 볼 예정입니다. 아리팍과 원베일리는 자금이 부족하실듯.

부럽다. 반포라니!

저도 열심히해서 빠르면 4년, 늦어도 8년 안에 반포,대치,청담,삼성급지로 가는게 목표입니다!!!

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원본 글 : https://blog.naver.com/kyungjain

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