[지기반 23기 강사와의 임장 후기 "잔쟈니 생각해도 난 너르3" 네건] 거인의 어깨에 올라타보니...

안녕하세요

끝까지 살아남는 투자자 네건입니다~

지난 11월 지방투자기초반 23기를 수강하며,

우주의 기운이 저를 도왔는지 정말 행운스럽게도 <강사와의 임장> 기회를 받게 되었습니다.

다시 한 번 이 소중한 기회를 만들어주신

저희 69조 조원분들(체이시, 자유, 마리츠버그, 주야다, 수빈2, 라이프파수꾼, 쥬비아)께

그리고 월부 운영진 분들께 다시 한 번 진심으로 감사드립니다.

그리고 소중한 시간 내주셔서 추운 날씨에도

차마 담을 수 만큼 많은 것들을 가르쳐주시려 최선을 다해주신

제주바다,빈쓰,잔쟈니 튜터님께 진심으로 감사합니다.

그래서 저는 이 소중한 기회를 저 혼자만이 아닌

이 글을 읽게되실 모든 분들이 다함께 레버리지 하셨으면 하는 마음에

기억이 휘발되기 전에 서둘러 후기를 남겨보려 합니다.

정말 많은 질문과 많은 답변들이 있었는데요.

개인 사정 + 각자의 상황에 따른 디테일한 질문들보다도

“ 시간이 지나도 변하지 않을, 투자의 본질”에 대하여 가르쳐주셨던 내용들을

제 수준에서 이해한 만큼 최선을 다하여 적어봅니다.

1. 분임에 대하여

A. 추후에 쉽게 가보지 못할 상권들은 분임 때 가자.

분임 이후 단임과 매임을 하면서 점점 단지를 보는 시간이 많아지기에

쉽게 시간을 내어 가기 힘든 상권이나 학원가들은 애매할수록 더욱 루트에 포함시켜 꼭 밟아보자.

“하.. 여기를 가봐야 되나..?”싶은 곳일수록 꼭 가서 느껴보는 것이 필요하겠습니다.

ex) 애매한 OOO 카페거리 → “하.. 요새는 저런데서 잘 안노는데 구지… 가야되나?”  - X

                                          → “애매하니까 지금 아니면 못가본다. 힙한 사람들 있는지 가보자.” - O

B. 사람들이 좋아하는 것이 무엇인지 이미지로 기억하자.

사람들이 좋아하는 상권, 학원가, 백화점/대형마트 등 환경이 무엇인지

임장 지역의 대표하는 곳은 마치 머릿속에 이미지 파일로 남겨두라 하셨습니다.

새로운 곳의 새로운 것을 볼 때 마다 와 여기도 좋구나 하고 끝날 것이 아니라

이전에 다녀왔었던 명백히 사람들이 좋아하는 것에 대한 나만의 기준을 이미지로 기억하면 좋겠습니다.

제대로 된 사진을 찍어 남겨두셔도 좋겠죠.

2. 투자금 대비 임장지역/투자처에 대한 고민

A. 현재 가용가능한 투자금이 1.5억(예시)인데, 임장을 수도권으로 가야하는지 광역시로 가야하는지

B. 종잣돈이 1.5억 인데 어떤 투자를 해야할까

 - 종잣돈을 분리해서 1.0억으로 투자하고 0.5억을 남기며 안전하게 투자할지

 - 1.5억 모두 활용하여 가장 좋은 물건을 투자해야 할지

위 두 케이스는 조금은 달라보이지만 사실은 같은 맥락의 질문이었던 것 같습니다.

결국은 각각의 지역(A)과 투자금 규모(B) 별 1등 뽑기를 따로 따로 한 후,

단지 대 단지로 비교했을 때 스스로 판단을 할 수 있게 된다고 하셨습니다.

EX) A - 수도권/광역시 1등 단지들을 비교해서 지역 상황과 나의 상황에 적합한 물건 투자

       B - OO단지: 매매가 4.0억 / 전세가 3.0억 - 투자금 1억

             ㅁㅁ단지: 매매가 5.5억 / 전세가 3.5억 - 투자금 2억

             위 두 단지의 입지 가치와 선호의 차이가 ㅁㅁ단지가 월등히 높다면 ㅁㅁ단지 투자,

             또는 두 단지의 차이가 미미하다고 판단된다면 OO단지 투자

       ※ 단, 이 판단을 함에 있어서는 투자자 스스로 판단해야 하기에 모든 상황에 들어맞는 정답은 없습니다.

3. 비선호 생활권 구축 아파트에 관하여

A. 비선호 생활권에 가수요도 없이 매매-전세가 붙어있는 이런 구축 단지들까지 꼭 봐야하는가?

좋은 것이 왜 좋은지 알기위해서는 그보다 덜 좋은 것들을 보고

비교평가를 통해 확신을 가져갈 수 있다고 배웠습니다.

다만, 여기에서 더 디테일하게 들어가면

투자란 ‘매수 - 보유 - 매도’까지 이루어 져야 하고,

매도의 시점을 판단하는 데에 있어서 

이러한 비선호 생활권의 구축 아파트를 보는 것이 도움이 될 수 있음을 배웠습니다.

내가 A지역에 투자 물건을 보유하고 있다고 가정하겠습니다.

A지역에 비선호 생활권 + 구축 단지들은 투자 우선순위가 가장 후순위입니다.

그런데, 그러한 단지의 매매가가 상승하는 모습을 혹시라도 보인다면

이는 ‘상승장의 끝’이 다가왔음을 알려주는 시그널이 될 수도 있습니다.

따라서, 내가 보유하고 있는 매물이 수익인 상황이라면

매도 검토를 해볼 필요가 있는 타이밍으로 볼 수 있다고 하셨습니다.

내가 보유한 단지의 매매/전세만 트래킹 할 것이 아니라

해당 지역의 대장 단지와 후순위 단지까지 트래킹하며 매도에 대한 판단이 필요하겠습니다.

※ 단, 변화의 모습을 관찰하기 힘든 심한 저가치 단지를 트래킹하는 것은 피해야합니다. 

4. 매임에 관하여

한 문장으로 비교하여 표현해주신 것을 그대로 옮겨보겠습니다.

“매임은 마트 시식과 같다.”

우리가 마트에서 시식을 하면서 죄책감을 느끼지는 않습니다. (익숙해서)

시식을 했다고 해서 꼭 그 제품을 사지도 않죠.

하지만 마음이 없었는데도 시식을 해보고 너무 맛있으면 충동(?)구매를 하기도 합니다. (부담되지 않는 가격)

하지만, 매임을 하면서 대부분은 투자 불가 의사를 전달해야하고

대부분 거절하며 매임이 끝날 것을 우리는 알고 있기에

예약을 잡는 순간부터 괜히 죄송스러운 마음이 들기도 합니다.

다만, 이러한 마음이 드는 것은

금액이 크기 때문에 그리고 익숙하지 않은 상황이기 때문입니다.

우리가 할 수 있는 것은 매임을 하면서

CEO마인드를 가지고 매 순간에 최선을 다하는 것 입니다.

좋은 물건을 만나면 언제라도 살 수 있다는 생각으로

부사님과 거주인과의 약속된 시간을 예의있게 최선을 다해 보내면 되겠습니다.

5. 지역의 가격 결정 요소에 대하여

해당 지역만의 가격을 결정하는 핵심 요소가 무엇인지 고민하고

단지 가치를 평가하는 데에 있어서 중심에 두고 판단 해야합니다.

‘직장/학군/환경/교통/공급’는 기본이고,

그동안 공급이 꾸준히 이어져 오고 있는 지역의 경우

신축이 많은 지역으로써 구축에 대한 더 엄격한 기준이 필요하며

연식이라는 디테일한 가격 결정 요소의 가치 판단이 필요합니다.

이는 가격을 통해 얼추 가늠해 볼 수 있다고 하셨습니다.

앞선 예시처럼 공급이 꾸준히 많았던 지역이라면

비선호 생활권 신축 vs 선호 생활권 구축의 경우

비선호 생활권 신축이라 하여도 선호 생활권 구축과 가격 레벨 자체가 있을 수 있고,

특정 가격대를 쉽게 넘느냐 넘지 못하느냐를 통해 느낄 수 있다고 하셨습니다.

이렇게 지역마다 가격 결정 핵심 요소를 파악하여 단지 가치 판단에 적용하는 것은

더 좋은 투자를 하는 데에 꼭 이루어져야 할 프로세스라 느꼈습니다.

이번 강사와의 임장에서

지난 강의와 월부콘 때 인연을 맺었던 동료분들도 만나뵐 수 있어서 너무 반가웠고

진지한 고민과 노력들로 하루 하루를 살아가시는 많은 투자자 동료분들을

한 자리에서 뵐 수 있어서 너무나 영광이었습니다.

함께 했던 소중한 시간을 기억하면서

유난히 춥게 느껴지는 이번 겨울을 따뜻하게 보낼 수 있을 것 같습니다.

모두 각자의 목표를 향해 포기하지 않고 꾸준히 걸어가시기를 진심으로 응원드립니다.

또 얼마 만큼의 충분한 노력의 시간들이 지나고 난 후

성장한 모습으로 어딘가에서 다시 뵐 수 있기를 기대하겠습니다.

2024년 연말 사랑하는 사람들과 행복하게 마무리 하시고

다가오는 2025년도 새해 복 많이 받으시길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다..! :)