내집마련과 투자, 절호의 기회가 오고 있습니다

소개

- 5년차 직장인 투자자

- 서울 1급지 실거주 유지하며 투자까지 성공

- 순자산 25억

- 월급쟁이부자들 튜터

Q. “금리는 계속 오르고, 경기도 안 좋습니다. 

자산 시장이 계속 하락하는데 내집마련이든 투자든 이제 부동산은 끝난 것 아닌가요?”

대부분의 사람들은 투자에 대해 막연히 접근합니다. 누가 뭘 해서 돈 벌었다더라 하면 거기에 돈을 쉽게 넣고, 언론 등에서 분위기가 안 좋다고 하면 투자를 하지 않으려고 합니다.

투자는 분위기와 관계없습니다. 투자를 아주 단순화하면 가치보다 가격이 싼 것을 사서 가치보다 가격이 비싸게 되었을 때 팔면 됩니다. 그렇다면 투자의 결정은 내가 투자 대상의 가치를 아냐 모르느냐로만 생각하면 됩니다. 가격은 우리가 늘 확인할 수 있기 때문입니다. 

따라서 현재 부동산의 분위기로 투자 여부를 결정지으시지 말고, 부동산의 가치와 가격을 생각해보시면 좋겠습니다. 

이미지 출처 <연합뉴스>

최근 부동산은 최고가 대비, -40%까지 빠진 단지들도 나오고 있습니다. 가격이 쌀까요 비쌀까요? 지역마다, 그리고 아파트마다 모두 다르겠지만 직관적으로 생각해보죠.

2020년~2021년에 폭등은 있었습니다. 지금은 어떨까요? 많은 단지들이 2019년, 심지어 지역에 따라선 2018년 가격에도 나오고 있어요.

부동산은 이제 끝났다고 관심을 접기엔 지금 시장은 너무 매력적입니다. 많이 떨어진 부동산 가격을 가치와 비교할 수 있는 안목을 준비해보는 건 어떨까요?

그래야 부동산 상승기를 꽉 잡게 됩니다.

버핏의 말처럼 대중이 탐욕적일 땐 두려워하고, 

대중이 두려워할 땐 탐욕적이어야 남들과 다른 투자 성과를 낼 수 있어요.

개인의 상황(자산, 소득, 저축), 거주지역(수도권 vs 지방) 등에 따라 모두 다를 텐데요.

내집마련을 하고도 저축을 충분히 할 수 있다면 감당 가능한 선에서 내집마련을 먼저 하셔도 됩니다. 

그것이 아니라면 투자를 권해 드려요. 그래야 보다 효율적인 자산 증식을 기대할 수 있습니다. 

개인의 상황만큼이나 거주지역의 가격 수준도 매우 중요합니다.

수도권은 ‘21년까지만 해도 수도권의 높은 가격으로 인해 내집마련은 점점 어려워져 갔습니다. 가격이 높아짐에 따라 대출을 많이 받아야했고, 이에 월 상환금액이 커지면서 감당가능한 집의 범위가 좁아졌기 때문입니다.

하지만 올해 거래절벽이 이어지며 많이 수도권 가격이 조정되었고 그 결과로 내집마련으로는 접근할 수 있는 아파트들이 상당히 많아졌습니다. 투자로도 가능한 단지들이 조금씩 생겨나고 있고요. 

지방은 수도권보다 가격수준이 싸기에 거의 전역이 내집마련과 투자로 가능한 가격 수준대입니다.

정리하면 상승장에선 내집마련보다는 투자로 해야 자산 증식의 속도도 빠르고 효율적이었죠. 하지만 하락장에선 내집마련으로도 안정성과 자산증식을 노릴 수 있기 때문에 내집마련과 투자 모두 가능한 상황으로 바뀌고 있습니다. 마치 제가 예전에 그랬던 것처럼요.

개인의 성향과 소득, 저축 상황에 맞춘 내집마련&투자 전략이 필요한 시점입니다.

Q. “내집마련&투자 모두 잡는 필승 공식이 있나요?

현재와 같이 시장이 불안정한 상황에서는 맞춤 전략이 필요한 시점입니다. 저는 보유 주택별 전략을 말씀드리고 싶은데요. 

무주택이라면 저는 가급적 투자를 먼저 하라고 말씀드리고 싶습니다. 그 이유는 취득세 때문입니다. 아직 다주택자는 취득세 12%를 내고 투자를 해야 합니다. 그에 반해 무주택자는 비규제로 풀린 지방 광역시 등을 투자할 땐 2채까진 1%를 내고 투자할 수 있죠. 다주택자들보다 훨씬 유리한 상황이에요. 그 부분을 충분히 이용하면 보다 좋은 물건을 잡을 수 있다고 생각합니다.

1주택자는 보유 주택이 내집마련인지 투자인지에 따라 상황이 달라질 것 같습니다. 실거주를 하고 계신다면, 저축 금액이 충분한 경우 실거주 유지 상태에서 투자를 하셔도 되고, 부족하다면 전세를 주고 상대적으로 싼 전세 or 월세로 가셔서 투자를 이어나가시면 됩니다.

다주택자는 현재 역전세 대응으로 현금이 많이 부족할 텐데요. 안정적인 현금이 다시 보유될 때까진 시장을 보다 보수적으로 지켜볼 것 같습니다. 만약 현금이 있는 투자자라면 현재 많이 조정되었지만 공급이 없는 지방 도시 등을 좀 더 자세히 보시는 걸 추천드립니다.

상승장, 하락장이든 언제나 상황에 맞게 대응을 하면 내 자산을 불릴 수 있습니다. 그 필승 공식 꼭 찾으시길 바랍니다! 

“꼭 실거주를 포기하고 투자를 해야 하나요?"

안전하게 내집마련하고

투자로도 돈 더 벌 수 있어요.