시의 조례 등에 따라 달라지지만, 보통 접하고 있는 도로의 1.5배 높이로 건물을 올릴 수 있다. 넓은 도로를 접하면 접할수록 높은 건물을 올릴 수 있어 땅의 가치가 올라간다는 말이다.
채권도 마찬가지다. 오랜 기간 돈을 빌리는 장기 채권은 단기 채권보다 일반적으로 금리가 높다. 아주 가끔 단기 채권 금리가 장기 채권보다 높아질 때가 있다. 이때를 ‘장단기 금리 역전이 일어났다’고 한다
경제 상황이 좋아질 것 같다면, 돈이 채권시장에서 주식 등으로 이동하면서 장기 채권 가격이 떨어지고 채권 금리가 오른다. 반대로 경기가 나빠질 것 같으면, 안전자산의 대표격인 10년 물에 매수세가 집중되어 장기 채권 가격이 올라가고, 채권 금리가 떨어진다
미국 국채 2년 물 금리가 10년 물 금리보다 100bp (1bp=0.01% 포인트) 이상 높은 것은 40년 만에 처음이다. 2007년 미국발 금융위기가 터지기 직전인 2006년 12월 미국의 2년 물과 10년 물 금리 역전 차는 11bp, 닷컴 버블 직전인 2000년 3월엔 41bp였는데, 2022년에는 57bp를 기록했고, 2023년에는 100bp 이상 벌어진 것이다.
대체투자 자산이라는 말이 있다. 전통적 투자자산과 다른 움직임을 보이면서 투자자의 포트폴리오상 위험을 막아주는 자산이라는 측면에서 대체투자자산이라고 부른다. 이 대체투자자산의 대표격이 ‘원자재’인데, 원자재로서 활용도는 금보다 은이 나은 것이다.
분양대금으로 이익이 나지 않는 이런 구조가 예상되면 금융회사는 본 PF에 참여하지 않으려 한다. 시행사의 적극적인 협조가 중요한데, 사업에서 적자가 예상되면 시행사에서 트집을 잡아 조금이라도 손해를 줄이고 이익을 가져가려고 할 것이 뻔하기 때문이다. 금융회사가 참여하지 않아서 본 PF가 진행되지 않으면 브리지론이 문제가 된다. 브리지론은 보통 6개월에서 길어야 1년짜리 고금리 대출이다. 브리지론의 담보라고 해봐야 브리지론으로 구입하는 땅 정도인데, 인허가 비용, 본 PF로 갈 때까지의 금융비 등이 추가로 든 상태라, 일반적으로 담보만으로 금융기관이 빌려준 돈을 다 받을 수 없는 상태다.
물론 과거가 현재와 미래에 무조건 반복되지는 않는다. 비정상적으로 사람들의 심리가 한쪽으로 쏠리면서, 현실보다 과하게 시장이 반응할 때 기회가 생기기도 한다는 정도로 보면 된다. 앞서 발생한 56건의 사례를 보면, 한 달 보유 후 매각 시 평균 11%의 수익률이 나왔고, 이것을 연간으로 환산하면 130%가 넘는 수익률이다.
한국 상황이 점점 안 좋아지고 있다. 몇 년간 별다른 성과 없이 벌인 일들이 누적되어 있고 외부 상황도 타이밍이 좋지 않다. 과거 위기가 오기 전 강남의 눈치 빠르고 손 빠른 여사님들이 외치고 다녔던 “Cash is King! (현금이 최고다!)”이라는 말이 생각난다
“기업은 매출을 늘리고 수익성을 높여 단계적으로 성장하는 게 아니다. 위험 관리를 제대로 못한 경쟁사가 내외부의 파도에 무너질 때 점프하듯이 성장한다.”
[깨]
책 표지만 봤을 땐 이럴 줄 몰랐는데 생각보다 어려웠다 ㅠㅠ 특히 경제나 매크로적인 부분, 주식 관련 이야기들은 이해하기 어려운 부분도 많았다. 하지만 부동산과 주식이 많이 다르지 않다는 것 또한 느꼈다. 연관지어 생각하기, 다른 면 바라보기 등 투자의 접근법에 있어서는 새겨 들어야 하는 부분들도 있는 것 같다. 다만.... 세계경제가 어떻게 돌아가고 이런 것들이 아직 너무 어려워서 평상시에도 신문 기사 등을 자주 접하고 머리 긁는 연습해야 할 것 같다.
