서울 수도권 구축아파트 투자 시에도 시세차익을 얻을 수 있을까요?

안녕하세요 위드에디님 입지 수준과 그에 따른 수요에 따라 다를순 있겠지만, 수도권 구축이 연식 오래된다면 말씀하신대로 전세가 상승에는 제약이 있기 때문에 월부에서 말하는 시스템투자가 어려울순 있습니다. 최근 너나위님께서 수도권도 연식을 봐야한다고 말씀해주신부분도 우리가 하는 투자에서 연식으로어느정도 고려할 필요가 생겼기때문입니다. 다만, 너무 구축이라고 하더라도 매수를 받아줄 사람이 없을것 같다는것은 맞지 않을것 같습니다. 가치 대비 가격이 싸게 나온다면 나쁘지 않은 단지에선 분명 매수수요가 있을겁니다. 90년대 구축 아파트가 매매거래가 안되고 있는건 아니니까요. 그리고 싸게 사서 전세가가 낮게 형성되도 끌고 가는데 감당이 가능하다면 재건축도 노려볼수 있기에 좋다고 생각합니다.

위드에디님 안녕하세요 수도권 투자에 대한 고민이 많으신것 같습니다. 수도권에서, 특히 구축투자는 건물가치보다는 땅의 가치(입지)에 따라 가격이 형성되는 것이 크다는 생각이 듭니다. 말씀하신데로 연식이 많이 된 곳들은 전세상승이 드라마틱하게 일어나진 않겠지만, 전세가라고 하는 것 자체가 물가상승률을 반영하며 오르기때문에 지금의 전세가 기준에서는 재계약시 5%정도의 상승분은 가능할 것으로 생각은 됩니다. 구축의 경우가 전세금 상승보다 매매가상승이 더 크게 일어날 수도 있는데 (압구정 현대같은 구축을 예로 생각해보다면 전세가는 크게 상승하지 못하더라도 가수요에 의한 시세상승은 큰것 처럼요) 연식이 오래될 수록 입지가 좋은 곳의 아파트는 새 아파트로 바뀔 수 있다는 기대심리가 형성되기 때문에 그런 심리에 대한 가격이 반영될때까지 들고 갔다가 시세차익을 생각해봐도 좋을 것 같습니다. 다만 전세금 상승폭은 말씀하신대로 크지않을 가능성이 높아 전세금의 회수까지 본다면 연식좋은 단지가 더 좋을 수 있고요 하지만 실거주가 아닌 투자의 관점으로 생각하신다면 철저하게 가치대비 가격이 싼지를 판단해보시고 투자금 대비 기대 수익률이 높은 곳을 선택하시는게 더 좋은 투자가 될 것 같습니다 :)

위드에디님 안녕하세요! 가치대비 저렴한 구축단지 역시도 수요는 있을거라 생각합니다. 하지만 연식이 오래된 단지일수록 입지가치가 더 중요하다는 생각이 드네요~ 수도권 투자 기회가 오신다면 적극적으로 검토해보시기 바랍니다. 일단 제 생각은 신축-준신축 단지를 사지 않는 것 보다 저평가된 구축단지라도 사는 것이 없는 것 보다 낫다입니다. ㅎㅎㅎ 그리고 저라면 투자금 더 들더라도 감당이 가능하다면 연식이 좋은 단지를 할 것 같습니다. 물론 입지를 고려해서요~

안녕하세요 위드에디님 :) 전세가는 실거주 가치를 반영하기 때문에 연식이 오래 될 수록 그 상승폭에 제한이 있습니다. 때문에 전세금 상승을 통한 현금 흐름을 통해 재투자를 생각하신다면 어느 정도 연식을 고려할 필요가 있습니다. 하지만 입지적 우위(교통, 학군 등)가 있는 곳은 구축 임에도 불구하고 어느 정도의 전세가 상승을 기대할 수 있습니다. 구축임에도 불구하고 그 곳에 살고 싶어하는 수요가 있기 때문입니다. 보통 연식이 30년이 되면 건물의 가치는 모두 감가되어 땅의 가치만 남았다고 봅니다. 그 이후에는 땅의 가치만으로 시세 차익을 생각할 수 있기 때문에 그만큼 입지가 중요해지게 됩니다. 때문에 구축 투자를 하신다면 더더욱 입지를 중요하게 생각하실 필요가 있고, 여기에 재건축 등의 가능성(용적률 등)을 보고 판단할 필요가 있습니다. 재건축 가능성이 있는 단지라면 구축임에도 수요가 붙을 것이고, 연식이 30년에 가까운 구축 단지가 재건축 가능성이 없다면 수요는 제한적일 수 밖에 없을 것입니다. 재건축은 굉장히 긴 시간을 바라봐야 하는 사업이고(대치 은마아파트, 압구정, 잠실주공5단지 같은 사례) 그 시간동안 여러 투자 기회에 대한 기회 비용이 발생할 수 있기 때문에 나의 투자 성향을 생각하고 판단하실 필요가 있겠습니다. 하나의 재건축을 바라보고 오랫동안 돈을 묻어두면서 진득하게 기다릴 수 있는지, 재건축에 따른 수익보다는 적지만 여러 건의 투자를 통해 전세 상승분과 시세차익을 노릴 것인지. 그것은 본인의 판단이 될 것 같습니다.

워드에디님 안녕하세요~! 충분히 궁금해할만한 부분을 잘 질문해주신 것 같습니다. 주신 질문 중 두가지로 추려지는 것 같은데요 첫번째로 '구축단지를 받아줄 매수자가 있어야 하는것'은 환금성을 고려하시면 됩니다 구축이더라도 입지가 괜찮으면 충분히 매도할 수 있다고 생각 됩니다 그러기 위해 입지를 토대로 좋은 단지를 잘 선정하셔야 하며 세대수나 층 등을 잘고려하여 매수해야 합니다 두번째 전세 상승분을 통해 투자금을 회수하는 것 또한 수도권 내에서도 어떤 단지냐에 따라 다를 수 있습니다. 물론 신축 준신축 단지가 더 좋을 확률이 높지만 그만큼 투자금이 더 많이 들 수 있다는 점에서 비용과 편익을 잘 고려하는게 제일 중요합니다 그러기 위해 비교평가할 수 있는 많은 단지들을 공부해놓는게 좋습니다 :)

안녕하세요, 위드에디님 :) 수도권 투자와 관련하여 여러 고민들을 갖고 계시는 것 같습니다. 대부분의 지방의 경우, 빈 땅이 많아 기존의 집을 허물고 다시 그곳에 새로운 집을 짓는 재건축·재개발을 하지 않고도 신규 택지지구 등을 통해 대규모 주택 공급이 가능합니다. 다만, 수도권 중에서도 특히 서울의 경우, 빈 땅이 없기에 재건축·재개발·리모델링 등을 통해 신규 주택 공급이 이루어지게 되는데요. 따라서 재건축 연한이 다다르게 되면 더이상의 전세금 상승에는 한계가 있을지라도 재건축 기대심리로 인한 수요로 가격 상승이 가능합니다. 서울 내에서도 좋은 입지에 있는 구축 단지들의 경우에는 그 기대심리가 더욱 크게 작용할 수 있을 것으로 보여지기에 충분히 연식이 오래되어도 그 단지가 갖고 있는 땅의 가치로 인한 수요는 계속될 것 같습니다. 따라서 전세금 상승분보다 시세차익에 입각한 서울 투자를 고려한다면 입지 좋은 구축 단지를 가치 대비 저렴하게 매수했을 때에도 충분한 시세차익을 볼 수 있기에 저라면 연식을 고정하기보다는 가치(입지) 대비 가격이 저렴한 단지를 매수하기 위해 노력할 것 같습니다. 위드에디님의 서울 수도권 투자를 응원합니다 :)

위드에디님 안녕하세요 :) 수도권 구축아파트 투자에 대해 고민이 되시는군요. 말씀하신 것처럼 연식이 오래된 단지들의 경우 전세금 상승분이 아주 크지는 않을 수 있습니다. 하지만 전세레버리지 투자의 경우 시세차익 뿐만 아니라 중간 중간 전세금 상승분을 통한 투자금 회수가 가능하다는 부분이 매력적입니다. 또한 입지 좋은 수도권의 경우 전세금 또한 유의미한 상승을 보일 수 있습니다. 해당 단지들이 가지는 입지적 가치에 대해서도 한 번 직접 가보시고 생각해보시면 좋을 것 같습니다. 서울 투자와 관련해서는 11/28에 신청 열리는 서울투자 기초반을 수강해보셔도 좋을 것 같습니다. ^^