2년의 투자공부. 이제는 투자. 24.12월 복기 [람파드]

끊임없이 전진하는 투자자 람파드 입니다. 🙋‍♀️

24.10월

신투기를 들으면서 멘토님들의 강력한 메세지를 받았고

진짜 투자해야 할 시기구나, 쉽게오는 기회가 아니구나

그리고 하나 둘 들려오더니 12월이 되니 쏟아지는 n호기 투자소식

23년,24년 투자/임보 코칭을 받고 멘토님과 투자 플랜을 세워두었던 람파드. 

24년 말 수도권 투자를 계획대로, 내 호흡대로 준비하고 있었는데, 마음이 조급해지기 시작했습니다.

2년이 넘는 길고 긴 투자공부에서 투자라는 씨앗을 심으려 한 24년 12월

너무나 감사하게 우지공 튜터님과 우리 지공즈 동료들과 함께 할 수 있는 실전반을 수강하게 되었습니다 😍

투자공부만 하던 장수생이 투자를 하겠다고 몰입했던 시간들에 대한 복기이며,

투자를 앞 둔 동료들에게 조금이나마 도움이 되었으면 마음으로 하나씩 적어봅니다.

매일시세

월부챌린지에 올리기도 안올리기도 했지만 24.6월부터 하고 있었습니다. 

루틴으로 가져가고자 포맷에 제한을 두지 않았고, 너무 피곤하고 하기 싫은 날 1개 단지라도 보자!

라는 마음으로 역치를 낮춰 매일 하고 있었습니다.

하지만 이번달은 달랐습니다. 투자를 해야하니까요

앞마당 하나의 전수를 매일 저녁 업데이트 했고, 아침에는 해당 지역 원페이지를 같이 보면서

투자로 괜찮겠는데? 궁금한데? 하는 매물을 캡쳐해서 카톡에 보내두었고 점심마다 전임을 했습니다.

“사장님 이 매물 관심있어서요. 컨디션은 어떤가요? 전세는 어느정도 되나요?”

그렇게 후보들을 모아가면서, 빨리 이 단지들 가서 매물 털어보고 싶다! 생각했습니다. 

그리고 정확히 12.9일 저녁

정신없이 실전 임장지 분임, 매임이 끝난 실전2주차 !!

튜터님과 카톡을 하면서 크게 잘못됨을 직감했습니다.

네이버부동산(+몽키) - 매매/전세 최저가 - 전수조사 시트 입력 - 금액대별 비교평가 / 저평가 찾기 - 후보 올리기

함정은 몽키와 저의 안일함에 있었습니다.

가치는 쉽게 변하지 않지만 가격은 계속해서 변하죠. 

부동산 시장상황/ 매도자, 매수자, 전/월세를 구하는 임차인의 심리도..

24년 12월 앞마당의 상황은 모두 달랐지만, 대부분 수도권 지역의 공통점이 있었습니다.

• 이전 계약보다 오른 전세가격
• 오른 가격에 대한 전세입자들의 부담. 줄어드는 전세 거래량 

단지 최저가 매물 열에 아홉은 낮은 전세안고 매물이였고, 

신규로 나와 있는 최저가 전세 매물은 2년전보다 많이 오른 가격이였습니다. 

분명 현재 시장에서 오른 전세 가격을 쉽게 받아들이지 못하고 있는 상황인데, 

최저가 전세라는 이유로 바로 나갈수 있다! 

라고 말해주시는 부사님의 말을 필터 없이 믿고 통화를 끊었었습니다.

그렇게 매일 업데이트 했던 전수조사 시트에 적혀있는 (예시입니다) 8.3억 - 5.3억 = 3억 투자가능! 단지

3억으로 접근하기 어려운 단지들이 대부분이였습니다.

투자금 +1억 까지 생각하고 뽑아두었던 10개의 단지는 모두 버리고, 

투자가능/후보 매물리스트를 모아나가기 시작했습니다.

✅ 해야할 일: 현재 시장 거래 가능한 가격. 살아 있는 매물!  / 단지 아닌 매물!

매물털기

2주나 시간이 지나갔다는 초조함. 

일단 나의 투자금 +5천만원 범위에서 뽑은  1,2등 매물

해당 매물이 있는 단지를 털러 현장으로 뛰어 갔습니다. 이 때 저는 2가지 생각만 했습니다.

• 나와있는 모든 다 매물 본다 🔥
• 정말 거래 할 사람임을 각인시키고 온다 🔥

단지 매물을 꿰뚫고 있는 단지내 부동산 3-4곳을 먼저 갔고, 

나와있는 대부분의 매물에 대해 파악을 할 수 있었습니다. 

그리고 추가로 거리는 좀 떨어져 있지만 매물이 있던 곳도 전화를 미리 해보고 2곳을 더 방문했습니다.

이렇게 한 번 털고나니, 이후 부사님들과 상황 체크를 할 때, 매물로 이야기를 하게 되더라구요

예상 매매/전세 가격도 바로바로 나래비 세워지는 놀라운 경험.

“사장님, 이건 좀 비싸네요. XXX호가 컨디션 더 좋다고 하셨는데”

“XXX호 OO억 아래로는 절대 생각 안하신다구요? XXX호 나갔던데 연락 없으셨나요?” 

“특올수리 XXX 호는 여전히 높게 파실 생각이신거죠? OO억이면 바로 하고싶은데”

뭔가 투자에 한걸음 더 다가간 것 같은 느낌이 들면서 도파민이 무쟈게 나온건지 

3시간만 자도 눈이 번쩍 떠지더라구요.

그리고 타겟단지 매물을 털고 나서, 우지공 튜터님께 질문을 통해 확인 한 한가지

시간이 된다면 모든 매물을 보는 것도 좋지만, 매물털기의 목적은 가장 좋은 매물을 해당 단지에서 찾는 것!!

✅ 해야할 일: 매물털기로 후보 단지에 대해서 빠삭하게 파악하기 / 나에게 가장 좋은 매물 찾아내기

응봉신동아. 흑석청호

매물을 털고, 지켜보고는 있지만, 여전히 너무 부족한 바로 투자 가능한 후보 매물

천장을 정하면 안되지. 상급지도 좀 보자! 물론 맨 하단 단지들만 나오겠지만! 

하면서 상급지도 눈을 돌려봤습니다.

그런데 갑자기 눈에 들어오는 한 단지?

이런 단지는 선호도가 많이 떨어지고, 지역내에서도 완전 후순위라, 거래 잘 안되니까 가격 만들 수 있지 않을까? 

수요가 적긴 하지만 전세는 한 명만 찾으면 되니까! 가능하지 않을까?

서울 상급지는 땅이 사기야. 입지독점성. 내가 끌고 만 갈 수 있다면 땅보고 사는거지! 나 될 거 같은데?

12월 3째주가 지나고 있는데, 손에 쥐고 있는 후보매물이 거의 없다보니 조급함이 심해져 갔습니다.

그러면서 그렇게 뾰족하게! 를 외치면서, 지역/단지의 가치를 발로 모두 밟아가며 공부해 왔음에도

이건 괜찮지 않을까? 라는 이상한 회로가 돌아가고 있었습니다.

지금 복기해보면, 리스크가 뭔지를 알면서도, 튜터님한테 이 단지를 왜 물어봤던거지? 라는 생각이 드네요.

바쁜 회사 업무로 야근도 하면서, 실전반 임장지도 가면서, 개인투자까지 하려고 하니 힘들었던건지

뭔가 좋은 매물이 뿅! 하고 나타나 주길 바랬던 것 같습니다.

날은 추웠지만 걸어서 퇴근을 하면서, 잠시 현재 상황을 돌아보는 시간을 가졌고,

스스로에게 원메시지를 주었습니다.

“거의 다 왔다. 지난 2년의 시간이 허무해지지 않도록, 조금만 더 해보자. 배운대로. 원칙대로. 저환수원리”

✅ 해야할 일: 배운대로 비교평가 하고, 쌓아온 지난 시간을 믿고 행동하기

철옹성같은 내 투자금 +1억 단지

연일 부동산 관련 기사들은 투자에 있어 최고의 상황이 만들어 지고 있다 생각하게 하였고,

동료들을 통해서도, 칼럼을 통해서도 더 적극적으로 봐야하는 시장이구나! 

확신에 확신을 가지게 되는 24.12월 이였습니다.

그래서 가게 된 내 투자금 +1 억단지. 

선호도도 있는 좋은 단지를 매수 할 수 도 있겟다! 아니 해보자! 라는 의지로 가게 되었는데

전임부터 쉽지 않았습니다.

많은 투자자들이 집만 보여달라 하고, 사지도 않고

가격만 찔러보는데, 터무늬 없는 가격이라면서, 훈계를 시작하는 부사님

안되겠다. 짧게 통화하고 현장으로 가자. 했습니다.

예약한 매물을 보고, 사무실로 돌아와 본격적으로 부사님과 투자 이야기 시작

매매/전세 시세를 싱크를 맞춰보고, 단지내에서 컨디션에 따라 가격과 수요를 파악

그리고 던진 한마디

“사장님 감사합니다. 그런데 X.X 억정도에는 하고 싶어요. 지금 시장도 안좋아 지고, 저도 리스크가 있는데..”

이후 바로 돌아온 부사님의 한마디

“나가세요. 그 가격이면 내가 사요. 중개 안해요”

부사님들의 상황도 너무 이해가고, 이제는 웬만한 상황에 내성이 생겼지만, 쉽지 않더라구요.

나가라는 말을 면전에서 들으니.

연말분위기에, 눈도 오고, 길거리에는 친구들 가족들과 웃으면서 지나가는 사람들보니

또 마음이 끌어 내려졌습니다. 차로 돌아와서 30분 멍하니 있었고, 

아내가 있는 집으로 갈까 수십번 생각했습니다.

하기싫다.. 갈까.. 넘어가야지.. 오늘 시간 어떻게 뺀건데.. 갈까..

그리고 지난주에 전임을 하면서 알게 된 사실.

부사님은 말도 안되는 가격이라고 했던 그 가격에서 +2천만원 가격으로 나갔다고 하더라구요.

누군가는 부사님들이 냉대하고, 거래할 수 없는 가격이라고 하지만, 

계속 발품팔면서, 시도하고, 협상해서 좋은 가격으로 매수에 성공했다는 것.

✅ 해야할 일: 감정은 배제하고, 계속해서 시도하기 (매임, 협상)

일잘하는 부사님

이번달에 1등 매물로 올렸던 매물이 있었고, 

이 매물은 일잘하는 부사님을 통해서 알게 되었습니다.

매도자 상황, 임차인과 관계, 내부 컨디션

협상포인트, 매물 순위까지 막힘없이 브리핑 해주시는 부사님

주변 단지들까지 줄줄 나오는 부사님을 만나게 되고,

이런분 너무 좋다. 쉽게 상황도 파악 가능하고, 라는 생각을 하게 됩니다.

네이버에도 그 매물은 딱 중개사 2곳만 되어 있었고,

나머지 한 곳은 완전히 다른 지역 부동산이였습니다.

당연히 여기 매물인데, 이 사장님이 더 잘 알겠지!! 생각했습니다.

여기서 문제가 발생했습니다.

일잘하는 부사님을 통해 알고 있던 상황으로는 지금 집을 절대 볼 수 없다는 리스크가 있었는데

갑자기 다른 부동산을 통해 매도가 되었다는 연락을 받았습니다.

파악을 해보니, 매도자가 거주하는 곳 앞에 부동산을 통해 거래가 되었고,

매물이 있는 지역의 일잘하는 부사님이 알고 있던 정보는 거의다 잘못 알고 있던 내용이였습니다.

처음 매물을 알게 되었을때, 내놓은 다른 부동산에도 전화를 해봤더라면, 하는 아쉬움도 있었습니다.

✅ 해야할 일: 매물파악은 내놓은 여러 부동산 통해 종합적으로 확인

협상이라는 벽. 

꾸역꾸역 해나가다보니, 어? 싶은 매물을 만나게 된 순간.

거인의 어깨를 빌려 확신을 얻을 수 있었고, 협상! 가격 만들기가 필요했습니다.

저는 후보 매물을 저층 이하 가격으로 매수하고 싶었고

협상을 하려고 하는데 이상한 마음의 소리가 들려왔습니다.

“그냥 이 가격에 하자”

투자금을 모으기 위해 극단적인 지출을 통제하고 살면서,

몇 천만원이 오고 가는 협상테이블에서 해보지도 않고 물러선다?

이런 상황을 마주하게 되자, 

에고를 떠나 나 투자하면 안되는거 아니야? 라는 생각까지 들었습니다.

그래서 메타인지가 필요했습니다.

람파드 아닌 본캐는 부탁을 하거나 내 상황을 이해를 바라는 말을 하기 싫어했습니다.

이상한 에고라는 것을 알지만, 불편한 마음보다는 내가 감수하는 선택을 해왔습니다.

아주 투자/협상에는 좋지 못한 자세죠.

상황은 이러했습니다.

매도자는 처음 내놓은 가격에서 한 차례 내린 가격이고,

생각하는 마지노선이기 때문에 추가 협상은 말아 달라는 상황

부사님도, 정말 여러번 시도했는데, 그 가격 이하는 힘들 것 같고,

해볼만큼 했다고 하시는 일잘하는 부사님.

내가 가진 협상포인트는 중도금/빠른 잔금 밖에 없었지만

상대방에겐 필요한 것이 아니였습니다.

촘촘한 투자후보물건이 또 있었다면, 넘어갔겠지만, 그렇지도 못한 상황이라

이 매물의 협상이 더 아쉬웠고, 그동안 봤던 칼럼을 다시 찾아봤습니다.

협상의 기술

https://weolbu.com/community/482730

그리고 실행했습니다 (이후 협상은 별도 글로 나눠보겠습니다)

 ✅ 해야할 일: 협상에 대한 준비 (상황파악은 기본. +협상의 기술)

24년 마지막 12월을 투자를 위해 몰입하고, 

현장을 뛰어다니면서 알게 된 것들이 너무 많았습니다.

투자공부를 하는 것과 실전투자는 완전히 다른 부분이 많았고,

내가 이런사람이였나 싶은 진실의 순간도 마주하게 되었습니다.

이런 시간을 통해, 평소에 준비하고, 임장지에서 해야 할 것들도 더 보이게 되더라구요.

상황이 되면 무조건 실전 투자를 해야한다! 라고 많이 들었던 말을

이제서야 이해 할 수 있게 되었습니다.

후회없는 한 달의 시간을 보냈고,

25년 다음 스텝을 위해서 오늘도 전진하는 투자자가 되겠습니다.