[목부장] 리스크는 바로 나 자신! 두번째 거래 계약을 하면서 한 크고 작은 실수(1등 뽑기가 다가 정말 아니더라고요)

사진이 안올라가서 혹시 원본 보실분은 https://cafe.naver.com/wecando7/11366224 참고하시면 좋을 것 같습니다!

안녕하십니까 부자로 가는 장거리 여행중인 목부장입니다.

이번 글은 최근 부동산을 매수를 고려하는 많은 사람들이 어떻게 보면 놓칠 수 있는

저 또한 크나큰 실수로 돈을 잃을 뻔한 경험을 복기글로 풀어보고자 합니다.

(사실 잔금도 치고 한 2~3주 지났지만, 사임과 최임 제출 이슈로 이제야….)

따라서 매수를 앞두고 있는 분들이나 혹은 채수 경험이 없으신 분들이라면

한번쯤은 제 글을 보고 나서 매수 이후 어떻게 움직여야 할 지 생각을 해보셨으면 좋을 것 같습니다.

(아 2호기는 아니고 예비 장인어른 집 매수 복기글입니다. ㅎㅎ)

최악의 경우란 어쩌면 ‘과거에 우리가 본 것 중에서 최악’을 의미하는지도 모른다. 그러나 세상일이란 앞으로 더 나빠질 수 잇는 것이다. -투자에 대한 생각-

혹시 리스크는 바로 나 자신이라고 제목을 지은 이유에 대해서 짐작이나 의문을 가지고 계신가요?

월부 강의에서 흔히 리스크라고 하면 떠오르고 생각하는 것은

공급 즉, 역전세에 대한 리스크만 생각하곤 하는데요.

(위의 그래프처럼 이것만 보고 리스크만...)

저도 역전세에 대한 리스크만 생각하고 다른 리스크

특히 저의 안일함과 자만에 나온 리스크는 고려하지 못하였는데요.

올해 1호기를 하면서 했던 그 자신감이 자만으로 그리고 이 정도 하면 됐어라고

생각하면서 생각지도 못한 리스크로 돌아왔을 것이라 짐작합니다.

그렇다면 본격적으로 어떠한 리스크가 있었고 매수한 과정까지의 자세하게 풀어보도록 하겠습니다.

24년 10월 쯤 여자친구와 스냅 촬영 결혼식장 예약 후 심도있는 이야기를 나누면서

여자친구가 부모님이 실거주로 집을 매수하려고 생각을 하고 있다고 이야기합니다.

저는 당시에 여자친구도 월부생활을 같이 하고 있었기에

‘아 나름 괜찮은 아파트로 이사를 가겠구나’라 생각하고

크게 생각하지 않고 시간이 흘러갑니다.

후에 여자친구가 A(당시 매수를 고려하는 아파트)를 사는게 맞는 건지 모르겠다며 물어보았습니다.(당시 여자친구 앞마당 아님) 저 또한 앞마당은 아니지만 여자친구보다 조금 더 월부를 시작한 입장에서

A 단지를 듣고 이 돈이면 서울 수도권 혹은 살고 계신 지역에 더 좋은 물건을 살 수 있다고 말하였고

당시 제가 전수조사 하던 리스트를 캡쳐해서 부모님께 보여드리자

그래서 중심지의 준신축 실거주(대출 끼고) 혹은 투자금으로 외곽이지만 수요가 많은 준신축 넘어가는 단지를 투자하자고 제안하였습니다.

다행히 실거주 보다 투자로 진행하자고 이야기 결론을 지었고 바로 연차를 쓰고 내려가서 매물을 보러갔습니다.

당시 설득하기 위한 제가 뽑은 1등 물건과 실제 실거주 단지와 비교

이렇게 여자친구 부모님을 설득하고 실제 매물을 털어

공급이 엄청나게 많은 지방 광역시에 8000만원의 투자금으로

당시 거래되는 물건보다 750만원 저렴하게 매수할 수 있었습니다.

그렇기에 '공급이 많은 지역에서 세낀 물건을 아주 저렴하게 잘샀다.

다행히 여자친구 부모님께서 돈을 잃을 리스크는 0%다' 생각했습니다.

여기까지는 아주 뿌듯하게 도움이 되는 사위가 될 줄 알았습니다.

(매수와 협상 과정은 추후 다른 복기글로 2편 기대해주세요!)

그런데 말입니다. 이렇게 황금빛만 보일 줄 알았던 미래에서 저로 인해 큰 2가지 리스크가 등장하게 됩니다.

1. 세입자

2. 특약

이 두부분에서 리스크 2가지가 터지게 됩니다.

우선 세입자는 분명 계약하기 전까지 전세계약을 연장하기로 해놓고 그 말씀만 듣고 계약을 했는데,

계약하고 전세 계약을 위해 연락을 하니 전세 연장을 안한다고 말씀하셨습니다.

물론 만기가 25년도 여름이라 아직은 여유롭지만, 그때까지 공급의 위험이 있는

지역이기에 역전세 리스크가 발생하게 됩니다.

지금 생각해본다면 부동산 사장님께 확약서나 문자로 강하게

전세 계약이 동시에 진행되지 않는다면 매수를 하지 않겠다고 하였어야 한다고 생각합니다.

또, 전화로만 주고 받아 어디에도 증거가 남아 있지 않은 전세 계약 연장....

심지어 만기 시 옆 생활권 약 900세대 입주....

그리고 워낙 많은 공급으로 휘청인 지역으로 입주 끝 2달 안에 정리가 되지 않을 것이라 생각합니다.

두번째 리스크는 특약에서 발생하게 되는데요.

하나는 누수와 관련한 내용, 다른 하나는 권리변동 사항입니다.

누수야 뭐 준신축으로 넘어가고 있는 10년 이내 단지이기에

아직은 누수 걱정이 없어서 사실 이 부분은 리스크가 0%에 수렴하지만

만약 운이 나쁘게 발생한다면 비용을 지불해야하기에 제가 스스로 리스크를 만들었나 싶었습니다.

1호기를 진행하면서 가장 문제가 된 것이 누수 였는데요.

민법에서 이야기한 '누수라는 사실 인지 이후 6개월까지' 혹은 문구를 삭제하여야 하는데

오히려 기존에 없었던 내용에서 바보같이 잔금일 이후 6개월을 적어버리고 맙니다.

그 이유는 1호기 때 잔금일 이후 6개월을 삭제 혹은 인지를 협의하다 안되서

결국 잔금일 이후로 마무리했는데요.

이번 특약 협의 과정에서도 시간이 없어 그냥 제가 1호기 때 했던 특약을 일부 적어서

보내면서 발생하였습니다.

(아래에 제 1호기글도 보시면 이 특약을 협의하는데 힘들었는지...)

https://cafe.naver.com/wecando7/10619181  

[목이] 20대에 돈나무 1호를 심다 (1호기 경험담)

이렇게 작다면 작고 크다면 큰 리스크 두개를 지금 현재 안고 가고 있는데요.

1등 뽑기에서는 공급만 리스크라고 생각하고 있었는데,

오히려 이러한 사소한 실수에서 발생하는 리스크 그리고 생각지도 못한것이

'리스크'라고 생각합니다.

다행히 리스크를 발견했다면 대응을 하면 되기에 앞으로의 대응책과

실천으로 옮긴 내용을 마지막으로 복기하면서 글을 마무리하려고 합니다.

우선 전세의 경우 선호도가 높은 지역으로 당장 전세가가 하락을 하고 있지만,

내년도에 어떻게 흐름이 바뀔지 모르고 아직 7개월이라는 시간이 있기에

6개월 전인 2월달에 계약 연장 여부 확인을 먼저 할 예정입니다.

만약 연장이 된다면 그때는 금액 및 협의를 하면 되면서 리스크는 최소화 하겠지만

연장이 되지 않는다면 2~3월 한달동안 거래한 부동산 전세

3월 중순 이후 5월 까지 지역 부동산

5월 부터 전세가 빠질때까지 상하위 생활권 부동산까지 전세를 빼야하는 총력적을 할 예정이며

현재도 전세 빼기 칼럼을 일주일에 한번이라도 필사하려고 하고 있습니다.

마지막으로 누수는 잔금이후 6개월 까지는 매도인 책임으로 수리가 가능하니

그냥 보유하고 있고 나서 6개월 이후 시점부터는 누수 특약 및 화재 보험을 가입하려고 계획중입니다.

정말 1호기 때도 느겼지만, 1등 뽑기가 다가 아닌

또다른 상황에서 어떻게 리스크가 튀어나올 수 있는지

계속 고려하면서 행동하고 대응하는 투자자가 되어야겠다고 생각했습니다.

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