실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 65기 10조 월루얄루~!]

대세 상승장

전세가와 매매가가 붙어야, 

부동산에 회의적이거나, 전세로만 살고 싶은 사람들도, 매매가와 전세가 차이가 별로 안나서, 집을 사볼까? 하는 대규모 가수요가 붙어야, 지난 2016-2021년 (지난 5년간)처럼 대세 상승장으로 이어진다.

현재 전고점(2021년)을 지나 많이 하락을 했고, 전고점을 회복하는 단계에 있지만, 아직 전세가가 붙지 않았기 때문에, 현재 부동산을 거래하는 사람은, 투자자 또는 급매, 또는 내집마련 목적이 대다수.

전세가가 70%정도로 붙어야 대세 상승장이라고 볼 수 있고, 아직 오지 않았다. 

현재 시장 상황

아직 대세상승장이 아닌 시장에서는, 1년전의 가격을 1년 후에 다시 볼수 있다. 단기적인 등락을 거치는 시기.

현재는 매물이 쌓이고, 호가가 유지되어 매수자 유리인 시장.

그러니 그때까지 아는 지역을 많이 만들어 놓을 것. 

실준반에서 배우는 것

같은 가격이라면 어떤 단지가 가장 저평가 되어있는가. 

같은 가격이라면 어떤 단지가 가장 좋은가.

내 투자금으로 투자가능한 단지 매매가 감 잡기

내 투자금 5천만원일때, 2-3억대의 아파트 우선 보기

울산 남구) 4.5~3억원선. 전세가가 붙으면 구축단지 투자 가능.

울산 중구) 5억~3억원선. 전세가 붙으면 준신축-준구축 단지 투자 가능.

울산 북구) 4억~2억원선. 전세가 붙으면 신축-준신축단지 투자금 더 줄여서 투자가능.

*시간이 더 걸리더라도, 남구/중구/북구 모두 생활권별 입지평가 해볼것.

투자 = 저평가 + 투자금 + 리스크

저평가에 매몰되면 투자를 못한다

방구석에서 먼저 입지 파악하기 

네이버 지도

1. 위성지도로 빈땅 보기
2. 위성지도로 산(지형) 보기
3. 일반지도로 동별로 아파트 택지인지, 주택가(빌라)인지 구분하기

인구 구성

1. 노인비율이 높다 --→ 주택가(빌라)일 확률
2. 10대 비율이 높다 --→ 구축 택지  (신혼부부들이 애기 낳고, 애기가 10대 되면서 아파트도 낡음)
3. 10대 미만 비율이 높다 --→ 신축 택지 (신혼부부, 청약 되서 애기 낳고 살음)

*구도심/기존택지(구축택지)/신규택지(신축) 구분 가

*신도시(동탄,파주 등의 수도권 외) 구축 택지들은 빨리 털고 수도권 구축단지로라도 갈아타는 것이 낫다.

분위기 임장 — 입체적으로 머리속에 그리고 결론짓기

1. 법정동 경계선 위주로 큰길로 짠다.
2. 지적편집도 기준, 녹색(공원, 숲) 제외, 노란색(거주지), 분홍색(상권, 직장), 파란색(편의시설) 통과하도록
3. 아파트와 상관없는 주택가 상권은 제외
4. 30분 걷고, 5분 멈춰서 왔던길 복습을 반복
5. 한 법정동의 시작위치와 끝위치를 같게 하면 기억하기 쉽다.
6. 중간 사진 찍고, 귀갓길에 시진 복습힌다. 위치 기억 안나면 구글포토로 위치 확인하며 복습한다.
7. 업무지구/대로변/랜드마크/지하철역/상관/유해시설의 위치가 어디있는지 머리속에 어딨는지 걷는다.
8. 사람의 옷차림/표정/여유/말투/연령대/외제차 익히기
9. 지리 파악하고/ 스스로 설명하고 정리하고/ 생활권별 비교하여 우선순위 내려서/ 분위기임장 결론짓기.
10. 직장(업무지구)
11. 교통 (혼잡도), 주로 어떻게 출퇴근을 하는지
12. 학군지 (소규몬지, 특히 어떤학원이 많은지)
13. 환경 - 유해시설 (술집/노래방) 유무, 무해시설 (정신과 병원/유기농마트/명품의류 편집샵/대형마트/카페/병원/약국) 유무, 아파트와 빌라가 섞여있는지, 신축상권이 있는지, 지하철역 번화가가 어떤지, 언덕과 경사도, 내부순환로, 도시의 활력, 야간에 어두운 곳이 많은지, 어르신들이 많은지 등등)

저가치 투자대상

• 지방의 나홀로아파트
• 21년 전고점이 14년도 전고점을 뚫지 못한다 --→ 앞으로도 뚫지 못할 것이라고 예상할 수 있다

단지임장

• 단지 외부 : 역까지 가는 거리가 안전한가, 쾌적한가를 보면서 단지로 들어가기. & 언덕 보기.
• 단지 내부 : 동간거리, 조경, 관리상태, 지하주차
• 대형평수 섞어있는 단지 > 소형평수만 있는 단지
• 한 단지가 끝날때마다 선호도 비교 끝나고 다음 단지로 이동
• 내 투자금내 단지별 우선순위 정하기 --→ 매물임장하기
   

매물임장

• 실거주자 입장으로 보면 전세에 대해 물어볼수 없기때문에 추천 X
• 투자자 입장으로 보되, 싫어하는 부사는 제낄것
• 한 부동산에 2개 이상 매물 볼 것.
• 공실 상태로 보면 거주자 파악 불가로 추천X, 거주자가 부유할수록 상승장에서 더 가파르게 올라감
• 마지막에 언제 이사나가세요? 물어봄 --→ 잔금일 확보