난 취득세가 8%일까 1%일까? [여르미야]

안녕하세요? 여르미야입니다.

첫투자와 관련하여 세금으로 고민했던 시간이 길었던 만큼 복기과정을 적어봅니다.

투자과정에서 저의 지극히 개인적인상황..

합가로 인한 동거봉양인 세대에 대해 고민하며

국세와 지방세의 개념부터 취득세, 양도세, 동거봉양 특례, 주택담보대출(주담대),

대한 내용을 정리해보겠습니다.

국세와 지방세

근로소득에 대해 국세와 지방세를 낸다는 것만 알고 있던 제가

합가로 인한 동거봉양 특례에 대해 알아보면서 국세와 지방세에 대한 내용을

새롭게 알게됩니다.

세금은 크게 국세와 지방세로 구분됩니다(다 아는 사실..)

국세: 국가가 거두는 세금으로, 중앙정부 재정에 사용됩니다.

지방세: 지방자치단체가 거두는 세금으로, 우리가 사는 지역사회의 운영에 사용됩니다.

쉽게 말해, 국세는 나라를 운영하기 위한 세금이고,

지방세는 지역을 운영하기 위한 세금입니다.

양도세와 취득세의 차이점

양도세는 국세에 속하고,

취득세는 지방세에 속합니다. (여기까지도 다 아는사실..)

간단히 정리해보면

양도세: 주택을 매도(팔 때) 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다.

취득세: 주택을 매수(살 때) 부과되는 세금입니다.

즉, 주택을 살 때는 취득세를 납부하고,

팔 때는 양도세를 납부합니다.

동거봉양과 취득세

저는 시부모님과 배우자가 각각 주택을 소유하고 있는 상태에서 동거봉양(부모님과 함께 거주)을 하게 되었습니다.

이때 추가로 주택을 매수할 경우 취득세가 어떻게 적용되는지 알아본 결과,

동거봉양으로 합가한 세대의 경우 기준요건을 충족하면

별도의 세대로 본다는 것을 알게 되었습니다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 별도의 세대로 본다. <개정 2021.12.31, 2023.3.14>

2. 취득일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함한다)을 동거봉양(동거봉양)하기 위하여 30세 이상의 직계비속, 혼인한 직계비속 또는 제1호에 따른 소득요건을 충족하는 성년인 직계비속이 합가(합가)한 경우

지방세법 시행령

취득세는 부모님중 한분이 합가 시점 65세 이상인 경우

별도의 세대로 봅니다.

따라서 저는 이번 투자를 하면 2주택자로 간주되었고,

약 1%대의 취득세를 납부하게 되었습니다.

혹시나 부모님 주택수까지 포함되어 8%이지 않을까 고민되어

엑스퍼트에 상담을 받은 적도 있지만, 제가 양도세와 같이

질문을 했던 탓인지 3주택으로 인지하시고

8%라는 답변을 받았었습니다. (그로인에 버린 기회비용...ㅠㅠ)

이번에 다시 투자를 준비하면서 8% 취득세를 염두해두며

적지 않은 돈이 들어가기에, 종잣돈 한두푼이 정말 아쉬워서

동료분께 고민도 상의하고 저 나름대로도 알아보며 제가 8%취득세에

해당되지 않는다는 점을 알게되었습니다.

양도세의 경우를 보겠습니다.

동거봉양과 양도세 비과세 혜택

양도세에서는 주민등록 세대 기준으로 부모님과 자녀 각각 1주택을 보유하고 있는 상황에서

세대를 합침으로서 1세대가 2주택을 보유하게 되면,

합가시점에서 10년내 먼저 매도하는 주택에 대해

비과세 특례를 받을 수 있고

남은 주택도 비과세 요건이 충족되면 비과세를 받을 수 있었습니다.

저희는 시부모님께서 매도 계획을 갖고 계셨기 때문에

이 부분을 알아보고 있었는데요.

동거봉양 기준이 취득세와는 직계존속으로서 60세 이상인 사람으로

취득세 기준연령과는 차이가 있었고,

취득세는 동거봉양의 경우 별도의 분리 세대로 보는 반면

양도세는 매도 시점에 주민등록에 있는 세대를 1세대로 보아

시부모님과 저희는 동일세대로 주택수가 3주택이 되기 때문에

양도세 비과세를 받을 수 없습니다.

양도세와 취득세는 기준이 차이가 있네요.

이번에 명확히 알고 갑니다.

④1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 1996. 12. 31., 1999. 12. 31., 2002. 10. 1., 2009. 2. 4., 2012. 2. 2., 2018. 2. 13., 2019. 2. 12.>

1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람

2. 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우

3. 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호가목3), 같은 호 나목2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)으로서 기획재정부령으로 정하는 사람

소득세법 시행령 제155조 4항

결국 저는 이번 투자를 실행하면서

추후 부모님 주택을 매도하기전에 세대를 분리하는 방법을 고려중에 있습니다.

여기서 한가지 알게된 점은

동거봉양 요건을 충족하고 10년내에 주택1개를 매도하지 못했다면

다시 세대를 분리했다가 합가하면 그로부터 또 10년이라는

비과세 혜택 기간이 주어진다고 하네요.

취득세의 벽을 넘고,

양도세에 대해 이해하고 나서도

배우고 또 알아야할 내용이 있었으니..

주택담보대출(주담대)의 제한

저희집 0호기에 주담대가 일부 남아있는 상태에서

혹시라도 투자시 잔금을 치루게 될 상황을 고려하여 주택담보대출을 알아보았습니다.

주택담보대출도 주민등록상의 세대를 기준으로

판단한다고 하네요.

주민등록상에 있는 동일 세대의 주택수를 기준으로 하기때문에

0호기, 시부모님 주택이 있는 상황에서

투자로 1호기(이번에 매수)를 매수하면 3주택이기 때문에 본 투자를 위해

주담대를 받을 경우 기존 주택 주담대를

2년내 상환해야하는 조건이 붙어있었습니다.

상환 조건은 개인의 상황과 조건에 따라 달라질 수 있다고합니다.

투자 계획을 세울 때는 주담대와 관련된 제한사항을

미리 확인하고 준비해야 한다는 것을 알게 되었습니다.

사실, 이 내용을 깨닫게 된 배경에는 밥잘튜터님의 질문이 있었습니다.

"필요한 돈을 마련할 수 있는 방법을 명확하게 알아보셨나요?"

-밥잘튜터님-

튜터님의 질문은 제가 그동안 간과하고 있던 부분들을 돌아보게 만들었습니다.

당시에는 투자후보 물건을 꼭 투자하고 싶다는 생각에 사로잡혀

잔금을 준비해야 하는 상황이 뒷전이었습니다.

그래서 튜터님께서 질문하셨을때

어떻게 돈을 융통할 수 있을지 명확한 계획이 없다는걸 깨달았습니다.

특히 잔금을 치러야 하는 상황에 직면하면

일시적인 자금 마련 방안을 미리 고민하고 준비했어야 했습니다.

"어디서, 어떻게 자금을 융통할 수 있을까?"라는

질문에 대해 충분히 답을 준비하지 못한 것이 아쉬운 부분이었습니다.

저의 경우, 주담대는 제 상황에서는 활용할 수 없는 영역이라는 것을 알게 되었습니다.

또한, 다른 대출을 활용하기에는 부담이 컸기에,

투자 후보 물건을 선택할 때 전세 낀 물건을 우선적으로 고려할 수밖에 없었습니다.

이러한 제약 속에서 나름의 기준을 세우고 후보 물건을 좁혀갔지만,

준비 과정에서 좀 더 철저히 검토했더라면 좋았겠다는 아쉬움도 남았습니다.

이 경험을 통해 알게 된 점은,

투자 계획을 세울 때 자금 흐름과 대출 조건,

상환 계획까지 철저히 파악하고 준비하는 것이 정말 중요하다는 것입니다.

특히, 예상치 못한 상황에 대비해 여러 시나리오를 미리 점검해 두는 것이

투자에서 불필요한 불안과 어려움을 줄이는 데 큰 도움이 된다는 것을 깨달았습니다.

투자를 한다는 것은

실제로 부동산 매수 과정을 겪어보니,

미리 준비하고 알아두어야 할 것들이 생각보다 훨씬 많았습니다.

부동산을 사고파는 과정에서 가장 기본적인 세금 문제조차도

명확히 이해하지 못한 상태에서 시작하다 보니

준비 부족으로 인해 시간에 쫓기며 여러 문제를 알아가는 과정을 겪었습니다.

하지만 이런 경험을 통해 알게 된 점은,

실제로 투자를 한다는 마음가짐이 생겨야 비로소 보이는 것들이 많다는 것이었습니다.

막연히 준비만 할 때는 보이지 않던 세부적인 부분들이,

실제 매수를 계획하고 나니 하나둘 구체적으로 눈에 들어왔습니다.

그동안 옆에서 동료분들이 겪는 어려움과 곤란한 점들은

저에게는 강건너 불구경이었습니다.

막상 제가 직접 부딪혀 보니

투자의 어려움과 무게가 절실하게 느껴졌던 것 같습니다.

직접 경험하는 것만이 주는 깨달음이 있다는 것을 알게 되었습니다.

경험은 때로 시행착오를 동반하지만,

그 과정에서 배우는 것들이 결국 더 나은 결정을 만들어준다는 점을

기억해야겠습니다.

끝으로 이 모든 것을 해낼 수 있도록 가르침주신

밥잘튜터님 감사합니다 ^^

읽어주셔서 감사합니다 ^^