안녕하세요 소도쿠입니다.

이번 3강은 메로나 튜터님께서

단지 선호도에 대한 강의를 준비해주셨습니다.

평소 관심을 가지고 있던 영역이고,

선호도를 통해 단지의 대략적인 순위를 매기고 있었던 터라

제가 명확하게 인지하고 있는 것이 맞는지 확인할 수 있는

좋은 기회라고 생각하고 강의를 수강했습니다.

확신을 갖고 계신 듯한 어투, 중요한 부분을 명확하게 짚어주시는

튜터님의 강의 스타일에서 많은 걸 배워갈 수 있었습니다. (흡사 자모님..?)

우리가 임보에 반영하는 인구, 직장, 교통, 학군 등 입지 요소를 통해

지역 및 단지 선호도를 파악하는 법에 대해 배울 수 있었고,

숲에서 나무로 가는 관점으로 선호도를 파악할 수 있었습니다.

임장보고서를 작성하는 이유

우리가 처음 임보를 작성할 때 수십 장을 쓰는 것도 버거워 하다가

어느 순간 100장을 넘기고, 200장을 넘기고..

정말 양적으로는 차고 넘치는 임보를 작성합니다만,

정작 그 지역에서 어떤 단지를 투자해야 하는지,

어떤 단지가 가치 대비 저렴한 지 명확하게 결론을 내리지 못합니다.

그 이유는 무엇일까요?

그 지역의 특성을 명확히 알지 못하기 때문입니다.

그 지역에서 좋아하는 요소, 즉 선호도를 알아야

사람들이 좋아하는, 가치가 높은 단지를 알고

가치 대비 저렴하다 판단하면 투자할 수 있게 됩니다.

단순히 데이터만 나열하는 데이터 모음집을 넘어

그 지역의 특성과 선호 요소를 명확히 알 수 있는

임보를 작성해야만 더 버는 투자에 성공할 수 있습니다.

튜터님께서는 그 지역의 특성과 선호도에 집중하여

임보에 핵심을 남길 수 있는 강의를 준비해주셨습니다.

지역 선호도

나무에 해당하는 단지 선호도를 살펴보기에 앞서

숲에 해당하는 지역 선호도를 살펴보기 위해선

인구, 직장, 교통 등 넓은 의미로 적용되는 입지에 대해 살펴야 합니다.

지방에서는 인구 수가 중요하다고 하는데요.

그럼 무조건 광역시가 중소도시보다 좋은 걸까요?

투자가 그렇게 심플하면 참 좋겠지만.. 안타깝게도 그렇지 않습니다.

인구 300만이 넘는 제2의 도시 부산이라고 무조건 좋은 투자가 아니고,

인구 50만 미만의 구미라고 나쁜 투자라는 개념이 아니라는 것입니다.

인구가 수요를 의미하기는 하지만 그 모든 수요가 균등하게 쏠리진 않습니다.

분명 선호하는 단지와 선호하지 않는 단지가 있기 때문에

오히려 수요는 작지만 선호도가 높은 단지가 투자로 더 유의미할 수

있다는 말입니다. 튜터님께서는 이런 부분을 예시를 들어 짚어주셨습니다.

그렇다면 수도권에서 교통만 좋으면 무조건 좋을까요?

저도 사실 그런 줄 알았습니다. 하지만 이는 단편적인 부분에 불과했습니다.

수도권에서 교통이라는 입지 요소가 분명 중요한 요소임에는 틀림 없지만,

그 외에도 살펴볼 요소가 있다는 것을 짚어주셨고 개인적으로는

꽤나 큰 충격으로 다가왔습니다. 아.. 교통이 다가 아니구나..

또, 지방에서는 그냥 교통이 덜 중요하다~ 라는 관점으로만 바라봤는데,

여기서도 생각할 부분이 있다는 것에 놀랐습니다.

그동안 너무 좁은 시야를 갖고 바라봤기에, 그리도 나만의 테두리에 갇혀 있기에

바라보지 못한 부분을 알려주셔서 좀 더 딥하게 들여다 볼 수 있게 되었습니다.

지방에서도 교통을 생각해야 할 부분이 있다!!

덕분에 앞으로 찾아올 기회에서 저만의 투자 바운더리를 재정비할 수

있게 될 것 같습니다. 진심으로 감사합니다.

< B.M 포인트 >

1. 수도권에서 교통 외에 사람들이 선호할 요소가 무엇이 있는지 생각해본다.

2. 주변에 사람들이 빠져나갈 지역이 있는지 살펴본다.

3. 지방에서 사람들이 교통을 어떤 관점으로 바라보는 지 생각한다.

단지 선호도


단지 선호도에 직접적인 영향을 미치는 입지 요소인


학군을 통해 단지 선호도를 짚어주셨습니다.

초품아가 좋고, 학원가가 많은 곳이 좋고

이런 기본적인 사항은 누구나 알고 있는 것이지만,

여기서 한 걸음 더 나아가 그렇다면 이를 통해

각 단지의 선호도는 어떻게 될까? 까지 생각할 수 있는 시간이었습니다.

이를 시세지도와 연결하여 단지 선호도를 유추하고

가격을 얹어 내 생각과 다른 부분이 있으면 물음표를

던지는 것에 대해 알려주셨는데, 굉장히 유용하게 활용할 수 있을 것 같습니다.

튜터님께서는 지역과 단지를 예시로 갖고 오셔서

분위기 임장을 통해 지역의 특성을 파악하는 것부터 시작하여

시세지도를 그리고 단지순위를 매기면서 선호도를 파악하는 것,

그리고 여기서 왜곡된 부분을 통해 보지 못한 부분을 찾는 것까지!

이런 식으로 지역을 알아간다면 이전보다 더 딥하게

지역을 알아갈 수 있을 것만 같았습니다.

그동안 너무 겉핥기식으로 임장 다니고 임보를 쓴 게 아닌가..

튜터님께서 알려주신 지역의 특성과 선호도를 아는 프로세스는

앞으로 꼭 반영해야 할 것 같습니다.

그리고 마지막으로 가격대 별로 비교하면서

저평가 되긴 했지만 나머지 요소에 부합하지 않는 단지는

트래킹 단지로 넣어 계속 지켜보고 기회를 잡는 부분까지!

무엇 하나 빼놓을 수 없는 시간이었습니다.

< B.M 포인트 >

1. 배정 초등학교를 통해 단지 선호도를 유추한다.

2. 가격을 얹어 생각과 다르다면 매임/전임을 통해 확인한다.

위기 ▶ 시간 ▶ 기회

여느 투자자들이 그러하듯 튜터님도 쉽지 않은 시간을 거쳐
지금의 자리에 가게 된 것이었습니다.

누구든 위기의 시간이 찾아오고 그 시간을 어떻게든 견뎌야만

어느 순간 찾아올 기회를 잡을 수 있다는 것을 알고는 있습니다만,

그것이 말처럼 쉽지 않습니다.

그렇게 찾아온 위기의 순간에 사람인지라 어쩔 수 없이 나약해지고,

지금까지의 나의 시간을 모두 부정하고, 원래대로 돌아가고 싶어합니다.

하지만 거기서 멈춰버리고 모든 것을 포기한다면

그동안 내가 투여했던 시간과 에너지가 모두 매몰비용이 되어 버립니다.

주변의 동료들이 떠나가고 배우자의 반대, 직장 이슈 등

숱한 어려움에도 견뎌내고 지금의 성과를 내고 계신 것입니다.

저도 매일매일이 위기고 늘 흔들림 속에서 살아가지만,

풍파를 이겨내고 단단한 투자자로서 앞서 나가고 있는

멘토/튜터님들을 보면서 견뎌내면 언젠가

어둠 속에 빛이 찾아오리라는 것을 믿고 느리지만 꾸준히

나아갈 수 있도록 하겠습니다.

앞서 길을 밝혀주시고, 꿈과 희망을 주시는

튜터님께 감사드리며, 인사이트 나눠주시는 시간 감사합니다 :)