“집값 내려서라도 빨리 팔아주세요” 영끌족 이자부담에 노도강 2~3억씩 빠졌다[부동산360]

기사를 보고 왜 노도강(노원·도봉·강북)’의 집값 하락세가 짙어지고 있는 궁금해졌다.

문득 서울 급지는 어떻지?

사람들이 매수 분위기가 타오르니 그때 그나마 싼 곳을 무리하게 매수한 게 아닌가 하는 추측으로 정리해 봤다.

일단 가치판단은 직장 교통 학군 환경 공급이다.

[서울 급지 정리]

• 1군 서울 환경 교통 직장 강남 (강남, 서초, 용산,송파) 강남 접근성
• 2군 서울 환경 교통 직장 (성동, 마초, 광진, 양천) 직장 접근성
• 3군 서울 환경 교통(동작, 강동, 영등포) 환경 or 교통
• 4군 서울 환경 (서대문, 동대문, 성북, 노원, 강서,관악) 뉴타운

• 5군 서울 (강북, 도봉, 중랑, 은평, 구로, 금천) 외곽

   

  → 서울의 위상은 직장과 교통이 수요로 이어지고 즉 가격까지 연결된다.

일단 1급지만 분석해보자

1군 : 강남구, 서초구 ,용산구 ,송파구

강남, 서초, 송파만 해도 170만 정도가 된다. 

500명 이상 되는 사업체 수도 월등히 높다.

(서울이 종사자수 수도권의 45%, 강남 3구가 서울의 종사자수 32%)

용산은 일자리가 많은 건 아니지만 교통이 매우 좋다. 

용산의 교통)

  * 강남역 갈 때 1호선→9호선 노량진역에서 내려 10분 걸어가면 신논현역 있음(소요시간은 같은데? 걷기 귀찮음)

    여의도역 갈 때 5012번도 있다. (배차간격 평일 12분, 주말 15분) 소요시간 넉넉히 20분

생각 정리

- 양적으로나 질적으로 좋은 직장이 있는 곳은 사람들이 출퇴근이 편하기 때문에 수요가 발생

(즉 좋은 일자리가 가격에 영향을 끼친다.)

- 대표적 업무지구 강남, 서초, 여의도, 시청까지 용산은 30분 내로 컷 된다.

때문에 용산의 일자리가 양적, 질적으로 많은건 아니지만 교통이 좋아서 수요층이 많다.

→ 바쁘고 피곤한 현대인들을 직주 근접을 희망하는데, 그로 인한 시간을 벌 수 있으며

교통으로 시간을 보내는 것을 시간을 돈 주고 산다고 표현 가능하며

나의 몸값을 올리거나 나의 질적 라이프를 보내게 된다.

기사에서 나온 노도강(노원·도봉·강북)은

노원 4군, 도봉 강북 5군이다.

-앞선 1군지에 비해 수요가 작을 것이다.(근거를 정리하지 않아도 유추 가능)

가장 중요한 직장과 교통의 수요가 1군지에 비하면 적기 때문에

가격까지 생각해 보면 1군지에 비해 가격이 저렴하다.

때문에 매수심리가 높은 상황일때 그나마 금액이 저렴한 동네를 찾은게 아닌가 생각된다.

기사 내용을 보면 )

지난달 23일 3억 8700만원(4층)에 거래된 노원구 초안 2단지 전용 59㎡는 2021년 8월 나간 최고가(5억5500만원) 대비 30% 하락한 가격으로 팔렸다. 인근 공인 중개업소 관계자는 “당초 4억원에 나왔던 매물인데 집주인이 이자 부담이 어려워 급매로 거래한 케이스”라고 설명했다.

노도강은 9억원 이하 아파트가 80%에 이르는 대표적인 중저가 밀집 지역이다. 때문에 소득은 있지만 자산 형성이 덜 된 이들이 대출을 받아 내집마련을 시작하기 좋은 지역으로 주목받아 왔다. 하지만 금리 인상기 이자 부담이 커지자 대출을 감당하기 어려운 이들이 값을 내려서라도 처분에 나서고 있다.

최근 대출 규제가 강화되고 부동산 매수 심리가 얼어붙으면서, 수요가 줄자 가격이 하락한 것도 영끌족의 조바심을 불러온 것으로 보인다.

생각 정리

일반인들은 쌀 때 팔고 비쌀 때 산다.

일반인들의 매수심리가 올라가면 너도나도 가치판단 없이 가격 싼 곳을 전전해 무리하게 대출받아서 매수하고

그러다 내려가면 더 내려가지 않을까 하는 가격 흐름에 집중하여 매도를 한다.

이렇게 급매로 말이다.

투자자는 쌀 때 사고 비쌀 때 판다.

이때가 기회다! 돈만 있다면 하락하는 지역, 단지들의 기치 판단으로 기회를 잡는 것이다.

전고점 20%만 하락해도 원금 보존은 된다는데 30% 하락? 이거는 싸다!

근데 아직 가치판단이 안돼서 투자는 아직.. (내 투자금 상황이랑도 안맞고)

또한 지금 팔려고 하는 사람들이 이 아파트의 가치를 알고 있다면

리스크 대비가 되어있었다면

자기 메타인지가 되어있었다면 달리 생각할 수도 있었을 텐데 라는 아쉬움이 남는다.

아무튼, 임장 임보를 잘 작성해서 가치판단할 수 있게 

그 보석들을 보석함에 넣고 잘 비교평가해서 난 내 상황에 맞는 투자를 해서 비쌀 때 팔 것! ⭐

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