투자금 보다 반드시 이걸 먼저 봐야 합니다.

안녕하세요, 제주바다입니다.

뉴스나 유튜브에서는

더이상 집을 매수 할 사람이 없다고들 하지만,

지금도 현장에서 많은분들을 만나며

내집마련과 투자상담을 해드리고 있는 저로서는

항상 의문이 듭니다.

아래 표는 통계청에서 발표하는 주택소유통계자료입니다.

「주택소유통계」, 통계청 / 단위 : 가구

지금도 여전히 '집'에 대한 고민을 하고있는

무주택가구는 많고,

매년 가구수가 증가함에 따라 무주택가구도 많아집니다.

통계자료 밖으로 나와 우리 주변을 보면

전월세를 살면서 지금이라도 투자로 집을 사야할 지,

무리하게 대출을 일으켜서라도 내 집을 마련해야할 지

고민하시는 분들이 여전히 많은게 현실입니다.

월부TV를 통해서나 강의, 코칭등에서

저를 비롯한 월부의 많은 멘토, 튜터님들이

'투자든 내집마련이든

반드시 집을 매수할 때에는

각자의 자금상황에 맞게

절대로 무리하지 않는 선에서 하셔야합니다'하고

강력하게 말씀드렸고, 지금도 그렇습니다.

그런데 어째서...여전히...

3억대 집을 사야 맞는 분이신데

6억대 집을 사고 싶다고 하시고,

4억 전세금 전재산을

괜찮은 물건 1채 투자에 넣으면 안되냐고

조급한 마음으로 상담오시는 분들은

계속 이렇게나 많이 계신건지...

아마도 이 구절이 제대로 받아들여지지

않았던 것 같습니다.

무리하지 않는 선에서 매수한다

오늘은 많은 분들이 어려워하시는

무리하지 않는 선에서 매수한다의

투자적 의미를 더 자세히 말씀드릴게요.

소액투자라는 단어 참 많이 이야기합니다.

보통 적은 돈, 적은 투자금으로

할 수 있는 투자를 말하는데요,

이렇게 투자금에 대한 고민은 많이 하시지만,

많이들 간과하고 놓치고 있는 것이 있습니다.

바로 매매가격 자체의 무게입니다.

가격이 가치대비 저평가되어있다고 판단되었다면

그다음 반드시 놓치지 말아야 하는 부분입니다.

보통 4~5억이 넘어가는 물건은 무겁다고 표현하고

1억대~2억대 물건은 가볍다고 표현합니다.

가격대에 따라

투자자에게 어떤 영향을 미치게될까요?

1. 난이도

5억대 물건과 2억대 물건을 비교해보겠습니다.

맞벌이부부가 1년에 보통 3천만원정도 저축한다고합니다.

연간 저축가능액 3천만원 기준으로

5억짜리 집은 7년을 모은 2억에

집값의 60% 3억 대출을 일으켜

월 160만원의 원리금을 내야

매수 할 수 있는 금액대인 반면,

2억짜리 집은 3년간 8천만원을 모으고

집값의 60% 1.2억 대출을 일으켜

월 64만원의 원리금을 내면

매수 할 수 있는 금액대입니다.

2억짜리 집을 감당할 수 있는 사람이

5억짜리 집을 감당할 수 있는 사람보다 훨씬 많습니다.

그만큼 진입장벽이 낮다는 이야기입니다.

실거주 가치가 있는 집이면서

가격대가 낮아 진입장벽이 낮다면

그만큼 실거주와 투자수요 범위가 넓기 때문에

초보투자자에게 채당 1억의 수익을 내면서

비교적 낮은 난이도의 투자경험을 줄 수 있습니다.

더 많이 벌고 싶다고 가격대가 높은 것

입지가 제일 좋은 것만 자꾸 쳐다보면

투자하기 어렵고,

같은 돈을 벌면서 훨씬 큰 RISK를 지게됩니다.

좋은 것 나쁜 것의 프레임으로 투자를 바라보지 말고

저평가 되어있는지?

초보투자자인 내가 접근하기에 적당한 금액대인지?를

같이 고민하세요.

2. Risk

투자를 처음 시작하시는 분이

5억짜리 물건을 투자하려고 물어보시면

이 2가지 질문을 드립니다.

"잔금 가능하신가요?"

"만약 투자하고 전세가격이 10%내리면 감당 가능한가요?"

투자에서 제로리스크는 없습니다.

예기치 못한 일은 언제든 일어날 수 있습니다.

투자를 해보신 분들은 아실겁니다.

뭔가 우리가 생각한대로 딱딱 들어맞아서 돌아가면

엄청 불안합니다.

왜냐면...

투자하면서 한번도 딱딱 들어맞으면서

진행 된 적이 없었거든요.

아무리 잘 대비하고 준비해도

여러 이해관계자가 얽혀있는 부동산거래 특성상

항상 뭔가 생각하지 못한 일이 생기게 마련입니다.

따라서 반드시 최악의 경우를 생각하면서

경우의 수를 '대비'하면서 들어가야하는게

투자입니다.

그렇기 때문에 제 질문에 'YES'로

답변하실 수 없다면

절대로 매수하지 않도록 말씀드립니다.

투자금 1억을 가지고 있는 투자자가

5억짜리 물건을 사도 될까요?

확실하게 주인전세를 맞추거나,

전세가 맞춰있는 물건이 아니고서는

아래와 같이 매매잔금플랜을 반드시 짜야합니다.

5억 = 3억(대출 60%)+1억 투자금+1억 신용대출

(이후, 3개월 내 전세 4.5억에 맞춰서 대출 4억 상환)

만약 DSR때문에 대출이 어렵거나, 투자금이 1억이 안돼서

5억 잔금을 치를 수 없는 투자자라면

절대로 5억짜리 물건을 투자해서는 안됩니다.

5.5억짜리 매매가에 전세가격이 5억이라면,

(투자금 5천만원)

5억 전세가에서 10%하락 하는 경우

5천만원을 RISK대비로 준비해야합니다.

2억 전세가의 10% 2천만원과

부담이 상대적으로 많이 큽니다.

같은 10%라도 절대가격에 따라서

내 통장에서 왔다갔다 하는 돈이

2배 넘게 차이가 나게 됩니다.

전세가격은 공급, 계절적인 수요(이사 성수기/비수기),

금리영향, 정책영향 등 다양한 원인에 따라서

재계약 하는 시기에 금액이 변할 수 있습니다.

초보투자자라면 매매가격이 너무 높은 물건을 투자해서

변동되는 금액대를 키우기보다

부담이 적은 금액대의 투자로

마음 편한 투자경험을 쌓는 것이 중요합니다.

3. 세금

최근 취득세, 양도세, 종부세 완화 발표가 나면서

세금부담이 낮아지게 되었습니다.

하지만, 그럼에도 불구하고

투자자에게 세금은 반드시 공부하고 따져봐야 하는

매우 중요한 부분입니다.

예를 들어 종부세 공제한도가 9억인 싱글투자자가

투자를 하는데,

첫 투자에서 공시가격 4억짜리,

두번째 투자에서 공시가격 5억짜리를 담으면

공제 한도 내에서 2채의 투자경험을 하게됩니다.

이 때, 각각 정말 저평가된 물건을 잘 매수해서

채당 3억 이상의 수익이 날 물건을 샀다면 다행이지만,

초보투자자가 연속으로 그런 투자를 하는 것은

운이 받쳐줬을 때나 가능한 일입니다.

2채를 매수하면서 종부세 한도인

공시가격 9억을 다 채웠는데,

채당 1억이 안되는 수익이 날 물건들이었다면...

많이 아쉽겠죠.

채당 1억 수익이 날 수 있는 물건이라면,

공시가격 2억짜리 2채를 매수했어도

충분합니다.

공제한도 9억 중,

4억을 채우고 나머지 5억의 한도를 남겨둘 수 있으니

추가로 투자해도 종부세 걱정이 없습니다.

취득, 양도, 보유에 따른 세금을 고려해서

무리되지 않는 투자를 할 수 있도록

매매금액대를 고민하세요.

이렇게 매매가격의 무게가

투자자에게 줄 수 있는 영향은

매우 다양하고 생각보다 큽니다.

투자를 고민하실 때 많이들 놓치는 부분이라

다시한번 강조합니다.

주택수를 늘려서 시스템을 만드는 투자자에게

자신에게 적합한 매매가격의 한도금액대를

설정하는 것도 매우 중요합니다.

대출가능금액, 세금, 본인의 투자실력 등을 고려해서

스스로 투자물건의 금액대를

결정해두세요.

저는 투자하면서 4억까지의

매매금액대를 설정해두고 투자했고,

일반적으로 2억대~3억대 물건을 많이 투자했습니다.

아래는 KB부동산 아파트 매매 중위가격입니다.

제가 주로 매수했던 2억~3억대로 투자할 수 있는 지역이

여전히 너무나 많습니다.

KB부동산 아파트 매매중위가격

차가운 이 시장을 Risk 대비하면서

보수적으로 바라보고 투자하는 것은

바람직한 일이지만

Risk를 두려워하면서

시장을 배회해서는 안됩니다.

시장의 매수자, 매도자 심리를 확인할 수 있는

KB부동산에서 제공하는 매수우위지수를 보면

전국이 거의 0에 수렴하고 있습니다.

매수우위지수가 100 미만 일 수록 매도자가 많다는 뜻입니다.

즉, 지금 시장에 매도자만 많고,

매수자는 찾아보기 어렵다는 뜻입니다.

2008년 금융위기때 전국이 동시에

매수심리가 바닥을 치던 것과

비슷한 양상입니다.

지방(광역시, 중소도시)은 전부 개별성이 있기 때문에

이렇게 모든 지역이 일시에 심리가 나빠지는 것이

오히려 이례적입니다.

매수자가 거의 없다는 뜻은

반대로 이야기하면

우리가 투자 할 수 있는 매매가격대에도

기회가 점점 크게 만들어지고 있다는 뜻입니다.

저는 전국이 이렇듯 한방향으로

움직이는 모습을 보면서

과거 정부정책, 규제의 영향으로

저평가구간과, 투자기회가 만들어져

너무나도 좋은 투자를 했던 시기가 떠오릅니다.

강의에서 배운

투자자가 적극적으로 투자를 고민해야하는

'차가운 시장'이 바로 지금입니다.

지금 이 시기를 굉장히 어렵게

헤쳐나가고 있는 분들도 계실거고

지금 당장 투자를 고민하는분들도 계실겁니다.

중요한 것은,

투자 한, 투자 할 지역의 가치를 제대로 알고

매수하고 보유해서 가격이 가치를 찾아갈 때까지

버티고 기다리는 것이 필요한 시기라는 것입니다.

제가 오늘 이야기한

매매가격의 무게를

투자자 각자의 상황에 맞춰서 고민하라는 이유가

바로 여기에 있습니다.

각자의 상황에 맞게 담아야만,

그래야만,

어려운 시기를

버티고 기다려서

수익이라는 열매를 수확할 수 있습니다.

내 그릇에 담기에는 넘칠 수 있는 물건이라면

담지마세요.

그게 아니라도 돈 벌 수 있는 물건은 계속 있습니다.

여러분의 투자 그릇은

얼마짜리인가요?

<요약>

대출가능금액, 세금, 본인의 투자실력 등을 고려해서

스스로 투자물건의 금액대를

결정해두세요.

투자물건 매매가격은

1. 투자 난이도를 결정합니다.

초보투자자인 내가 접근하기에

적당한 금액대인지?를

고민하세요.

2. Risk를 결정합니다.

부담이 적은 금액대의 투자로

마음 편한 투자경험을

쌓는 것이 중요합니다.

3. 세금에 영향을 줍니다.

취득, 양도, 보유에 따른

세금을 고려해서

무리되지 않는 투자를 할 수 있도록

매매금액대를 고민하세요.

이 시기가 기회라는 것이

여러분의 눈에도 반짝하고 보이길 바랍니다.

(2023. 01. 19 작성글 https://cafe.naver.com/wecando7/7934794)