지방투자 기초반 게리롱님 1주차 강의 후기 [꼭지부부]

강의 감사글

 우선 강의를 준비해주신 게리롱님 및 스탭분들께 정말 감사드립니다.

 저는 두번째 지투기 강의입니다. 첫번째 강의 후 게리롱님  강의를 듣고 감명(?) 받아 강의 끝나고 그 다음에 바로 부산행으로 직행했습니다. 부산은 처음이었는데, 말씀해주신 대로 정말 구분하기가 어렵더군요. 단임할 때 단지를 비교하고 내 머리속에서 가격을 비교해보고 가격을 맞춰보는데 수도권에서는 그래도 적중률이 꽤 좋았었는데 너무 터무니없이 틀리더라구요. 앞마당 조금있다고 가격 비교는 그래도 조금 한다고 자신했었는데, 겸손을 알려준 도시입니다. 이번 강의에서도 게리롱님 강의를 들으면서 조원들과 부산을 같이 임장하게되는데요. 강의 내용을 너무 손질을 잘해주셔서, 이번에는 정말 꼭꼭씹어서 제것으로 만들어서 부산 임장가서 소화 시켜보려고 합니다. 감사합니다. 

1강 후기 

1. 지방 투자해도 되는 곳일까?  [인구가 이렇게 사라지는데? 다들 부동산 투자는 서울이라던데? ]

   -인구 감소는 팩트, 허나 인구 감소 = 부동산 하락은 노팩트. 

    : 단, 사람들이 좋아하는 곳만 오를거야. 잘 골라야되. 

   -같은 가격이라면 당연히 서울이지, 근데 서울의 상승은 더 가팔라 우리를 기다려주지않아. 부산은 기다려주지. 

    : 적은 투자금으로 비슷한 수익 혹은 수익률을 극대화 할 수 있어. 

2. 지방 투자의 3가지 특징 

   -상승 사이클 짧아

    : 평균 상승 사이클은 3-5년, 하락 2-3년. 선호도 있는 단지가 빨리올라. 더 많이 올라. 

       오르기 전인 지금은, 선호하는 단지를 찾아서 투자하는게 유리해. 

  -지방은 개별적인 움직임을 가져. 

    : 왜? 지방은 공급의 영향을 많이 받아 → 각 도시 별 공급 상황에 따라 흐름이 개별적으로 움직여 

      내가 많은 지역을 알고 있다면, 공급상황에 따라 우선순위를 구분줄 수 있어. 이건 지방의 장점이야. 

      지방은 딸로 움직이니, 상황에 따라 따로 투자도 할 수 있거든. 

   -전세가율이 높아(=소액투자가능) 

    : 전세가 : 실거주가치, 매매 : 실거주 가치 + 투자가치. 

      서울은 투자가치가 너무많아. 갭이 너무큰데 지방은 상대적으로 작지. 

'와닿은 점' 

 : 지방투자의 특징을 들어보기만 했지, 선명하게 어떤 차이점이 있는지 확실하게 이해하게 됨. 

'적용해보고 싶은 점' 

 : 지방투자를 본격적으로 해보자 

 2강 후기 

1. 지방 투자에서 중요한 3가지. 

   - 인구 

      인구 높은 도시 일 수록 수요가 많다는 말이지. 매수수요/임차수요/공급물량 소화력이 좋아. 

      단순하게 인구 많으면 좋다? 는 아니지만 상승장에서 좋은곳은 폭발력이 달라. 

      이제 인구가 감소해, 감소하고 있는 곳들은 없어 질 수도 있어.  

      지방 인구가 감소하더라도, 앞으로 사람들의 수요가 집중될 도시를 잘아야해
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   - 연식 / 입지 (직장/학군/환경)

    1) 직장 

        - 대기업 제조업 기반 도시 / 서비스 기반 도시와 나눌 수 있음 

        - 직장을 비교할 때는 ‘ 인구수 대비’ 로 비교하는 게 맞음. 

    2) 학군

        - 지방에서 학군의 의미는 크다. 

        - 학군은 학업 성취도 + 학원가 형성유무로 진정한 학군지로 구분할 수 있다. 

    3) 환경 

       - 백화점/마트수로 구분 할 수 있지만, 택지 유무로도 구분됨. 

       - 왜 백화점/ 마트로 기준자로 삼을까? 대기업이 소비력이 있다고 판단 될 때 투자하기 때문 

    4) 교통 

       -  광역시는 자차로 주요도시 접근성을 기준으로 삼아. 

       - 구를 볼 때는 랜드마크 → 주요 업무지구(15분 S), 개별 단지 (35분 B) 

     - 공급

       - 지방 투자의 최대 리스크 '공급' 제일 중요해. 

       - 3년 평균 공급확인하는 이유, 지방은 공급이 정직하게 반응, 그리고 2~4년안에 매도할거야. 

       - 현재 광역시들이 공급이 부족한 상황 / 예외 대전,광주. 

 '와닿은 점' 

 : 공급이 이렇게나 중요하구나.. 그 경험담 대구에 

'적용해보고 싶은 점' 

 : 공급을 지도위에, 정확히 빠삭히 종결짓자. 

 3강 후기 

  1. 입지 분석 툴 - 와이파이 툴로 분석하자.  

     ↓ 광역시 위상 

     ↓ 구별 입지와 특징 

     ↓ 생활권 선호도 

     ↓ 내가 투자할 단지  

  2. 부산 지리적 입지. 

      부산 = 산 + 바다 + 난개발 + 신도시 + 언덕 

      수요는 서울다음으로 많고 주변 위성도시에서 배후 수요도 탄탄. 

  3. 생활권 구별 입지와 특징. 

      동부산권 > 동래 중심권 > 서부산권 > 원도심권 

 '와닿은 점' 

 : 지역의 개발사가 지역을 이해하는데 도움이 많이 되는구나 (원도심 → 동부산권)

'적용해보고 싶은 점' 

 : 와이파이 전략 써보자. 

4~5강 후기 

  1. 입지분석 

   1) 인구
     :분석 포인트 

     1) 어디에 젊은 인구가 많이 살아? 

     2) 4인 가족이 많이 사는 생활권이 어디야? 

     투자관점 →사람들이 어디를 좋아하지?, 사람들이 왜 거길 살고 싶어하지? 

   2) 직장
     :분석 포인트 

     1) 부산의 일자리 위상은?

     2) 질좋은 일자리는 어떤 산업이고, 위치는 어디야? 

     투자관점 →직주근접&배드타운 어디야?, 구매력 높은 사람들은 어디 살아? 

   3) 학군
     :분석 포인트 

     1) 부산에서 학군이 좋은 곳은 어디있어?

     2) 다른구에서 넘어올 만큼 우수한 학군이야?

     투자관점 →다른구에서 수요를 끌어올만한 진짜 학군지 어디인지, 가성비 학군은 어디인지? 

   4) 환경
     :분석 포인트 

     1) 부산의 대표 상권은 어디인가?

     2) 쾌적한 거주환경을 갖춘 곳은 어디인가?

       → 사람들이 살고싶어하는 환경은 어디 동네에 있어? 

   5) 공급(제일중요)
     :분석 포인트 

     1) 부산내 & 부산 인근 공급이 얼마나 되는데? 

     2) 언제 어느위치 얼마나 들어오는데?

     투자관점 →투자했을 때 역전세 위험이 있을까? / 향후 입지 순위 바뀔까? 

     Tip. 재개발은 관처이후만봐.  관처부터~ 빨라야 6~7년. 지방은 6년이상 보유가 아니야... 
            그래서 관처만 봐도 충분하다. 
 

   6) 교통
     :분석 포인트 

     1) 주요일자리까지 얼마나 걸리나? 

     2) 지하철 역세권 가치가 있어? 

     투자관점 → 주거지 선택시 직주근접 필요할까?, 투자 결정시 역세권 고려해야하나? 

 '와닿은 점' 

 입지 분석 시, 분석 포인트가 제일 중요한듯. 왜 분석해야하는지 아는게 

'적용해보고 싶은 점' 

 : 입지 분석 전 분석 포인트가 뭔지? 왜 해야하는지 투자관점으로는 뭘 볼지 분석해놓기. 

6강 후기 

 부산의 가격이 어디가 싼것일까? 

 부산 개별단지들이 싼지? 어디서 싼지? 어떻게 구별하는지? 

 의미있는단지를 뽑아 준 강의. 

 가격을 외우는 것은 큰 의미는 없다 왜냐면 3개월뒤면 다 바뀔 것이기 때문에.

 중요한것은 가격을 머리에 익힌다는 것이다. 

  도시별로 봤을 때, 가장많이 하락한 곳은 부산/대구. 기회는 부산/대구.  

  매매보다 전세가 더 빠르게 올라가면서 기회가 온다. 

::정리 
 매매 고점대비 20프로 하락한 가격 (23.7)에서 1년 째 약보합세 지속.  
 전세 고점대비 약 20프로 하락한 가격에서 최근 6개월 동안 상승추세

 :: 매매는 횡보전세는 오르는 추세.

= 투자금이 줄어들며 투자 선택의 폭이 넓어지고 있는 상황 내 당장 투자금보다 +3~4천 까지 보는게 좋다. 

 '와닿은 점' 

 부산 입지 별 가격 추이가 이렇게 되는 구나. 선호도 별로 이런 가격차이가 있구나. 

'적용해보고 싶은 점' 

 : 앞마당으로 만들고 시세추적을 계속해서 게리롱님이 말한대로 되는지 보자. 

7강 후기 

  투자 전략

  1 부산에서 거주 선호도를 결정하는 핵심 입지요소.   

  2 부산 투자에서 고민되는 것들 우선순위 가이드. 
   입지 vs 연식 / 역세권 vs 비역세권 / 언덕 vs 평지. 
  3 부산 투자 시 투자범위와 의사결정 기준 총정리. 
 

     부산은 입지(위치)의 영향력이 큰 도시, 신축보다 구축 입지 좋은 곳이 비쌀 수 있는 곳. 

     역세권 +알파 느낌스. 

     우리가 할 수 있는 곳은 거의 언덕일겨. 

 '와닿은 점' 

부산의 우선순위 가이드를 정확히 준 점. 

'적용해보고 싶은 점' 

 : 알려주신 가이드로 정말 시장이 움직이는지 확인하고. 다음에도 가설검증해보자