“ 11월 2주 서울 아파트경매 추천물건 top 3 ”
안녕하세요 유이사입니다!
오늘은 서울의 아파트 물건을 가져와 보았는데요.
대출규제 이후 아파트 시세가 낮아졌다고 생각하실 수도 있겠지만..
메인 입지의 아파트는 하늘을 뚫고(?) 올라가고 있는 상황입니다.
(현재 자세한 부동산 상황은 사례를 들어 말씀드려 보도록 하겠습니다)
오늘은 서울의 핵심 입지 1가지, 서울 외곽지(?) 2가지 물건을 준비했습니다.
이번 리스트는 모두 다음 기준에 해당됩니다 :
✔ 서울 아파트
✔ 교통·생활 인프라 우수
✔ 권리분석 완료 → 입찰 바로 가능
✔ 역세권·학군지·입지 확보
“샀다가 떨어지면 어쩌죠?”
→ 지금 소개하는 물건들은 단순 ‘싼 물건’이 아닙니다.
안정성과 시세차익 모두 검토 완료된 물건입니다.
지금이 투자 타이밍인 물건만 추천드립니다.
유이사 Pick 서울 아파트 top 3
2,7호선이 지나가는 더블역세권 32평 아파트가 4억대!?
요즘 구로 일대 아파트 매물 찾다 보면 ‘이게 이 가격이 맞나?’ 싶은 곳들이 종종 보이는데요.
2회 유찰되는 물건이 간혹 있습니다.
이번에 소개할 물건은 대림역 인근,
생활 인프라가 탄탄한 대림역대성스카이렉스 32평형입니다.
감정가 7억4천7백에서 두 번 유찰되어 현재 최저가 4억7천8백만 원(64%)
비슷한 평형 실거래가가 6~7억 초반대인 걸 감안하면, 눈여겨볼 만한 기회로 보입니다.
1. 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 구로구 공원로 27 (구로동 107-1 외)
✔ 단지명: 대림역대성스카이렉스
✔ 전용면적 / 공급면적: 84.8㎡ / 약 111㎡ (32평형)
✔ 감정가 / 최저가 (유찰 여부 포함): 747,000,000원 / 478,080,000원
✔ 입찰일: 2025년 11월 13일
✔ 건축년도: 2006년 준공 (2010년 증축)
✔ 난방 / 주차: 도시가스 개별난방 / 세대당 약 1.4대 가능
2. 권리분석 요약
해당 물건은 말소기준권리인 한국주택금융공사 근저당(2020.02.04) 설정 이후의 권리들은 모두 소멸합니다.
등기상 가압류 및 압류권리 다수 있으나, 모두 후순위로 말소 대상입니다.
현황조사서상 임차인 1세대(전입 2020.08.28) 확인되며,
보증금 4억 2천만 원 확정일자 기준 우선변제권을 가진 후순위 임차인입니다.
배당요구가 완료되어, 명도 시 매수인 인감증명서를 첨부한 확인서 제출 후 배당 가능하므로
실제 명도는 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.
예상 명도비용은 전용 26평 기준, 약 260만~340만 원(평당 10~13만 원) 정도 예상됩니다.
결론 : 안전한 물건
3. 시세 및 수익 분석
KB시세 기준 현재 평균 7억 2천만 원 수준이며,
최근 실거래가는 다음과 같습니다.
- 2025.10 17층 7억1천만 원
- 2025.09 5층 6억4천만 원
- 2025.04 21층 6억8천만 원
경매물건은 6층이므로 예상되는 시세는
약 6억 중~후반 정도입니다.
현재 최저가 대비 약 2억 원 수준의 시세 차익 구간입니다.
4. 유이사 분석 코멘트
이번 남부9계 2024-129662 대림역대성스카이렉스 32평형은
두 번 유찰되어 4억 후반대 진입, 실입찰가 대비 메리트가 충분한 물건입니다.
160세대라는 작은 입지가 단점일 수 있으나
대림역·구로역 더블라인 접근이 가능한 생활형 입지,
근처 학교·근린시설 등 주거 여건이 잘 갖춰져 있습니다.
권리관계도 깔끔하며, 임차인 배당도 거의 다 받아가는 분이라 상대적으로 명도도 용이합니다.
단기투자, 실거주 모두 추천드립니다.
서울 2,000세대가 넘는 49평 아파트 8억 대 진행중..!!
두번째 물건은 화곡동에 위치한 대단지 아파트 물건입니다.
이 물건은 대형평수 아파트로 시세에 비해 꽤 낮은 가격으로 낙찰될 것으로 예상됩니다.
이번 화곡푸르지오 49평형은 단지 규모 탄탄하고, 거래도 나름 잘 이루어지고 있고, 관리비 미납도 없습니다.
다만 1층 물건으로 수요가 정해져있는 물건으로 보입니다.
1층을 선호하시는 분들께서 저렴한 금액으로 입찰하시어 실입주 하기 좋은 물건으로 보입니다.
1. 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 강서구 화곡로13길 107, 화곡푸르지오 104동 1층 103호
✔ 전용면적 / 공급면적: 전용 125.02㎡(약 38평) / 건물 125.0㎡(약 37.8평)
✔ 감정가 / 최저가 (유찰 여부 포함): 1,090,000,000원 / 872,000,000원
✔ 입찰일: 2025년 11월 13일(목) 10:00
✔ 건축년도: 2002년 보존등기
✔ 난방 / 주차: 지역난방(열병합) / 가구당 약 1.9대, 대단지 주차 인프라
2. 권리분석 요약
말소기준권리는 2022년 설정된 근저당으로 확인되며, 이후 권리관계는 경매로 소멸됩니다.
임차인 신고 내역은 없고, 현황상 소유자 점유로 추정됩니다.
전용 38평 기준 명도비용은 평당 10~13만 원 가정 시 약 380만~500만 원 수준으로 책정하면 될 것으로 보입니다.
결론 : 안전한 물건
3. 시세 및 수익 분석
- KB 시세(49평형): 매매 하단 11.0억 / 평균 11.9억 / 상단 12.3억
- 최근 실거래(전용 125.02㎡):
- 2025.08 3층 11.5억
- 2025.04 3층 10.6억
- 2024.05 4층 11.3억
현재 호가는 전세 낀 물건이 10.5억, 6층 물건이 11.5억에 나와있습니다.
현재 최저가 8.72억(2회차) 기준으로 보수적 매도가를 10.5억으로 잡으면
- 현 시세차익 : 약 2억 정도입니다.
4. 유이사 분석 코멘트
화곡푸르지오 49평형은 대단지의 관리 안정성과 5호선 우장산역 역세권이라는 장점이 있는 물건입니다.
첫 유찰로 8억대 최저가에 나와있고 최근 10.8~11.0억 실거래선과의 격차가 있으나 1층이라는 점은 호불호가 갈립니다.
대신 입찰 경쟁은 그만큼 낮을 것으로 보이는 물건입니다.
관리비 미납 없고, 권리도 안전한 물건으로
1층을 선호하시는 실거주자 분에게 강력 추천드립니다.
송파구 재건축 아파트가 경매로 나왔습니다. 신고가 치솟는 중 ㄷㄷ…
서울 핵심지 재건축 물건이 경매로 나왔습니다.
3호선과 5호선을 모두 이용할 수 있는데다, 1,000세대가 넘는 대단지 아파트로 선호도 또한 높은 물건입니다.
이번에 재건축까지 곂치며 시세가 매우 가파르게 상승하고 있는 물건입니다.
현재 추진위 승인까지 난 상태입니다.
실거주 강력추천물건입니다.
1. 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 송파구 오금동 일대, 오금로35길 생활권
✔ 단지명: 현대(2·3·4차)
✔ 전용면적 / 공급면적: 전용 130.93㎡(약 39.6평) / 건물 131㎡
✔ 감정가 / 최저가 (유찰 여부 포함): 2,090,000,000원 / 2,090,000,000원
✔ 입찰일: 2025년 11월 10일
✔ 건축년도: 사용승인 1985년
✔ 난방 / 주차: 지역난방(열병합) / 등록대수 1대 기준(단지 기준)
2. 권리분석 요약
현재 이 물건은 신건으로 매각물건명세서가 아직 나오지 않았습니다.
때문에 등기부등본과 당사자 내역, 전입세대열람으로 확인을 해보았는데요.
소유자 거주 및 등기부 권리 전부 말소인 물건으로 안전한 물건으로 보입니다.
(단, 매각물건명세서는 추후 꼭 확인해보아야 합니다)
명도는 통상 이사비 지급으로 해결될 가능성이 높습니다.
전용 39.6평 기준 명도 예상비용 평당 10~13만 원 → 약 400만~520만 원 정도입니다.
결론 : 안전한 물건
3. 시세 및 수익 분석
현장 데이터상 전용 130.93㎡(40평대)의 최근 실거래는 약 22~23억이었는데요.
올해 초까지의 얘기입니다.
현재 25.09월에 시세가 29억이 찍혔고,
호가 또한 29.8억으로 순식간에 몇 억이 뛰었습니다.
23.9억은 84m2의 시세입니다.
작은 평수도 마찬가지로 시세가 확 뛰어오른 것으로 보이네요.
이번 회차는 감정가 20.9억(100%)라, 바로 입찰이 가능한 타이밍으로 보입니다.
4. 유이사 분석 코멘트
방이역·오금역 더블역세권 그리고 재건축 진행중인 물건으로 미래가치 또한 뛰어난 물건입니다.
다만 이번 회차는 감정가 100%로, 원래는 입찰 경쟁이 낮아야 하지만 이 물건은 왠지(?) 입찰 경쟁이 약간 있을 것으로 보이는 물건입니다.
20억이 넘기에 대출은 4억 정도밖에 나오지 않을 것으로 보이니 자금 여력이 되시는 분들이 입찰하시면 추후 좋은 결과가 있지 않을까 합니다.
이렇게 해서 오늘은 서울의 아파트경매 추천물건 3가지를 소개해 드렸습니다.
요즘은 아파트 뿐 아니라 서울 빌라도 매우 낮은 가격에 낙찰이 되고 있는 실정인데요.
무주택자 분들에게는 매우 좋은 기회가 아닌가 합니다.
내일 진행되는 첫 경매수업도 무주택자 분들만 수강생을 받았는데요.
좋은 결과가 수월하게 나올것으로 기대가 됩니다.
투자 성과 및 투자방향, 투자금 대비 순수익 또한 결과가 나오면 공유해보도록 하겠습니다.
다음에도 ‘입지, 구조, 가격’ 삼박자를 갖춘
추천 물건으로 다시 인사드리겠습니다.
“불확실한 세상에서도, 당신의 첫 낙찰만큼은 실패 없도록.”
