수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요, 양파으니입니다 :)
최근 TF모임에서 라즈베리튜터님께서
저희에게 "요즘 수도권 어디가 싼 것 같아요?
수도권 5억대 떠오르는 것 있어요?" 라고
물어보셨는데, 요즘 수도권을
임장하고 있으면서도
순간 머리가 하얘졌습니다.
예전에 열중반에서 주우이님이
N억대 5개만 대보세요~ 라고 하셨을때도
머리가 멍했으면서..
나 아직도 이것밖에 안되는구나
속으로는 부끄럽기도 했습니다.
저의 경우는 수도권보다
지방 앞마당이 많기에
예전에 동료들이랑
'3억대 아파트 대기' 하면서
임장 중에 끝말잇기하듯
단지 이름 대기를 한 적은 있었는데
생각해보면 우리가 언제까지나
2억대, 3억대, 4억대 등의 아파트만
투자할 수는 없는 일입니다.
그래서 마침 최근에 앞마당에서
N억대를 떠올리는 연습을 한 방법에 대해
소개드리려 합니다.
(저도 연습중입니다 ㅠㅠ)
1/ 기준점 잡기
우선 첫번째는 "기준점"을 잡아야합니다.
내 앞마당 중에서
혹은 익숙한 단지 중에
N억대 기준 아파트를 잡는 것입니다.
예를 들어볼까요?
"내 앞마당 중에 5억대
아파트에는 뭐가 있지?"
그 아파트가 싸다, 비싸다는 나중 문제이고
5억대 아파트가 무엇이 있는지 떠올려봅니다.
저는 대구 달서구의 대장단지인
달서구 월배삼정그린코아포레
33평형 5.6억이 생각났습니다.
그리고 수도권에서는
수지구 상현동 만현쌍용1차
33평형 5.35억과
동대문구 이문현대 25평형
5.65억이 떠올랐습니다.
그러면 이렇게
서울, 수도권, 지방 앞마당에서
떠오른 아파트들이
저에게 5억대 기준점이 되는 것입니다.
새로운 임장지에 가서
도시규모,
생활권,
단지의 선호도(연식/세대수/학군) 등을
비교해서 내가 잡아놓은 기준점 단지들보다
좋은지, 안좋은지 생각해보면서
내가 기준으로 잡은 5억대 단지보다
싸겠다/비싸겠다 생각해보는 것입니다.
이 과정에서 무수히 틀려도
비교하는 연습 자체가
실력을 향상시키는데
큰 도움이 될것이라 생각합니다.
(도생단 비교법은 망구튜터님의
비교평가 특강에 상세히 나옵니다♡)
또는 비슷한 가격대
5억대 단지를 만나게 됐을 때
어? 얘가 5억대면
내 앞마당 A단지랑 가격이 비슷하네?
뭐가 더 좋지? 의 관점에서 생각해보는 것도
충분히 비교평가 연습이 됩니다.
이게 익숙해지기 위해서는
먼저 임장지 내에서 비교를
해보는 연습이 우선되어야하고,
평형대, 도시규모를 맞춰놓고 비교하는
연습이 우선되어야 합니다.
나중엔 멘토/튜터님들처럼
'이러저러한 이유로 A가 B보다 싸네.' 라고
논리에 맞게 설명할 수 있으면
정말 좋겠습니다...!!!!
2/ 그 지역의 평균가격 알기
두번째 방법은
그 지역의 '평균'을 아는 것입니다.
예를 들어보겠습니다.
서울 광진구는 현재 평당가가
약 4,240만원으로
24평 기준
약 10.17억이 평균값입니다.
그러면 저는 이 평균가격과
가장 비슷한 단지를
해당 지역에서 떠올려봅니다.
광진구 내에서는
광장청구 아파트가
현재 59가 올수리기준
약 9.9억~이라
딱 비슷한 가격대라는 생각이 들었습니다.
그러면 저는 임장지 별로
평균 단지를 머릿속에 기억해둡니다.
광진구를 임장하면서
광장 청구보다 좋은 단지는
당연히 광장청구보다
가격이 우위어야 일반적이고,
광장청구보다 어딘가 빠지는 단지는
광진구 내 평균 이하의 단지로,
가격이 아래일 가능성이 큽니다.
그러면 내 생각이 맞았는지
가격을 대입해보면서
확인해봅니다.
3/ 5분위 시세표 활용하기
세번째 방법은 '5분위 시세표'를
활용하는 것입니다.
열중반에서 주우이님이 말씀해주셨던
'5분위 시세표' 다들 기억하고 계신가요?!
혹시 5분위 시세표를
모르시는 분들을 위해 잠시 설명드리면,
5분위 시세표는 n억대 별로
내 앞마당 중에서
가치대비 가격이 괜찮다고 생각하는 단지를
5개씩만 나열하는 방법으로
주우이님이 앞마당 가격을
외울때에 사용하셨다고
강의중에 얘기해주셨습니다.
저는 예전에 5분위 시세표를
작성해놓고서는 어느순간부터
업데이트는 커녕
머릿속에서 삭제..되었더라구요 ㅠㅠ
이번 일을 계기로
다시 작성해보았습니다.
생각보다 오래 걸리더라구요...
머리를 쥐어 뜯어가면서 하다가
기억이 안날때는 네이버 부동산
'가격대별 필터링'의 도움을 받았습니다.
이 하나의 표를 작성하는데
얘가 나은건지, 쟤가 싼건지
수많은 고민을 하면서
앞마당 별 가격을 떠올릴 수 있었습니다.
아주 간단한 표이지만 혹시라도
필요하시다면 아래 링크를 참고해주세요 :)
1) 앞마당 별 기준점이 되는 단지 잡기
2) 그 지역의 '평균' 가격 단지 알기
3) 주우이님의 5분위 시세표 활용하기
비교평가의 달인이 되는 그날까지!!!
제 고민과 생각이 도움이 되셨길 바랍니다..!!
생각거리를 던져주신 라즈베리튜터님과
비교평가의 틀을 잡아주셨던 망구튜터님
그리고 5분위 시세표를 알려주신 주우이멘토님
감사합니다🙏
긴 글 읽어주셔서 감사합니다♥
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