[권유디의 내 집 마련 FAQ] 지금, 어느 지역에 내 집 마련하는 것이 좋을까요?

안녕하세요. 권유디입니다.

새해가 된 지 벌써 3주가 되었네요.

이제 진짜 겨울이 된 것 같습니다.

여러분들 건강 잘 챙기시길 바랄게요 😀

주말동안 내집마련 중급반 강의를 준비하다가

많은 분들이 궁금해 할 내용이 있어

이에 대한 답변을 준비했습니다.

Q. 내 예산에 맞는 단지를 정리하고 거기서 후보단지를 비교해보고 최종 집을 선택하고자 할 때, 평형은 국민평형을 선택해야 하나요? 아니면 큰 평수를 선택하는 것이 나은가요? 입지, 가격이 비슷한 수준의 단지의 조건이라면, 거래가 많은 곳을 선택하면 될까요? 선택 기준의 우선순위를 알고 싶습니다. 

내가 모은 돈과 대출을 합쳐 감당 가능한 예산을 확정하고, 그 돈으로 살 수 있는 집이 여러 개가 나올 수 있습니다.

수 많은 집 중에 어떤 선택해야 할 지에 대한 기준이 명확하지 않은 분들은 고민이 생기게 될 거에요.

이 때 가장 비중을 높게 생각해야 하는 요소는 ‘강남에 얼마나 빠르게 접근할 수 있는가?’ 입니다. 지방은 ‘학군이 좋은 곳’, ‘신도시’를 우선으로 봅니다.

위 요소가 비슷하다면 작은 평수보다는 큰 평수를, 거래가 적은 곳보다는 거래가 많은 곳을 선택하면 좋습니다.

내 집은 우리 가족이 거주하는 공간입니다. 아무리 돈을 많이 벌 수 있다고 하더라도 ‘출퇴근이 힘들거나’, ‘우리 아이가 친구들과 떨어지기 싫어하거나’ 하는 이유로 거주 만족도가 떨어진다면 좋은 선택이라고 할 수 없습니다.

Q. 현재 노원에 전세를 끼고 사놓은 아파트가 1채 있습니다. 상급지 갈아타기를 하고 싶은데, 현재 거래가 안 되는 상황에서 이런 침체기에 내 집을 팔 수 있는 방법과 잘 갈아타는 법이 궁금합니다.

현재 보유하고 있는 단지보다 더 좋은 단지로 갈아타려는 계획이 있는데, 집이 잘 안 팔려서 고민이 있으시네요. 상승장과 하락장에서 부동산을 파는 전략은 다릅니다. 

지금과 같이 침체기의 전략은 해당 동네에서 가장 좋은 조건으로 만드는 것이 먼저입니다. 좋은 조건의 가장 중요한 것은 ‘낮은 가격’과 ‘좋은 상태’입니다. 이 조건을 먼저 만들어야 향후 내 집 마련 예정인 분이 가장 먼저 내 물건을 접근할 수 있게 될 거에요. 

판매가 결정되면 기존 단지보다 사람들이 더 많이 찾는 단지로 갈아타야 합니다. 갈아타는 시기는 중요하지 않습니다. 언제든 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있습니다. 아파트의 가치를 보는 눈을 가졌다면 지금과 같은 침체기가 행동으로 옮기기 좋은 시장이라고 생각합니다.

Q. 용인 신갈에 월세로 몇 년 살고 용인 수지에 전세 끼고 집을 사고 싶어요. 이 전략이 괜찮을까요?

용인 수지에 집을 ‘보유’하고, 용인 신갈에 ‘거주’하는 방법을 고려하고 계시네요. 이런 전략을 고려하시는 것 만으로 단지의 가치를 보는 눈을 가지신 것 같습니다. 공부를 열심히 하셨네요.

신갈에서 ‘거주 만족도’를 높이고, 수지를 ‘보유’함으로써 소유하는 자산의 가치를 높이는 선택은 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 좋은 전략입니다. 

한 발자국 더 나아가서 용인 수지보다 사람들이 더 많이 찾는 지역도 기회가 있을 수 있는지 최종 판단을 해보고 결정하시기를 바랍니다.

(거주와 보유를 분리하는 방법, 갈아타기 하는 구체적인 방법은 이번 내집마련중급반에서 공유 드리겠습니다)

Q. "생애 첫 주택구입자로 자본금 4억인데, 대출 한도를 넘어서 고민입니다. 대출 혜택을 놓치더라도 서울에 사는 게 나을까요?" "신생아 특례로 내집마련을 하려는데, 예산이 부족한 상태에서 작은 집이라도 지금 사는 게 맞을까요?

생애최초대출, 신생아특례대출과 같이 일정 조건을 만족하는 분은 일반 대출보다 낮은 금리로 대출을 받을 수 있습니다. 이 경우 조건에 따라 대출 한도가 제한됩니다.

저축액이 적어 정책대출 한도를 감당하기 어려운 분들은 고민 없이 정책 대출을 선택할 수 있지만, 저축액이 많아 정책대출 한도보다 훨씬 많은 금액의 대출을 받을 수 있는 분들은 고민이 클 거에요.

저는 이렇게 할 것 같습니다. 정책 대출을 받은 예산과 일반 대출을 받아 내 집 마련에 활용할 수 있는 예산으로 각각 어느 지역의 어떤 단지를 접근 할 수 있는지 파악해보고, ‘어떤 단지를 사람들이 더 좋아하는지?’, ‘내가 거주한다면 어느 단지가 만족도가 높을지?’를 판단하겠습니다.

신생아특례대출을 활용해도 가고 싶은 집에 비해 예산이 부족하다면, 그 예산으로 ‘최고’가 아닌 ‘최선’의 단지를 선택할 것 같습니다. 너무 조급하게 생각하지 말고, 차근차근 공부하며 실력을 쌓아보세요. 

Q. 서울 안에서 내 예산으로 많이 오르는 단지를 추천받고 싶습니다.

지금의 서울은 굉장히 어려운 시장입니다. 어느 지역은 지금 접근하기에 굉장히 부담스러운 수준까지 가격이 올라와 있는 반면, 또 어느 지역은 23년 초반 저점조차 회복하지 못한 채 지지부진한 모습을 보이고 있습니다.

가격 수준과 상관 없이 10년 이상 실거주 만족을 누리는 것을 목적으로 한다면 이야기가 다르지만, 향후 가격 흐름에 민감하신 분이라면 2024년에 많이 오른 단지는 조심스럽게 접근할 필요가 있습니다. 반대로 이야기하면 덜 오른 단지는 용기를 내야 합니다.

나는 어떤 성향을 가진 사람인지 생각해보고 그에 맞는 방향으로 선택을 하시면 좋겠습니다. 

Q. "5개월 아기 키우는 부부인데, 작은 집이라도 무리해서 사는 게 맞는지 아니면 기다리는 게 맞는지 조언 부탁드려요." "60대 후반이고 지방에 살고 있습니다. 자금 여력이 거의 없는데 서울에서 집을 사려면 어떻게 해야 할까요?"

저는 투자 상담을 할 때 여러가지를 고려해서 그에 맞는 솔루션을 드리기 위해 노력합니다. 가장 중요하게 고려하는 요소는 나이, 연저축액, 성격 입니다. 예산이 같아도 서로 다른 조건에 따라 방향이 완전히 달라질 수 있습니다.

만약 40대 이전이라면 감당할 수 있는 선에서 공격적으로 접근할 것 같고, 50대 이후부터는 안정적으로 접근할 것을 권해드립니다.

60대에 자금 여력이 충분하지 않은 상황이라면 무리하지 않으셨으면 합니다. 서울이 좋은 것은 맞습니다. 그러나 더 좋은 것은 내가 감당할 수 있는 예산으로 그에 맞는 선택을 하는 것입니다. 지방, 수도권도 서울과 같이 자산으로서 충분히 가치 있고 가격이 오를 수 있는 힘을 가진 지역이 많습니다.

하지만 조건에 상관없이 공통적으로 말씀드리는 내용은 침체기에서 용기를 내야 한다는 것 입니다. 남들이 행동하지 않을 때, 관심이 없을 때 행동하는 사람이 몇 년 뒤 미소를 짓게 될 겁니다. 

“내가 할 수 있을까?” 이런 고민은

제가 부동산 공부를 시작할 때 똑같이 느낀 감정입니다.

막막했으니까요. 당연한 겁니다. 

지금에서야 느낀 것은 

누구나 처음이 있다는 것.

막막함은 어려워서가 아니라 낯설어서라는 것.

그리고 누구나 배우고 성장하여 결과를 낼 수 있다는 것입니다.

지금과 같은 침체기에 이 글을 읽는 여러분들은

이미 다른 사람들과 다른 길을 걷고 있다고 생각합니다.

여기까지 잘 오셨으니

조금만, 한 발자국만 용기를 내셨으면 좋겠습니다.

부자는 위기 속에서 탄생합니다.

그 주인공이 여러분이 되셨으면 좋겠습니다.