압류, 개인 근저당이 있는 물건
- 부동산Q&A
- 25.01.20
안녕하세요 :)
제가 매물임장 했던 아파트가 시세보다 조금 저렴하게 나와서 살펴보니 세금 체납으로 인한 압류와
개인에게 빌린 근저당이 있는걸 확인했습니다.
압류는 뭔가 걸러야 할 것 같고, 근저당도 은행이 아닌 개인 근저당이어서 아예 거르는게 맞는것 같다는 생각도 들고,
혹시라도 방법이 있다면 저렴하게 물건을 매수할 수 있는 기회이지 않을까? 라는 생각도 들어서 문의드립니다 :)
매매가 10억1천만원 → 만약 매수를 해도 괜찮다면 여기서 더 조정을 시도해보려고 합니다.
세금 체납으로 인한 압류 (동작구, 남부천세무서장, 국민건강보험공단, 부천시)
근저당권 개인 채권최고액 7200만원
근저당권 개인 채권최고액 3억5천만원
세금은 금액을 따로 확인해봐야할 것 같지만, 많지 않다고 들었습니다. 계약금 10% 중도금 40%으로 했을 때 거의 절반정도 금액이네요.
압류
만약 매수하게된다면 매도인은 계약금 및 잔금 지급과 동시에 등본 갑구에 있는 압류와 을구에 있는 근저당 (4억2천2백만원)을 말소하기로 한다.
매도인은 계약금을 입금 받는 즉시 체납된 세금을 일체 납부하고 완납증명서를 받는다. 매수인은 완납증명서 확인, 압류 말소등기 접수 완료 된 것을 확인한 후 잔금 절차를 진행한다.
근저당
은행 근저당의 경우 해당 은행 계좌로 송금하고 대출 잔액을 상환하는걸로 특약을 넣으면 될 것 같은데, 개인간의 근저당권 설정은 어떻게 해야 안전할까요?
아예 걸러야 하는 위험한 물건이라면 열심히 임장을 통해서 더 좋은 물건을 찾아보겠습니다!
선배님들, 튜터님들 답변 부탁드립니다. 미리 감사합니다 :)
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댓글
BEST | 져투밀님 안녕하세요^^ 근저당 걸려있는 물건에 대해서 매수고민 있으시군요!! 근저당 있는 물건일지라도 채권채고액이 매매가의 50% 이하라면 계약이 진행되는 동안 등기부등본상 어떠한 권리변동도 하지않으며 채권채고액 OO억은 잔금시 말소조건으로 특약을 넣고 진행하는 경우가 많습니다. 다만 위에서 말씀해주신데로, 근저당이 일어난 원인이 중요한데요! 일반적으로 집을 매수하기 위해 1,2금융권에서 대출을 받아서 원리금을 성실히 갚아가는 사람이냐 재무가 건전하지 못하여 생긴 근저당이냐가 중요한데 현재 문의주신 집은 재무가 건전하지 못한 매도인의 집인 것 같습니다~ 이렇게 여기저기서 압류가 들어 온 상태에서 아무리 매수인에게 유리한 특약을 넣고 진행한다고 하더라도 목돈이 매수인에게 들어가고 매수인이 계약을 성실히 이행하지 않을 때 나의 목돈마저 묶일 수가 있습니다. 2년동안 셀프 소송을 하면서 경험적으로는 좋은 경험이 되었지만 시간과 기회비용을 치른 대가가 너무 큽니다 경매의 경험이 정말 많으신 분이 아니라면 저라면 조금 더 건전한 매물을 찾아볼 것 같습니다^^
압류와 근저당이라니..! 져투밀님 에디터는 새가슴이라 좀 위험해 보여요! 일단, 압류가 설정되었다면 1. 압류된 원인 2. 압류 해제 가능한 여부 꼼꼼히 2가지를 확인해 볼 것 같습니다. 개인근저당은 1. 금액을 확인해서 실제 매매가와 비율이 적당한지 보고 2. 말소 조건 확인 3. 우선순위 채권자 파악 3가지를 확인해 볼 것 같습니다. :) 모쪼록 잃지 않는 투자하시길 바랍니다!
져투밀님 안녕하세요, 투자를 하기 위해 저렴한 매물을 찾기 위해 노력하시는 모습이 너무 멋지시네요! 다만 압류나 개인 근저당이 있는 물건은 보수적으로 보셔야 한다고 생각합니다. 매물에 압류 등기가 되어 있다면 매수하더라도 채권자에게 매매 효력을 주장할 수 없는 경우가 있기 때문인데요, 위의 답변처럼 에디터 님께서 하신 말씀대로 1. 압류된 원인 2. 압류 해제 가능 여부 이 두가지가 중요합니다. 관련 전문가가 아니라면 져투밀님께서 이를 파악하고 말소하고 해지하기 까지 시간과 비용이 발생할 수 있고, 채권자와 채무자의 관계상 예기치 않은 일이 발생할 수 있기 때문입니다. 해당 물건에는 세금 체납으로 인한 압류도 잡혀 있는데... 사정이 복잡한 물건 같아 저라면 리스크를 줄이고 좀 더 안전한 매물을 최대한 깎아 볼 거 같습니다. 개인 근저당의 경우에는 관계자들이 함께 필요 서류를 지참하여 시청에 방문하여야 합니다. 압류나 근저당이 있는 물건은 최대한 보수적으로 접근하시는 것을 추천드립낟니다. 감사합니다. 성공적인 투자 하시길 응원드립니다.