지투기 강의후기_기회가 다가오고 있는 대구! 기회를 놓치지 않고 잡는법을 배우다_행운부부

안녕하세요. 행운부부입니다.

지투기 이번 식빵파파님의 강의를 듣고 후기를 남깁니다.

지방중에서도 특히 대구는 공급이 많아서 집값이 엄청 폭락했던 도시인데, 과연 지금 투자처로서 가능한 곳인가? 너무 궁금했습니다.

일단 대구의 인구는 지방에서 3위권으로 경북 최대 도시입니다.

대구 구별로 생활권 키워드 정리를 해주셔서 대구를 가본적이 없지만 대구에 대해서 잘 알게되어 좋았습니다.

그중에서 중심 생활권인 중구, 수성구 그리고 학군지로 명성있는 수성구, 달서구가 제일 눈에 띄었습니다.

동구는 강사님께서 천지개벽했다고 할정도로 동대구역 근처에 신세계 백화점과 주변에 신축이 들어오면서 환경이 많이 변했다고 해서 한번 임장가면 꼭 보고싶은 구입니다.

대구의 직장분포는 양적인 일자리수는 많지만 대기업 일자리가 많지않아 일자리의 질은 떨어집니다. 그러나 GRNI 지역민 총소득을 봤을때 외부지역에서 벌어들어오는 소득이 높다는걸 알수 있었습니다. 대구 안에서 벌어오는 소득보다 그외 경북지역으로 출퇴근하며 벌어오는 소득이 꽤나 높았습니다.

그나마 질적인 일자리가 많은 지역은 중구로 금융보험+정보과학 분야가 높은 분포를 보였습니다.

달서구, 달성군 쪽은 제조업이 많아 양적으로는 일자리가 많지만 질적으론 떨어졌습니다.

학군하면 대구라고 할 정도로 대구 사람들은 공부에 관심이 많고 투자관점에서도 학군지가 중요한 요소입니다.

학업성취도가 높은 학교+학원가 조성+아파트 커뮤니티의 3가지 조합이 맞아떨어지는 아파트 단지를 투자하는 것이 중요합니다. 1위는 압도적으로 수성구. 2위는 달서구 입니다.

심지어 동구는 백화점+대학병원까지 있는 환경인데도 학군지로 유명한 수성구 달서구의 가격을 못쫓아가는걸로 봤을때 대구에서 학군이 매우 의미있다는걸 알수 있었습니다.

환경 부분에서는 대구의 중심은 반월당상권이며 반월당 중앙로 가 중심을 가로지르기 때문에 1위는 중구. 

2위는 동구인데 백화점도 새로 생기고 환경이 많이 개선되었지만 기존에도 좋았던 중구를 따라잡기는 힘들다는 결론이었습니다.

교통은 지방에서는 투자관점에서 중요도가 낮은데 반해 대구는 지하철 이용도가 상대적으로 높은편이라 그래도 유의미하게 봐야한다 하셨습니다. 그렇다고 수도권처럼 역세권의 중요도가 높은건 아니고 같은조건에 비슷한 선호도라면 역세권이 투자관점에서 더 좋을수 있다는걸 배웠습니다.

오히려 지하철보다 달구벌대로의 중요도가 더 높았는데, 대구의 중심을 가로지르는 큰 도로여서 자차로 대구 시내를 이용하는 사람들은 거의 다 좋아하는 도로입니다. 달구벌대로 바로 근처에 있는 단지가 실제로 전고점이 더 높은걸 봤을때 우선적으로 봐야하는 점이라는걸 알았습니다.

그외 교통호재는 현재 유의미하게 가격에 반영될만한 호재는 없다고 정리했습니다.

공급에서는 대구는 2022~2024년 엄청난 공급양으로 가격이 많이 내려간 상태인데, 이전의 공급데이터도

비교해봤을때 공급부족일때는 가격상승, 공급초과일때는 가격하락을 하는 모습을 보였습니다.

2025년부터는 이제 많았던 공급물량을 거의 다 소화하고 공급이 감소하는 추세입니다.

구별로 공급이 많은 지역을 제외하고 공급이 감소하는 지역위주로 우선순위를 두고 봤을때 전세물량이 많이 감소하여 전세가가 위로 받쳐준다면 투자가 가능한 시기가 올수 있다고 전망했습니다.

그리고 대구는 최근 신축이 대거 들어오면서 다른 지방도시보다 새아파트가 훨씬 많습니다. 그래서 단지선호도 측면에서 다른 도시보다 아파트 연식의 기준이 더 높을수 있으니 연식을 꼭 주의해서 봐야 할 것 같습니다.

구축을 투자할때는 좀더 보수적인 관점에서 신축을 이길만한 선호요소가 분명히 있어야 하고 더 까다롭게 봐야합니다.

마지막으로 대구에서 기회를 잡는 방법에 대해 알려주셨는데, 시세트래킹은 정말 필수인것 같습니다.

아직 제대로 해본적이 없는데 일단 구별로 랜드마크 1,2위 트래킹하고 관심있는 구나 단지는 전세트래킹을 해서

투자금액에 맞게 금액이 들어왔을때 기회를 놓치지 않고 꼭 잡아야겠습니다.