열반스쿨 중급반 1강 강의 후기[열반스쿨 중급반 33기 92조 직진희원준]

난 수도권 투자에 관심이 있다.

그런데 방랑미쉘님의 실제 사례를 바탕으로 한 강의를 듣고 보니 조금 생각이 변했다

방랑미쉘님의 강의를 내 식대로 풀어보자면

"현재 기준 비수도권 투자가 수익률 측면에서 수도권보다 우월하다

다만 지방투자 특성 상 잃거나 환금성이 떨어지는 리스크가 있으니

잃지 않는 투자를 해야 한다" 로 이해했다.

2024년 6월까지

수도권에서 투자금 대비 100% 이상 수익이 기대되는 물건을 찾지 못한다면

비수도권 투자도 관심을 가져야 겠다.

(1강: 수도권&지방 현재 부동산 상황과 투자 특징)

수도권: 전세가 상승 미비하여 비수도권 대비 투자금 많이 필요/장기 보유 전략

비수도권: 전세가 상승으로 소액 투자기회 확대 / 입주물량 리스크 없는 지역에서 단기 매매 전략

/적은 투자금으로 경험 축적 가능

(2강: 내 투자금, 상황에 딱 맞는 투자처 찾는 법)

지방투자 지역 선정 기준

1. 전세가율: 평균 70% 이상
2. 입주물량: 금년 포함 3년 간 입주물량이 수요범위 이내인가(역전세 리스크, 환금성 고려)
3. 인구수: 20만 이상(직 50만이상 고려)

(3강: 지방 3개월 내에 투자하는 법(투자금, 추천지역))

지방 투자 아파트 선정기준

1. 지방입지 우선순위: 학군>환경>직장+교통
2. 아파트 연식 우선순위: B+급 입지 신축>A+급 입지 구축

실전투자 사례(대전 유성구 24평 투자) *사례 중심 강의가 가장 와닿았음

(4강: 수도권 1년 내에 투자하는 법(투자금, 추천지역))

수도권 투자 지역 선정기준

1. 전세가율: 평균 60% 이상
2. 입지독점성: 강남 1시간 내 접근 가능성(성남, 수지, 하남, 안양, 광명)

수도권 지역의 급지

1. 1급지(강남, 서초, 용산, 송파 / 과천)
2. 2급지(성동, 마포, 양천, 광진 / 분당)
3. 3급지(강동, 동작, 영등포, 중구, 종로 / 성남 수정구, 하남)
4. 4급지(강서, 서대문, 동대문, 성북, 노원, 관악, 은평 / 광명, 평촌, 수지)
5. 5급지(구로, 중랑, 금천, 강북, 도봉 / 부천, 산본, 일산)

(직 생각: 강사들마다 급지에 대한 생각이 조금은 차이가 있었다. 이번달 분당 살피고 나서는 본격적으로

3~4급지 중심으로 앞마당을 만들어야 겠다.)

수도권 투자 아파트 선정기준

1. 저평가: 전고점 대비 20~30% 이상 하락한 가격인가
2. 수도권 입지 우선순위: 직장+교통>학군>환경
3. 아파트 연식 우선순위: A+급 입지 구축 >B+급 입지 신축

강사님이 수도권 투자사례로 수지구를 설명했는데

4개 아파트 중 해당 아팟을 투자한 이유(죽전역 도보권)를 먼저 맞췄다.

임장으로 내 투자안목이 조금은 높아진 듯 싶어 뿌듯함을 느꼈다.

그리고 상승시기에는 공부도 중요하지만 그 전에 키운 안목을 바탕으로 행동을 빠르게 해야한다는 사실을

알 수 있었다.

(5강: 지방과 수도권 투자 로드맵 요약정리)

강사님은 전고점 회복 기준으로 투자수익을 계산했는데

난 회복시기에 대한 감이 없다보니 이 부분에 대한 보완이 필요하다.

수도권은 장기투자가 좋은 것은 잘 알지만

현재 내 수준에서는 매도를 통한 투자수익 확정 경험이 더 필요하다고 생각해

Best는 2년, Even은 4년을 두고 투자금 대비 100% 이상 수익이 기대되면 매매를 하려고 한다.

향후 목표

(앞마당 총 29개 만들기)

2023: 총 4개(수지/영통/분당/동대문구)

2024: 총 8개(광명/안양 동안구/강서/서대문/성북/노원/관악/은평)

2025: 총 8개(동작/영등포/중구/종로/성남 수정구/하남/구로/금천)

2026: 총 9개(중랑/강북/도봉/부천 산본/고양시 덕양구/마포/성동/양천/광진)

(매매 1년에 3~4급지 중심 1채 매수)