[수오s] 25년 필사#13 [24] 1기 신도시 재건축 선도지구 지정에 대한 생각[새벽보기]

25년 필사#13 [24] 1기 신도시 재건축 선도지구 지정에 대한 생각[새벽보기]

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1기 신도시 재건축 상세 추진 계획이 발표되었다.

1기 신도시는 규모가 매우 크고 거의 동일 연식이기 때문에

몇차례 나눠 재건축이 진행되어야하는데 가장 먼저 진행할 단지들을 선도지구로 지정한다

올해 11월까지 지정하며, 올해 2만6천가구 이상 목표이다(분당 1.2만가구 배정)

지자체에 따라 배정받은 물량의 50% 내에서 추가할 수 있다.

여러 평가 기준이 있고, 그걸 점수화해서 선정하는걸로 보인다.

선도지구는 선정되면 특별정비계획 수립

25년 특별정비구역 지정, 26년 관리처분계획 수립

27년 착공, 30년 입주가 목표다.

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내가 1기 신도시 주민이라면

선도지구에 무척 포함되고 싶을 것 같다.

1.1기 신도시는 한번에 재건축 되기 어렵다.

1기 신도시는 전체 30만 세대로 이것을 한번에 재건축을 진행하면

이사해있을 30만채가 어딘가 있어야한다. 하지만 30만채가 하늘에서

떨어지는 것은 아니므로 주택 상황에 큰 무리가 없도록 물량을 나눠서 진행될 것이다.

예를 들어 분당은 총 10만 가구인데 이번에 진행되는 것이 1.2만 가구니

2년에 하나씩 지구 지정해서 진행된다 하더라도 마지막 지구는 16년 뒤에나 된다…

따라서 언제 착수될지 모르는 재건축 같은 경우에 사회적으로 관심이 높은

이런 기회에 선도지구에 포함돼서 진행하는 것이 유리하다.

2.택지지구에서 선도지구는 여러 혜택을 가진다

신규 택지에서 시범단지들은 가장 좋은 입지에 위치해있다

다만 가장 먼저 지어지기 때문에 완공 돼서 입주할 때 주변에 아무것도

없는 불편이 있다.  하지만 10년 뒤에 택지가 완성되면 가장 좋은 위치에 있으므로

가장 시세가 높다.

1기 신도시에서 재건축 선도지구도 같은 개념으로 보인다.

물론 처음 진행되니 예상할 수 없는 리스크가 많겠지만

그런 리스크를 져야만 한걸음도 떼기 어려운 재건축 과정에서

그나마도 진행은 될 가능성이 있고(안될 수도 있다)

진행이 된다면 구축밭인 1기 신도시 유일 신축이라면 시세는 상당히 높을 것이다.

(예를 들어 부천의 중센푸 : 재건축은 아니지만 구축밭에서 압도적 입지의 신축)

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하지만 난 1기 신도시 주민은 아니므로

투자자 관점에서 접근해보자

이것은 나에게 유리할까 불리할까

1기 신도시가 그냥 구축으로 남으면 선호도가 덜하므로

매매가는 상대적으로 낮을 수 있고 분당과 같은 좋은 입지는 입지 때문에 높은 전세가 유지될 수 있다.

그러면 매매-전세 차이가 적어서 투자 기회가 올 수 있으니, 투자자로썬 되지 않는 것이 좋다.

다만 1기 신도시 노후화가 심해지면서 입지가 높은 전세가 유지되지 못한다면

갭이 커지면서 나에게 투자기회가 안올 수도 있겠다.

하지만 분당과 같은 경우는 이미 학군, 생활 선호 수요가 충분해서

차라리 재건축 성공으로 신축이 되면 매매가가 확 오를 것이라

나에게 선택권이 있다면 재건축 안되는 것이 나에겐 유리하다.

하지만 어차피? 진행을 될 것이다. 진행은 안되기가 어렵기 때문이ㅏ.

국민 소득 3만 달러가 훌쩍 넘은 나라에서 좋은 입지가 있는 아파트가 40년 되가는 것은

사회적으로 개인적으로도 좋은 것은 아니라고 생각하기 때문이다.

다만 속도의 문제겠지.

어쨌든 선도지구가 많은 우여곡절을 경험하면서 지지부진하게 진행될 가능성이 높은데

나라면 그때 그 옆의 다음 순위 구축들을 잘 사지 않을까.

내 경험상 사람들이 좋아하진 않지만 살아야하는 아파트를 사는 것은

큰 수익률을 안겨다 줬기 때문이다.

차후 재건축을 노리는 것이 아니다.

오히려 재건축이 진행되는 것이 결정되면 상황 잘 보고 매도가능성이 높다.

분당 새아파트의 가치가 없어서 그런 것이 아니라

분담금 + 집을 비워두는 비용(세입자 이사)대비 새 아파트로 얻는 편익보다 작을 것 같아서이다.

(그때 가봐야 알겠지만)

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이번 발표애서 이주계획은 구체적으로 나오지 않았다.

이주계획이 나와줘야 실제 주민들은 그것을 보고 찬성/반대 여부를 판단할 것이다.

그건 각 지자체의 기본계획에 담긴 하니 계속 트레킹해봐야겠다.