1호기 후기

미루고 미루던 경험담을 작성해 보려고 한다. 

지금에서야 라도 쓰는 이유는 열기 재수강에서 너바나님이 꼭 투자 후 복기해야 한다고 하신 것과

실준 조장님이셨던 해내는 오소리님의 구정 전 까지 작성해보라는  압박(?)과 

실행력 짱 희망자님의 후기에 힘입기도 했고 ......

새벽에 갑자기 눈이 떠지면서 써봐야 겠다는 생각이 들었기 때문이다. 

계약서 작성 후 한껏 나태해져서 새벽에 컴퓨터 앞에 앉은 게 오랜 만이다. 

문장을 길게 쓰는 것을 잘 못해서 최대한 간단명료하게 정리해보려고 한다. 

1.월부 생활 

1)강의

23.4 한 달 만에 끝내는 부동산 기초 마스터- 처음으로 유료 강의를 듣고 체계적인 강의에 충격을 받음.  나름 임장한다고 회사 근처 왔다 갔다 했는데 이후 구체적으로 뭐해야할지 

잘 몰랐음.

23.7 너나위님 신규 회원 맛보기 영상- 나름 짠돌이라 유료 강의에 아직도 망설임 있다가 

이 영상 보고 정규 강의를 들어야 겠다 마음먹음.

23.8 열기 시작, 이후 열중, 실준, 서울 투자 기초반 

특강: 왕초보도 따라 쓰면 되는 임장 보고서(캐모마일). 임보 결론 단 하루만에! 비교평가와 

1등 뽑기 노하우 

->체계적이고 공부 할 수밖에 없는 환경 (조모임)에 대해 놀라기도 하고 신선한 경험이었음. 

2)앞마당 만들기 

과정: 일을 하고 있기도 하고 아이들 케어를 거의 혼자 하고 있어서 처음에는 월부 강의를 

잘 들을 수 있을지 앞마당을 만들 수나 있을지 했음.

못할 때도 많고 나태할 때도 많았지만 새벽 기상해서 강의 듣고 짬짬히 임보 쓰고 

주말은 토요일 오전만 조원 분들과 임장하고 부족한 부분은 평일 휴가 내서 보충함.

그러다 보니 신기하게 서울, 수도권 중 6개 정도 앞마당을 만들어져 있었음.

3)독서

월부 들어와서 틈새 시간 이용 중요성을 알게 되고 지하철 출퇴근 시나 이동시 책 또는 오디오 북으로 조금씩 독서를 진행함.

2.1호기 과정 

공부한지 1년이 지나니까 진짜 투자를 해야 하는 거 아닌가 싶기도 했고 먼저 1호기를 하시는 조원 분들을 보면서 아 진짜 해야겠다는 생각이 들었음.

1)전수 조사 

구글 드라이브에 유진아빠 졍이 푸버리지 엑셀 시세표와 추가 내용(전고점,전고점대비 하락률 등) 을 넣어 전수 조사표를 만듬.

하다 보니 잘못 만들어서 이래저래 수정하고 과정이 매끄럽지 않았고 시간도 엄청 잡아먹음.

2)매임 

어디부터 가야할지 조금 막막.

1급지에서는 어느 정도 갈아타기를 고려할 만한 단지를 위주로 보았고 이 외에는 투자를 생각하는 단지를 위주로 선별함.

처음에는 그냥 다님.

분임, 단임은 새벽이라도 부족하면 가서 보면 되는데 매임은 꼭 약속을 잡아야하고 토요일 오전만 임장 가능한 개인 사정으로 한 번에 많이 하기 어려웠음.

점점 최대한 컴퓨터 작업과 전임으로 갈 단지를 선별해야겠다 생각이 들었음.

일단 서울에 올림픽파크포레온 입주를 앞둔 시점이고 조건부 전세자금 대출로 임차인을 구하는 리스크가 있어 세낀 단지를 보아겠다고 생각함.

전수 조사표를 세낀 매물을 전임해서 매매호가, 끼어있는 전세금을 기초로 새로 작성함. 

전고점 대비 –15%정도 이상 빠지고 매매가가 감당 가능 범위인 매물을 추림.

가격대 별로 구글드라이브의 필터 걸어서 해당 매물이 가격이 같은 가격대 다른 매물과 비교해서 가치대비 저렴한 편인지 망구님 비교평가 특강에서 배운 form에 넣고 비교.

이후 아실 그래프로 매매가 흐름, 전세가 흐름을 비교. 

전고점도 1회성으로 찍힐 수 있어서 같은 전고점이 같은 단지로  sorting하고 해당 매물이 

가치에 비해 전고점이 높았던 것은 아니었는지 고민해봄. (고민은 해봤지만 맞게 생각한건진 모르겠음)

->이러한 비교 과정은 ppt로 정리해 놓음. (혼자 보는 거라 깔끔하지는 않지만 --;;;)

이런 과정을 거쳐 가격이 나름 저렴해 보이는 단지를 선별해서 매임함. 

3)매임 후 정리 

전임을 한 단지를 이전 망구99님 특강시 받은 표에 정리하고 이 중 가서 본 단지는 체크하고 본 내용을 정리하고 본 물건 중에 1,2,3등을 표시함.

4)투자 단지 결정 

가족 간에 동의, 공감대가 없어 갈아타기는 불가능 하다는 결론을 내고 

투자 목적으로 결정 하게 됨.

일단 컴퓨터 작업으로 해당 매물이 전고점 대비 –20% 빠져있고 전세가율 60%임을 확인.

같은 가격대 다른 매물에 비해 가치가 나쁘지 않다고 판단.

매임을 갔을 때 확인해보니 샷시 포함 올수리였고 수리비까지 생각하면 더 이득이라고 생각됨.

(개인적으로 올수리 좋아한다. 리모델링할 시간과 비용이 절약된다 생각해서)

매임시 같이 물건을 본 분은 강남 사모님(아들에게 증여 목적)이었고 이 분도 참 맘에 들어 하시고 눈치가 계약하고 싶어 하시는 거 같았고 나와 같이 물건을 본 후에도 부동산에서 계속 안 나가시고 계셔서 나도 계속 안 나가고 버팀. 

사모님이 내가 계속 안 나가자 다른데 둘러본다고 나간 사이 내가 작업을 진행함.

5)계약 과정 

가계약: 세입자의 계약갱신권 사용여부 만기일 확인하고 전세 계약서 확인.

세입자는 갱신권을 사용한 상태로 내가 이 집을 매수할시 새로 전세 계약이 가능 여부를 문의하고 가능하다는 답변을 확인함. (공급 risk 대비)

매수 물건의 윗집 아랫집 초인종을 눌러 누수에 대해 확인.(아랫집 확인하니 누수 문제가 있었고 다 수리된 상태라고 함, 이거 확인하도록 도움 주신 성직님,빙바나나 조장님 감사합니다)

->이 사실 확인 후 가계약금을 보냄.

계약: 계약 전 부사님께 계약서 사본을 사진 찍어 보내달라고 해서 특약 내용 확인하고 

내가 원하는 특약도 적어서 보내드림.

그렇지 않아도 이것저것 문의도 많고 말도 많아서 피곤해 하던 부사님이 

이 과정에서 매우 피곤해 하시고 언짢아함.

이제 중도금과 잔금을 앞두고 있음.

3.마무리 

-막상 매임할 때 보니 도움 안 되던 어설픈 처음 임보도 있고 마무리 해내지 못한 임보도 있었고 뭔가 한 과정을 해낼 때 너무 시간도 많이 걸렸지만 나름 배운 대로 하려고 노력함.

-최고로 좋은 단지는 결코 아닌 거 같지만 나름 내가 가용할 수 있는 범위에서 물건을 고름.

-리스크 대비 위해 세낀 단지를 고르고 이후 나와 신규 계약 예정임.

-해당 물건은 매도자가 처음 내논 가격대비 5천만원 내린 상태라 더 가격 협상의 여지가 없었고 나는 이미 이 물건의 가격이 나쁘지 않다는 생각으로 간 거라서 막상 추가적인 가격 협상을 하지는 못함. 

-부사님과의 관계를 매끄럽게 해내지 못한 점이 아쉽다.

4.감사와 다짐 

-처음 만난 열기 조원 분들부터 열중,실준,서투기, 열기 재수강에서 뵌 조원 분들 까지 모두 너무 큰 도움 되었다.  일일이 말씀드리고 감사해야 하지만 빼 먹는 실수로 누를 범 할까봐  조심스럽다.

-월부 강의가 투자를 결정하는 각 과정에서 매우 큰 도움이 되었고 부동산에 대해 거의 무지했던 나에게 많은 것을 알려주었다는 것을 알게 되었다. 진심을 담은 강의를 해주신 강사님들께도 감사를 드린다. 

-한 가지의 목표로 일 년여 정도의 시간을 보내면서  전체적인 나의 삶을 돌아볼 수 있었고 이 후에도 목표를 정하고 시간을 사용하는 것의 중요성을 알게 되었다. 다음의 나의 목표를 상기하고 (물론 수정될 수도 있지만) 살아가야겠다는 생각이 든다.