열반스클 중급반 1강 강의 후기 [33기 운3기7조 진하나] 여기 투자하세요~

해외 이주 후, 거의 6개월만에 월부 강의를 듣게 되었다.

그동안 미지근해진 투자 열정에 서서히 온도를 높이고,

내가 가고자 하는 방향을 명확하고 속도를 높이는데

월부강의 만큼 좋은 환경도 없다.

열중 1강에서는 방랑미쉘 멘토님의 '내게 맞는 투자 지역 선정하는 법' 에 대한 강의이다.

지난 상승장 18~21년까지는 전국 모든 지역이 상승하여

마치 대한민국 부동산이 지역 상관없이 같은 움직임을 보이는 것처럼 보였다.

그러나 21년 하반기 이후 지역별 디커플링이 발생하면

오르는 지역, 계속 떨어지는 지역, 지지부진한 지역으로 나뉘면서

투자자로서 적절한 투자처를 찾는데 어려움이 있었다.

이러한 시장 흐름 속에서 방랑미쉘님의 강의를 통해

투자자 본인의 현재 자산과 투자 가능 종자돈 수준, 현금 흐름, 투자자로서 통찰력 등에 따라

보다 나은 결과를 낼 수 있는 투자처를 찾는 방법을 배울 수 있었다.

| 지방 투자 or 수도권 투자

지방 투자에 적합한 사람

1. 현재 투자금이 많지 않은 사람
2. 1년에 5천만원 이내 저축
3. 매월 지방 앞마당 1개
4. 3년 내 3억 이상 자산 목표인 투자자

수도권 투자에 적합한 사람

1. 현재 투자금이 내 연봉 이상 확보된 사람
2. 1년에 5천만원 이상 저축
3. 매월 수도권 앞마당 1개
4. 5년 내 10억 이상 자산 목표인 투자자

가장 중요한 것은 투자 활동을 통해 내 목표 자산을 달성하기 위해

나에게 적합한 투자를 찾고 적절한 시기와 자산에 투자함으로서

하루하루 한 걸음 씩 나아가야 함을 강조해 주셨다.

| 지방, 지역 내에서 더 좋은 투자 선택하기 a.k.a 비교 평가

지방, 수도권 또는 어느 도시에서 투자를 할 것인지 선택 후에는

해당 지역 내에서 가장 투자에 좋은 단지를 찾아야 한다.

예를 들어

나의 상황과 각 지역 별 가치대비 가격, 입주 물량으로 인한 리스크 등을 고려하여

하나의 도시를 선택하였다면,

그 지역 내에서 나에게 가장 적절한 투자 단지, 매물을 찾는 방법을 알아야 한다.

각각의 투자 후보 단지, 매물의 가치를 비교하는 과정을 요약해보면

1. 더 좋은 입지와 높은 전세가율을 가지고 있어 투자로 가장 좋은 매물
2. 향 후 입주 물량이 많지 않아 다음 전세 계약, 매도 시점에 리스크가 적은 매물
3. 보다 적은 투자금으로 더 높은 수익률을 기대할 수 있는 매물

을 찾아 투자를 한다.

여기서 중요한 포인트는

가치 대비 저렴한 가격 + 적은 투자금으로 기대 수익률이 클수록,

향 후 입주 물량이 적어 기대되는 수익에 비해 리스크가 더 적을 것이라 판단되는 매물에 투자를 하는 것이다.

언제 오를지 모르지만

지금 가격이 가치에 비해 저렴하고

기대 수익에 비해 리스크가 적기 때문에

과감하게 투자를 진행한다.

| 기회임을 알고, 행동하고, 성취한다.

강의 후반부, 방랑미쉘 멘토님께서는 부동산 투자에 있어서 중요한 마인드셋을 강조하셨다.

이 부분은 초보시절 투자에 대해서 배우면서가장 이해하기 어려운 부분이었다.

투자라는 것은 당연히 수익을 기대하고 더 많은 돈을 벌기 위한 활동이라 생각했다.

당연히 더 오를 것 같은 종목, 물건에 투자를 하는 것이고,

나에게 수익을 가져다 줘 돈을 벌 수 있는 물건에 투자하는 것이라고 알고 있었기 때문이다.

그런데 더 오를 물건에 투자하는 것이 아니라

가치보다 저렴한 가격의 종목, 매물을 모아서, 가격이 그 가치에 이를 때까지 기다린다는 개념.

더 많이 오를 것에 투자 하는 것이 아니라, 지금 가치보다 저렴한 물건을 자산으로서 사서 쌓아가는 것. (같은 의미이다.)

과거 상승장에 최고점 가격 대비 30% 이상 떨어진 가격이라면 절대적으로 저렴하다고 판단할 수 있다.

또한 각 단지의 가치와 가격을 비교할 수 있다.

이는 각 아파트의 가치를 알고, 그 가격이 싼지 비싼지 알 수 있어야 한다.

각 지역의 가치, 각 생활권, 단지의 가치를 볼 수 있어야 비교를 통해 가치 판단, 가격 판단을 할 수 있다.

비교를 통해 어디가 비싼지, 어디가 싼지 평가를 할 수 있어야 한다는 말이다.

가치 있는 물건을 싸게 사두면, 언젠가 그 가치에 상응하는 가격이 되어

목표하는 자산이 되어 있을 것이다.

쌓여가는 자산을 통해 경제적 자유라는 목표에

한발 가까워질 수 있도록 행동해야 한다.

행동하는 것이 아주 중요하다. 어떻게 하는 것보다 행동하고 잘하는 방법을 찾아나가고

그것을 습관화하여 의미있는 아웃풋으로 만들어내는 것이 중요하다.

언제 얼마나 오를지 알 수 없지만 싸게 사는 것은 확실한 시기이다!

[강의를 통한 깨달음. 중요 포인트]

지방에서는

인구수 많을수록 -> 입주물량 적을수록 ->전세가율 높은 순으로

지역을 찾는다.

지방에서도 입지가 좋을수록 높은 우선순위를 가져가겠지만

수도권과 다르게 입지보다는 지역 내에서 신축일수록 좋다.

오히려 a급지 구축보다 b급지 신축이 더 좋다는 이야기!

[벤치마킹]

1. 투자 지역 선정 -> 명확하게 각 요소에 기준을 정하고 수치화한다.

2. 가치 있는 물건을 싸게 사면 반드시 자산으로 돌아온다. 지금 싸니까 사두면 반드시 오른다는 마음가짐으로 투자를 이어간다

3. 책을 읽는 것은 시작이고, 독서모임과 복기를 통해 적용을 목표한다.