[자음과모음] 상승장과 하락장을 모두 겪으며 깨달은 투자할 때 가장 중요한 3가지

안녕하세요 자음과모음입니다

모두 설 명절 잘 보내시길 바라며 새해복 많이 받으세요 ^^

요새 이런 기사들이 참 많이 나옵니다

이런 기사를 보고 대화는 자연스레 이렇게 이어집니다

‘떨어진다는 데 사야하나?’

‘떨어진다는 데 기다려야 하나?’

설 명절이어서 가족끼리 모이게 되면 ‘요새 어떻게 지내?’부터 ‘내집마련은?’ ‘투자공부한다며?’로 이어지는 가족간 대화에서 지금 시장에서 내집이든 투자든 집을 사고 그것을 보유하는 것에 대한 우려가 현실감있게 많이 느껴지실 겁니다

1. 지금 이 시장에서 우리가 꼭 알아야 하는 것 - 변한 것은 '가격'이라는 것

1-1. 5년 전 상승장과 무엇이 달라졌나?

상승장에서는 사람들이 뒤도 돌아보지 않고 집을 삽니다

지금 아니면 안되겠다는 생각으로 집을 삽니다

가격이 얼마가 됐든 자산 가격이 오르는 이 게임에 참여하지 않으면 안되겠다는 조급함으로 집을 갖는 이 랠리에 참여합니다

자산의 가격은 어디까지 오를지 모르기 때문에

상승장에서는 내가 사는 이 집의 가격이 꼭지인지 아닌지 알 수가 없는 어려움이 있습니다

아무도 어디까지 이 시장이 올라갈지는 알 수가 없습니다

그래서 상승장에서도 가치 대비 가격이 싸다면 투자할 수 있으나

이 때는 좋은 것들은 이미 많이 올랐기 때문에 가치가 없는 것들을 비싼 가격에 사는 것을 주의해야 합니다

제 경험상 상승장에서도 역시나 가치와는 다른 가격 형성이 있을 수 있으며

실제 수도권 외곽의 신축아파트들이 경기도 가치 있는 구축아파트보다 더 비싸기도 하며

호재에 의해 사람들이 마구잡이로 거래를 하는 일이 벌어집니다.

투자가치를 볼 줄 알고, 수익을 따져볼 수 있는 투자자라면 실제 내가 멈춰야 할 때와 그렇지 않을 때를 구분할 수 있는데

투자에 대한 이해도를 갖추지 못한 일반인들에게 그것은 참 어려운 일입니다.

그저,

'나 이때 아니면 집 못 갖겠는데?' 라는 생각으로 매수를 합니다.

상승장에서는 사고자 하는 사람들이 너무 많기 때문에

'부동산이 가지는 가치' 자체는 변하지 않았는데

그것이 거래되는 가격이 달라집니다

노원구에 있는 아파트, 서대문구에 있는 아파트는 5년전 상승장일 때와 위치가 변하지 않았습니다.

그 아파트에서 거주하면서 누릴 수 있는 인프라도 변한게 없습니다.

그것을 거래하려는 사람들의 심리가 변한 것이죠.

이것을 지금 시장에 참여하고 있는 여러분들은 꼭 기억해야 합니다.

'저는 상승장이 다시 올 거에요. 언젠가는 오를 테니까 사세요' 라고 말씀 드리고 있는 것이 아닙니다.

시장에 참여하는 참여자들이 어떤 '감정'을 느끼냐에 따라

가치는 그대로인데, '가격'이 달라질 수 있으며

우리는 '감정'이 아닌 '가치'를 볼 수 있는 눈으로

집을 바라봐야 한다는 사실을 말씀 드리고 있는 겁니다.

2. 심리와 타이밍을 예측하려고 하지 말고, 지금 시장을 객관적으로 볼 것.

하락장을 겪어오면서 느낍니다.

'아, 하락장에 용기를 낼 수 있는 사람들이 몇이나 될까?'

'가격이 떨어질 때 그 떨어지는 가격을 잡을 수 있는 사람들이 몇이나 될까?'

위의 두 가지를 할 수 있는 사람들이 정말 없기 때문에

하락장에서는 오히려 역으로 가치가 있는 자산을 '싸게 살 수 있는' 기회가 열리기도 합니다.

이쯤에서 여러분들은 이것이 궁금하실 겁니다.

'그렇다면 과연, 그 시점을 잡을 수 있는 사람은 어떤 것을 가지고 있나?'

'그리고 상승 사이클이 왔을 때 자산을 보유하여, 가지고 있는 사람들은 어떤 사람들인가?'

실제 투자자들은 또는 내집을 사려고 하는 예비 매수자들은

내가 이 집을 사면 '떨어질 것'이라는 것 자체를 경우의 수로 두는 경우는 거의 없습니다.

내가 이 집을 사면 '오를 것'이라고 생각하며 집을 삽니다.

누구든 그런 기대감으로 자산을 사 나가게 됩니다.

그렇기 때문에 이런 생각들을 하게 됩니다.

‘그렇다면 저는 하락하고 거래가 안되는 이 시장보다 더 오를 것 같은 시점이 오면 거래를 할게요

그 때를 알 수 있나요? 알려주세요’

여러분은 내일 어떤 일이 일어날 수 있을지 또는 내 기분이 저녁에는 어떻게 변할지 알 수 있나요?

심리를 예측하는 것은 내 마음을 예측하는 것보다 훨씬 더 어려운 일입니다.

다수가 어떻게 생각하고 움직일지를 알아야 하기 때문입니다.

사람들의 심리가 어떻게 움직일지 예측하는 데 에너지를 쏟기 보다

시장이 앞으로 어떻게 변할지에 에너지를 쏟기 보다

'지금 시장의 모습이 어떤지를 보는 데에 더 집중해야 합니다.'

시장 참여자들이 앞으로 어떻게 움직일지를 알기엔 어렵지만

지금 시장참여자들이 어떻게 움직이고 있는지를 확인할 수 있는 것에 집중해야 합니다.

예를 들면, 거래량 지표 같은 것들입니다.

확실히 1월 기준 거래량은 꺾였습니다.

'엇, 거래가 안되네?' 에서 멈추는 것이 아니라 한 단계 더 들어가서 봐야 합니다.

그럼 진짜 거래가 다 안되는 건가? 아파트 별로 다른건가?

여기서 중요한 것은 거래를 할 사람들은 거래를 하고 그렇지 않은 사람은 거래를 안한다는 겁니다

그런데 이 때 어떤 집을 사야할지 안목을 갖지 못한다면 같은 가격인데도 불구하고 수도권 외곽을 살 수 있고

서울 핵심지에 집을 살 수도 있게 됩니다.

경기도 외곽 신축 30평대 아파트가 8억에 12월에 거래된 이후 1월 내내 실거래가 반영이 안되고 있습니다.

매매도 전세도 거래가 안됩니다.

이 아파트를 8억에 사신 분은 지금 마음이 어떨까요?

이 돈으로 서울에 있는 집을 살 수 있다는 걸 알았다면 과연 여기 이 집을 선택했을까요?

3. 2년 전, 23년 초, 용기냈던 사람들

2년 전 23년 초, 8억 5천이던 가격이 지금 10억까지 올랐다가 실제 실거래 9.98억에 찍혔습니다.

여전히 싸지만 정말 쌌던 때보다는 1.4억이 오른 가격입니다.

23년에 집을 산 사람들은 아이러니하게도 모두 돈을 벌었지만

과거로 돌아가본다면

실제 23년에는 공포가 휩싸이던 시장에 거의 거래가 안되던 시기였습니다.

지금 누가 집을 사? 가격이 싸지는데 누가 사?의 프레임으로 본다면

집값이 오를 때만 집을 사야 한다는 결론이 나옵니다. 물론 오르기 시작할 때에도 시장은 여전히 기회를 줄 수 있습니다.

그러나 그 때는 아마도 나 뿐만 아니라 다른 사람들도 시장에 참여해 있을 가능성이 큽니다.

왜냐하면, 이미 사람들은 시장의 부동산 가격이 오르고 있는 것을 봤기 때문입니다.

내가 언제 어느 시장에 참여하고 있든, 싼 시장과 그렇지 않은 시장을 역으로 구분할 수 있다면

지금 이 시기에 여러분에게 많은 기회가 열려있다고 생각합니다.

집을 비싸지 않은 가격에 살 수 있다면 좋겠지만

가격이 적정한지 아닌지를 미리 알고 있지 못한다면, 갑작스러운 시장 참여자가 되어

다른 사람들이 살 때 함께 비싼 시장에 참여하게 될 수도 있습니다.

하락장에서 이겨내야 할 것은

다른 사람들이 선택하지 않을 때 나 스스로 선택의 의사결정을 해야 한다는 점이며

실제, 나 스스로 선택의 의사결정을 하려면 역으로 시장에 참여하고 투자를 하려고 마음을 먹어야

보인다는 점을 여러분들이 꼭 기억하시면 좋겠습니다.

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