[에이스2반 소피이] 부동산 트렌드 2025 독서후기

핵심키워드 3가지 뽑아보기 : #공급부족 #전세난 #양극화

• P.48

  우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다. 또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다. 임대차 2법(계약갱신청구권제, 전월세상한제) 역시 폐지되어서는 안 되는데, 4년(=2년+2년)의 계약 기간과 갱신 계약 시 임대료 5% 상한 조건은 선진국의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약이기 때문이다. 
  → 저자는 갭투자, 즉 투기수요가 매매가 상승과 양극화를 촉발시킨다고 봤다. 
  하지만 누군가는 전세를 살아야하고, 임차할 집이 필요하다. 그리고 월세보다 전세로 임차해야 되는 사람도 있을 수밖에 없다. 전세난/매매가 폭등/전세 폭등 등의 상황에서 항상 이슈되는 주제이지만 결국에 계속 유지되는 이유가 있지 않을까? 미래에 매매가가 많이 올라서, 매매-전세 차이가 큰 단지가 많아지면 점점 갭투자 수요가 줄어들며 전세가 사라지는 현상이 발생할 수는 있을 것 같다.
  
   

• P.49

  전세가격 상승의 3가지 원인

  첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다.

  둘째, 입주 물량의 부족이다.

  셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다.

  → 25-28년까지 예견된 미래. 당장 인플레이션이 보이지 않지만 서울 아파트의 전세가는 낮은 수준(높지 않은 수준)이며 심지어 입주 물량은 턱 없이 부족하다 (서울 한정). 요즘엔 신혼부부도 빌라로 시작하는 가정이 거의 없다. 독립 후 대부분 구축이어도 아파트로 들어가고싶어할 뿐.. 매매가는 모르겠지만 전세가 상승은 99% 예견된 미래인 것 같다. 모두 조심하세요..
  
   

• P.55

  반면 서울은 상황이 다르다. 토지 가격이 비싼 서울은 개발비용이 100이라 할 때 토지비가 70, 시공비가 30 정도를 차지한다. 인플레이션으로 인해 똑같이 시공비가 30% 상승하면 기존의 시공비 30은 39가 된다. 개발비용 100을 맞추기 위해서는 70이었던 토지비용이 61까지 하락하면 된다. 현실적으로 15% 정도만 토지 가격이 하락해도 사업성이 생길 수 있는 것이다. 실제로 서울 소재 PF 물건의 토지가 20~30% 할인되어 시장에 나오는 경우 거래가 되기 시작했다. 
  → PF사태, 공사비 인상으로 개발비용 100 중 토지비가 30, 시공비가 30인 지방 주택 개발의 특징상 앞으로 사업성 있는 PF가 나오기 어려워졌고, 결국 공급이 훨씬 어려워졌다. 
  서울도 마찬가지이긴 하지만 개발비용 중 시공비가 70이기 때문에 시공비가 비율로 올라가, 토지비가 약간만 하락해도 사업성이 나올 수 있는 구조이다. 그래서 조금씩 거래가 되기 시작했다. 부동산 개발 시장은 여전히 늪에 빠져있고 이를 구원할 방법이 안개처럼 선명하지 않은 건 사실이다. 저자는 이를 공공이 나서서 해결해야한다고 말하는데, 자재비 상승에 따른 부실PF 정리와 공급을 제공할 수 있는 정부가 등장하여… 이를 잘 해결할 수 있기를 바란다.
  
  
   

• P.63

  전국 광역시는 현재 첫 번째 질문과 두 번째 질문에 대한 대답이 명확하지 못한 상황이다. N파고의 등장은 어쩌면 서울이 유일한 상황이 될지 모른다. (서울) 모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다.

  지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
   → 지방 아파트는 공급에 따라 디커플링되어 나타날 것 같고.. (이도 확실하지x) 
  저자의 의견에 따르면 서울은 “정해진 미래”가 있다. 
  금리가 낮아지고, 공급이 부족하고, 인플레이션 PF 정책실패 등의 시장 상황에 따라 매매가는, 25년에도 상승한다. 데이터와 과거를 바탕으로 바라봤을 때 상승할 수밖에 없다고 한다. 전세가 뿐 아니라 매매가도. 맞다. 하락할 이유가 없다. 저자가 도서를 쓸 때까지는 그랬지만 현재 정치적인 이슈로 서울 아파트 거래 절벽 현상이 일어나고 있다. 거기에 둔촌, 동대문 입주로 동부권역의 전세가도 떨어지고 있어서 하락-보합 중이다. 정치 리스크 때문일까? 아니면 거래 절벽 시기와 겹쳐진 것일까? 알 수 없지만 확실한건 상승을 가리킨 지표 외의 요소 중 영향을 주는 요소가 있고, 그 요소가 하락 심리를 이끌었다는 것이다.
  
   

• P.66

  대장 단지 트렌드 파악은 두 가지 관점에서 분석이 요구되는데, 그 첫 번째는 ‘N파고’의 등장이다. 이는 2023년 이후의 가격 트렌드를 봐야 한다. N이란 글자를 쓰기 위해서는 상승, 하락, 상승의 획을 세 번 연속으로 그어야 한다. 이 책에서는 2023년 이후 상승, 하락, 상승 추이의 연속성이 있는지를 보고 N파고가 나타나는지를 확인한다. 또한 N파고의 달성 여부는 두 번째 상승의 최고가가 첫 번째 상승 최고가를 돌파했는지에 따라 판단할 수 있다. 따라서 N파고의 달성이란 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다. 
  → 2,3급지 아래 선호 단지에서 나타나는 현상. 23년도 반등보다 더 큰 상승을 보이는 단지의 특징이다. 
  그보다 아래 4-5급지 대장 단지들은 아직 N파고 도달을 하지 못했다. (예. 마곡엠벨리) 상승의 흐름이 선호도-상품성 순으로 퍼지고, 각 단지의 가격흐름을 N,W파고 이름붙여 설명하는게 신박했다. 
  단지 분석할 때 그래프 분석하면서 쓰는 방식인데 전문가들도 거의 비슷한 방식으로 살펴보는구나ㅎ그리고 왜 그런 흐름을 보이는지까지 살펴보며, 그 특징에 맞게 실전투자에 적용하는 월부 강의와 멘토 튜터님들의 지식의 깊이를 다시 돌아보며 존경하게 되었다.
  
  
   

• P.67

  한 발 더 나아가 서울시 대장 단지들이 W파고의 가능성이 있는지도 확인하려 한다. W파고는 N파고와 유사하지만 4개의 획을 연속으로 그어야 한다. 근래에 N자 파동을 만들며 상승한 단지들이 과연 그 이전(2021년 하반기~2022년 상반기)의 역대 최고가까지 뛰어넘을 가능성이 있는지 보기 위함이다. 이는 실질적으로 2021년 최고가 이후의 가격 트렌드를 봐야 한다. 이 책에서는 2021년 이후 하락-상승-하락-상승의 연속성 여부를 보고 W파고의 가능성을 판단한다. 따라서 2021년 하반기 이후의 분기별 패턴을 중심으로 분석할 것인데, 분기별 가격은 해당 분기 매매 거래건들의 평균 거래액이다.
  → 쉽게 말해 21년 전고점을 뛰어넘은 단지를 W파고로 설명하고 있다. 
  서초, 강남, 송파(잠실) 신축 단지들이 21년 전고점을 넘었으며, 마용성에서도 최선호 생활권의 최선호 단지가 전고점을 뚫어 W파고를 보였다. (아현 뉴타운 신축 단지 등) 
  현재 최선호 고가 아파트들은 모두 전고를 회복하고 안전마진이 남지 않은 가격대에 있음은 부인할 수 없는 현실이다. 양극화 현상의 대표적인 모습을 띄고 있긴 하나, 책이 발행된 이후 하락-보합장이 찾아오면서 전고를 뚫고 나아가지 못하고 오히려 몇 억씩 저렴해진 가격대의 매물을 쉽게 찾아볼 수 있다. 물론 많이 오른 가격이긴하다.
  
   

• P.117 팝업 스토어가 오픈런과 더불어 최근 소비문화에 맞춰 늘어나는 추세다. 
  이전까지 팝업 스토어는 주로 패션과 뷰티 업계를 중심으로 운영되었으나, 최근에는 외식업부터 가전업체까지 다양한 업종에서 입점하고 있다. 
  핫 플레이스를 찾아가고, 기다리고, 맛보는 일련의 과정이 현대 소비문화의 트렌드로 자리 잡고 있다. 리테일이 새로운 체험을 제공하는 ‘경험 공간’으로서의 의미가 강해지면서 다양한 형태의 공간이 등장했다. 특히 팝업 스토어와 플래그십 스토어가 상권에 미치는 영향은 상당하다. 이들은 상점 자체로 목적지가 되기에 상권에 직접적인 유동인구를 유발하고, 대기 인원이 지역에서 다양한 활동을 전개한다는 점에서 상권 활성화를 도모한다. 또한 브랜드 및 지역 인지도 강화, 부동산 가치 상승 등 여러 측면에서 상권을 흔들어 놓고 있다. 
  상권 변화는 상당히 빠른 속도로 일어나고 있으며, 서울의 여러 상권 또한 마찬가지다. 
  요즘 소비자들은 상품의 가격뿐만 아니라 비가격적인 요소에 더 큰 관심을 가지며 차별화된 상품을 찾는 경향이 있어 이에 대한 새로운 이해와 논의가 필요하다. 상권은 이러한 트렌드를 적극 반영해 방문자에게 차별화된 경험을 제공하고, 긍정적인 변화와 성장을 도모해야 한다. 
  → 팝업스토어의 확장, 소비 문화의 변화, 굵직했던 젊은 상권의 축소(홍대,이대,이태원) 등으로 상가의 트렌드도 변화하고 있다. 아파트 투자자이지만 사람 사는 모습을 캐치해야 아파트 트렌드에도 반영할 수 있다. 상가의 변화와 상권 트렌드의 변화도 놓치지 않도록!