[녹두보ㄹ1와 보리쓰들7ㅏ자_룡쓰] 4주차 강의 후기

안녕하세요 ^^ 돈과 시간과 마음을 

베풀며 살고자 경제적 자유의 길을

걸어가고 있는

룡쓰입니다.

오늘은 4주차 게리롱 튜터님의 강의

후기 이자 복기를 하려 합니다.

지방에서 제대로

1등 뽑아서 투자하는 법

게리롱

[프롤로그]

#  강의를 보면 알겠는데 혼자서

비교평가가 안 되는 이유?

강의를 이해에서 그친 사람과

적용하고 행동한 사람의

차이는 확연하다.

비교평가가 머리 속에서

희미해져 있거나 뒤죽박죽이라면

잘 못할 수 밖에 없다.

# 비교평가 프로세스

가치파악 → 비교평가 → 1등 뽑기  → 투자 

이번 강의에서 비교평가에 대한 개념과

프로세스 완벽하게 정리하도록 해보자!!

[본 강의]

# 비교평가란?

여러 비교 대상 중 저평가 된 것을

골라내는 것

# 비교평가의 기본 원칙

1. 가격을 ‘고정’하고 가치를 비교

→ 같은 가격이면 더 좋은 것

2. 가치를 ‘고정’하고 가격을 비교

→ 비슷한 가치이면 더 싼 것

# 1등뽑기 프로세스

가치 → 가격 → 투자금 → 리스크

가치-임장, 임보   

가격-저평가        

투자금-수익률    

리스크-감당가능

#지방아파트의 가치를 결정하는 요소

학군

환경[신축 대단지]

커뮤니티[부자 부심]

#지방에서 단지 선호도 판단하는 방법

상품성-연식, 브랜드, 대단지

입지 -위치 그 자체

선호요소-학군, 환경, 커뮤니티

#과거 가격 흐름을 통해 가치 비교하기

[그래프 활용하기]

[1] 흐름이 같은 지역 내 단지끼리 비교

왜? 지역마다 시장 사이클리 다르게

흘러가기 때문에

[2] 5년 이상 지난 단지로 비교            

왜? 항상 '가치=가격"이 같지

않기 때문에

[3] 단지 갯수는 가급적 2개씩만 비교 

왜? 정보를 얻기 싶고 헷갈리지 않아서

#지역 간 비교평가 정리

[가치파악]

[1] 도시의 체급확인 → 인구, 평당가, 랜드마크

[2] 생활권 및 단지 선호도 파악 → 임장, 임보  

∴ 도시의 레벨&도시 내 단지 선호도 파악

[가격확인]

[1] 가격이 비슷하면 더 좋은 게 저평가

[2] 가치가 비슷하다면 더 싼게 저평가

∴ 최종적으로 각 단지의 가치와 가격으로 비교평가 

#전고점을 참고할 때 주의할 점

[1] 전고까진 회복할 만한 단지인가?

(= 저가치 단지 여부 확인)

→ 구축 단지[연식 20년 이상]

→ 20평대 & 복도식 단지       

→ 전세가가 오르지 않는 단지

[2] 향후 지역 내 공급물량 확인       

(인근 지역 포함)

→ 공급이 과다하면

전세가 상승시기가 늦춰지고

신규택지 형성으로 이전 생활권

위상을 잃을 수 있다.

목표매도가&매도시가 예상보다

늦게 올 수 있다.

[3] 진짜 전고점이 맞는지               

(지역 이슈 및 주변 단지 확인)

#리스크 판단법

[잔금]

전세물량 및 입주물량 ↑일 때

잔금여력 없다면 투자 X

[역전세]

입주물량[재계약시점]

역전세 여부 판단

역전세를 감수할만큼 매력적인지 판단

#나에게 맞는 1등을 선택할 때의 의사결정 기준

[저평가 → 투자금 → 리스크]

그냥 갖고 싶은 거 말고, 내 상황에 맞는 진짜 1등

#모의투자 및 복기

꼭 실전투자를 하지 않더라도 투자의 통찰력을

쌓을 수 있는 방법

#비교평가&1등뽑기 잘하는 법

비교평가의 원리와 방법을 배우고

여러 지역과 단지들을 계속해서 쌓아간다.

비교평가와 1등뽑기를 반복한다.

#시세장인이 알려주는 시세3종 세트

[1] 시세트레킹

[2] 시세스캐닝

[3] 시세그룹핑

#시세트레킹이란

내가 만든 앞마다에 낚시찌를 뿌려 두는 것

내가 만든 앞마당을 잘 살펴보다가 투자기회 포착

가격 흐름을 계속 지켜보면 지역에 대한 이해 ↑

#시세스캐닝이란?

내가 만든 앞마당의 모든 단지의 가격을

네이버부동산을 통해 빠르게 훑어봄

내 전체 앞마당 모든 단지의 가격 확인

= 앞마당 투자 후보 물건을 놓치지 않음.

#시세그룹핑이란?

사세트래킹의 파일을 모아서 그룹화

[에필로그]

#지방에서 경험과 실력을 쌓는다는 건,

실력[경험]과 자산을 쌓아 더 좋은

기회에 재투자하는 것이다.

#임장, 임보를 열심히 하면

가치를 제대로 알 수 있다.

가치를 제대로 알면

투자를 잘 할 수 있다.

#더 싼 가격에 더 적은 투자금으로 투자해서 잘 보유하면

충분히 수익을 내기에 좋은 상황이다.

#치열하게 살아낸 2025년 1월 한 달이 여러분의 꿈을 완성하는

한 조각이 될 수 있기를 응원합니다.

[적용할 점]

임보 결론 파트에서 1등을 뽑은 이유를

다른 사람에게 설명해 준다는 생각으로

결정 및 기재해야 한다.

최종선정 이유와 투자여부를 적용하므로써

내 생각을 선명하게 하자.