안녕하세요~!!

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다!!

최근 이곳 저곳에서 투자하기 좋은 지역들에 대해

이야기가 많이 들려오고 있습니다.

"A지역이 매매가가 싸대" (속닥)

"B지역이 전세가가 잘 받쳐준대" (속닥)

"C지역이 이제 전세가 정리되고 있대" (속닥)

이런 이야기들을 들을 때면

투자 이야기에 가슴이 콩닥콩닥 하면서도

한편으로는 가슴이 아프기도 하였는데요,

주변 동료들은 투자하기 좋은 지역을

쏙쏙 혼자서도 잘 찾아내고 있는 것 같은데...

왜 나는 앞마당을 열심히 만들었는데도

투자 기회를 잘 찾지 못하고 있는 것 같지?

나도 남들 따라가서 투자하는 것 말고

스스로 투자할 지역을 먼저 찾고 싶다...

저 또한 이런 생각을 머리 속으로

정말이지 많이 했던 것 같습니다.

그래서 오늘은 의지하지 않고

스스로 발 빠르게 움직이기 위해

시장 흐름을 파악하는 방법에 대해

정리해 보도록 하겠습니다.

어떤 지표들을 봐야 하나요?

시장 흐름 파악에 있어

투자자에게 중요한 부분은

'전세'와 관련된 부분인데요,

그 중에서도 오늘 짚을 부분은

'물량'과 '가격'에 대한 흐름을

파악해 보는 것입니다.

겉으로 보기에는

같은 전세 물량이 쌓여 있을지라도

물량이 쌓이면서 가격이 내리는지

물량이 해소되며 가격이 오르는지

흐름을 통해 분위기를 파악하는 것이

시장 상황을 파악하는데 중요합니다.

특히 매매가의 랜드마크 역할을 하는

전세가의 입주장 대단지를 통해서

가장 빠르고 정확하게 볼 수 있습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10494079

위의 글을 통해서

물량과 가격의 흐름을

한번에 볼 수 있는 방법에

대해 정리를 해보았었는데요,

해당 방법을 활용하여서,

부산의 사직/거제 생활권을 예시로

최근부터 2년 전세 재계약 시즌이

돌아왔던 단지들까지 정리해보았습니다.

위와 같이 입주 시기별로

단지들의 전세 상황을 보면,

24.9월에 입주한 포레스티지 단지가

전세 물량이 아직 126개 남아있지만

최근 전세 물량이 해소가 되면서

가격은 반등하고 있는 추세임을

최근 입주 했던 단지들은

전세 물량이 완전 소진 되고

전세 가격은 껑충 뛰어가고 있는

상황임을 알 수 있게 됩니다.

생활권 마다 구분해서 확인하기

또한, 바로 인접해 있지만,

다양한 요인으로 분위기가 완전히

다를 수 있기 때문에

한 지역의 랜드마크만

확인하는 것을 넘어서

생활권 별로도 분위기를

나누어서 보는 것이

분위기 파악과 실제 투자를

연결시키는데 더더욱

크게 도움이 될 수 있습니다.

실제 생활권 별로 분위기가

크게 달라질 수 있는 이유는

학군, 교통 등 각 생활권별로

특징과 선호 요소가 다르며

각 생활권 별 신축 입주장의

영향을 받는데까지 미치는

시간 텀이 있기 때문인데요!

이런 분위기 차이를 느끼기 위해

부산의 양정/연제 생활권을 예시로

최근 입주하고 있는 단지들과

기축 선호단지들까지 정리해 보았습니다.

위와 같이 입주 시기별로

단지들의 전세 상황을 보면,

25.1월에 입주 진행 중인 양정자이가

현재 전세 물량이 쌓이면서

전세 가격을 아래로 내리는 추세이며

그로 인해 주변의 기축 선호단지들 역시

전세 호가는 더 높게 형성 되었지만

실제 전세 물량이 쌓이면서

거래는 도지 않고 있는 모습을

보여주고 있습니다.

현장 확인이 필수이다.

하지만 시장의 분위기를

손품을 통해서 꼼꼼하게

파악을 했다고 하더라도

실제 확인을 해본 분위기가

현장과도 제대로

연결이 되어져 지는지

확인하는 작업이 꼭 필요합니다!

위와 같은 분위기 차이가 나는

두 개의 생활권에 임장을 가면

사장님들이 사용하시는 단어들 부터

차이가 나기 시작하는 것을

느끼실 수가 있는데요,

전세 물량이 소진되고 있고

부족한 시장에서는 흔히들

기축 단지들은 전세가 귀하다.

내놓으면 무조건 나갈 수 있다.

입주장 물건들도 실제로는

싼 물건들은 광고가 안 내려갔을 뿐

실제로 가능한 가격은 0.0억 부터이다.

이런 말들이 들려오기 시작하며,

전세 물량이 쌓이고 있고

가격이 내려가고 있는 시장에서는

기축 단지들의 경우에는 전세가 많다.

좋은 물건들 많으니 와서 구경해라.

입주장 물건은 전세가 나오고 있다

조금만 더 기다리면 가격 내려 갈 수 있다.

지금 전세 내놓으면 뺄 자신이 없다.

위와는 다른 말들이 들려오기 시작합니다.

모든 지역, 생활권에 대해서

이러한 전환임장과 매물임장을

다할 수는 없겠지만,

전세 물량이 소진되고

가격이 올라오고 있는 시장이

위와 같이 보이는 경우

가벼운 전화임장을 통해

아직 실거래는 뜨지 않았지만,

최근 현장에서 거래되고 있는

전세 가격을 파악해보고

어느 정도 가격 선에서

손님들이 보러 오시는지,

오늘 예약된 팀이 몇 명인지

등을 파악해 보면서

남들보다 빠르게 시장 상황과

현장의 분위기를 확인한다면

앞마당을 투자로 연결시킬 수 있는

시작점이 될 것이라고 생각됩니다.