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안녕하세요.
월부학교 겨울학기 이제 4랑의 부내진동💕 이건 몽가요❤
나와 동료의 부를 끌어당기는 사람, 부끌랑입니다.
부동산의 가격 흐름에 대해 새로운 시선으로 바라보는 부동산 트렌드 2025를 읽고 독서후기를 남깁니다.
부동산 가격에 영향을 주는 요인에 대한 새로운 시선이 좋았고,
지금 대중문화를 이끄는 문화 트렌드에 대한 내용까지 새롭게 배우는 내용들이 많았네요.
저자 소개
김경민
서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 대한민국 최고의 부동산 전문가로, 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 저서로는 『부동산 트렌드 2023』, 『건축왕, 경성을 만들다』, 『도시개발, 길을 잃다』, 『리씽킹 서울』 등이 있다.
책 소개
2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다
매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.
One Message
서울 아파트 슈퍼사이클 진입한다.
One Action
서울 시장의 가격 동향을 추적한다. (매물수, 지역 상승 시점)
Part 1. 2024년 부동산 시장 다시보기 & 부동산 트렌드 2025 미리보기
Keywords: 아파트 수요 증가, 거래량과 가격
[요약 & 느낌점]
하위재인 빌라 공급 부족으로 어쩔 수 없이 상위재인 아파트로의 이동을 촉진시키면서 서울시 아파트 전세가격에 상승 압력을 줄 것이다.
모든 유형의 주택(빌라, 오피스텔, 아파트등) 인서가 물량은 역대 최저 수준이다. 2022년과 2023년 인허가 물량이 적다면 2025~2026년 이후 서울시 아파트 입주 물량이 심각하게 줄어들 것은 너무나 명약관화하다.
서울시 빌라와 아파트의 인허가 물량이 역대 최저 수준이고, 빌라 전세사기 이슈로 인한 빌라 전세에 대한 두려움으로 빌라에 살던 전세수요자들이 아파트 전세 수요로 바뀔 수 있다. 공급은 줄어드는데 수요가 늘어나면 서울 아파트 전세가는 당연히 상승한다고 판단할 수 있다.
서울 아파트 골든크로스가 발생한다.
첫째, 주식시장에 통용되는 단기와 장기 이동평균선을 부동산 시장에 적용한 분석으로 2024년 초, 다시 한번 골든크로스가 발생하며 서울 아파트의 새로운 ‘슈퍼사이클(장기적인 가격 상승 추세)’이 시작됨을 보여줬다.
둘째, 매매와 임대차 거래량 분석에서 현 주택 시장에서 매매 거래량의 비중이 전월세 거래량 비중보다 많아지면 매매 시장으로의 수요 전환이 이루어지고 이는 매매 가격을 움직일 가능성을 내포한다.
서울 아파트의 가격을 분석할 때 주식의 그래프 분석 기법을 이용하는 점이 새로웠다. 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 넘는다면 상승 추세로 넘어가는게 맞다고 보여진다. 또한 전월세 거래량 비중보다 매매 거래량 비중이 많아지면 매매 수요가 살면서 매매 가격이 높아질 수 있다. 지금 서울 시장의 24년 4~8월의 거래가 실수요자들이 매매 거래를 하면서 가격 상승을 이루어낸 것이라고 보인다. 서울 시장은 전세 가격 상승만큼이나 매매 거래가 잘 이루어지고 있는가를 같이 보는게 중요하겠다.
[깨]
공급과 수요 측면에서도 전국의 빌라 전세 시장이 움츠려들면서 서울 아파트의 수요가 늘어날 수 있다는 사실을 알게되었다. 인허가 감소로 공급은 줄어드는데 수요가 늘어난다면 당연히 전세가격을 상승할 수 있다. 또한 매매 거래량이 전월세 거래량보다 많아지면 아파트 매매 가격은 상승할 수 있다. 시장의 가격 상승을 이끄는건 결국 실수요자들이 가격을 받아들여주냐는 것으로 판단해 볼 수 있겠다.
Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
Keywords: 가격 상승 시차, 누적수익률, 서울 공급 부족
[요약 & 느낌점]
전국 아파트 매매 시장 동향 : 서울 아파트 시장에 나타난 N파고의 등장이다. N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다. 이런 움직임은 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다. 현재 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.
서울 아파트 가격을 주식 그래프 분석하듯이 분석하는데 결국 아파트 가격의 상승의 힘이 전고점을 뚫을 수 있냐는 걸 기술적으로 분석하는 것이라고 본다. 나는 서울에 가치있는 아파트는 장기적으로 우상향해서 전고점을 당연히 돌파할 것으로 보고 있는데 이런 분석기법이 의미가 있는지 고민해봐야할 거 같다.
신도시 아파트 매매 시장 동향 : 수도권 부동산 시장을 한강을 기준으로 나눠보면, 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산(동조화) 현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다 가격 확산이란 특정 지역의 부동산 가격 움직임이 주변 지역에도 비슷한 영향을 미치는 현상을 의미한다. 강남-분당-수지, 마포-일산-파주, 양천-안양-김포, 노원-남양주-의정부
서울 아파트의 가격이 한번에 다같이 오르지 않고 파도가 치는 것처럼 퍼져나간다는 이야기를 하고 있다. 실제로 강남에서부터 가격이 주변으로 퍼져나간다고 생각하고 있었는데 강남, 마포, 양천, 노원으로 나누어서 생각하는 점이 새로웠다. 하지만 결국 서울 아파트 가격은 강남이 제일 먼저 제일 많이 오르지 않을까? 그리고 서울 아파트 가격이 파도처럼 상승 시점이 다르기 때문에 투자로 저평가 단지가 나오면서 싸게 살 수 있는 기호를 준다고 생각한다.
서울시 구별 아파트 매매 시장 동향 : 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재하고 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있는데 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.
고가와 중저가 아파트의 가격 상승 시기에 차이가 있다는 것 만큼 중요한 것이 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다는 사실이다. 강남이 먼저 오르지만 결국 주변 지역들이 가격을 맞추면서 같이 오르는데 누적 상승률까지 같다면 꼭 강남에 투자하는게 아니라 강남이 오르는 걸 보고 주변의 저평가된 지역을 투자할 수 있다면 충분한 투자 수익을 얻을 수 있다는 것을 의미한다.
서울시 아파트 공급 부족 사태 : 2024년 한 해의 서울시 아파트 입주 공급량은 약 2만세대인데 이는 2010년대 평균 대비 약 40$ 감소한 수치다. 과거의 최소 공급량인 2012년보다도 낮은 수준이다. 현재 부동산 시장에서도 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력이 존재할 가능성이 크다.
서울의 공급 부족은 인허가 물량에서부터 2012년보다도 낮은 수준이라는 것을 확인할 수 있다. 주택을 필요로 하는 수요는 계속 생기는데 공급이 부족하다면 결국 매매/전월세 가격 모두 상승할 가능성이 높다. 24년 9월처럼 정부에서 정책적으로 관여하는 것이 아니라면 현재 서울 부동산 시장을 상승만을 기다리는 시장이다. 그런데 더 중요한건 가격이 싼가 아닌가?
[깨]
서울의 모든 아파트는 동시에 오르지 않는다. 사람들이 좋아하는 강남이 먼저 오르고 주변 지역들이 상승의 시차를 두고 같이 오르는데 이 때문에 상대적으로 저평가인 단지들이 생긴다. 중요한건 강남이든 강북이든 누적 수익률은 비슷하다는 것이다. 늦게 오르는 단지도 충분히 가격 상승이 되기 때문에 투자 수익을 기대할 수 있다. 그렇다면 아직 오르지 못하고 기다려주는 단지들을 투자해서 기다린다면 투자 수익을 가져올 수 있다. 투자 전략은 좋은데 오르지 못하고 기다려주는 단지를 싸게 사는 것이다.
Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6
Keywords: 슈퍼사이클, 인플레이션, 전세가격, PF 사태, 공급절벽, 금리인하
[요약 & 느낌점]
슈퍼사이클 : 장기 이동평균선과 단기 이동평균선 비교 분석을 통해 우리가 시장 사이클에 대해 얻을 수 있는 인사이트는 다음과 같다. 첫째, 가격 상승시에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월 선행하는데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 셋째, 부동산 사이클이 짧아진다.
역시나 서울 지역에 따라 가격 상승 시기가 다르다는 이야기를 하고 있다.
인플레이션 : 인플레이션은 복합적인 경로를 통해 주택 시장에 충격을 준다. 수요 측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승 시킨다.(화페 가치의 하락으로 자산 가치 상승), 또 다른 요인은 임대료 폭등이다. 인플레이션은 물가 상승을 의미하는 만큼 임대료 역시 상승시킨다.
인플레이션이 우리가 투자를 필수로 생각해야하는 이유가 된다. 인플레이션으로 화폐 가치가 하락하면 돈을 손에 쥐고 있으면 있을수록 손해가 되는 것이다. 그래서 물가처럼 가치가 상승하는 자산으로 돈을 이동시킬 수 있어야 한다. 인플레이션에 대응하기 위해서는 결국 자산을 쌓아가는 행동을 해야하는 것이다.
전세가격 폭등 : 2011년 이후 서울 아파트 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 상승 원인으로 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 둘째, 입주 물량의 부족이다. 셋째, 전세사기로 인한 빌라포비아다.
전세가격은 10년전과 비교했을때 꾸준히 상승하고 있는 모습을 볼 수 있는데 인플레이션, 공급 부족, 빌라 전세 수요의 아파트 전세로 이동 등 다양한 이유가 있다. 중요한 것은 결국 전세가는 꾸준히 상승한다는 것이다.
PF 사태 : PF 대출 문제는 아직 해결되지 않았다. 오히려 부신 부동산 폭탄을 떠안은 채 장장 20개월째 사태가 연장 중이다. PF 대출 연장이 불러온 높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락 이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다.
현재 정부에서 시행하고 있는 PF 대출 연장이 오히려 시장에 안 좋은 영향을 끼치고 있다는 이야기를 하고 있다. PF 대출을 연장해주지 않으면 분명 부도가 나는 기업들이 생겨나겠지만 오히려 그런 기회를 예상하고 준비하고 있는 기업들의 시장 참여까지 막고 있다. PF 사태로 인한 시장 변화가 부동산에 얼마나 악영향을 줄 지 아직 판단이 안된다.
공급절벽 : 착공 지표로 본 2023년과 2024년 상황은 전국과 서울 그리고 빌라와 아파트 시장 모두 심각하다. 입주 물량이 지나치게 적고 서울의 경우, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어있다. 현재 동북권과 서초구에서 나오는 물량이 전세의 79%다. 그래서 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.
서울이 앞으로 공급이 부족하다는 것 이외에도 서울의 예정된 공급이 강동구의 올림픽파크포레온, 동대문구의 이문/휘경, 성북구의 장위에 예정되어있기 때문에 서울 서쪽이 공급을 절대적으로 부족한 상황이다. 공급때문에 서쪽의 전세가가 먼저 오르는 상황이 발생할 수도 있겠다.
퍼팩트 스톰 : 공급이 부족한 상황에서 금리도 결국 인하가 될 것이다. 서울 아파트의 경우 역대급 공급부족이 3~4년간 지속될 것이고 동기간 금리가 낮아진다. 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
실제로 금리 인하가 꼭 부동산 가격을 상승시키는 건 아니라고 생각하지만 현재 서울의 전세가가 너무 낮은 상태, 즉 싼 상태이기 때문에 이런 시기에 금리 인하는 서울 전세가를 상승시키는 역할을 할 수 있다고 생각한다. 서울은 공급과 금리 측면에서 봤을 때 정말 상승할 일만 남았네.
[깨]
이 파트에서 저자는 2025년 부동산의 빅 이슈에 대해서 이야기했는데 결론은 모든 요소들이 부동산 가격 상승을 가리키고 있다는 것이다. 매매 가격의 단기적인 상승과 인플레이션, 공급 절벽과 금리 인하 등 정말 많은 요소들이 부동산 가격을 상승을 가리키고 있다. 서울 아파트의 가격은 결국 지금보다 오를 것이다. 그렇다면 지금 우리가 해야하는 건 무엇일까? 서울의 매매가격이 먼저 오른다면 덜 오른 지역을 찾아서 투자 대상에 넣는 것이고, 서울의 전세가격이 먼저 오른다면 좋은 지역 중에 투자 가능 지역을 투자 대상으로 넣는 것이다. 미래에 대한 예측은 의미가 없지만 미리 준비하는 것은 분명 의미가 있는 일이다.
Part 5. 2025년 부동산 가격 대 예측
Keywords: 금리 인하, 가격 확산, NEW리츠
[요약 & 느낌점]
서울시 집값 시나리오 : 임대차 시장에서 주요 변수는 기준금리인데 금리 인하는 주담대 이자를 낮추며 부동산 수익률의 인하로 이어지고 결국 부동산 가격 상승으로 연결된다. 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.
기준 금리는 결국 인하될 것으로 예상하고 있는데 기준 금리가 인하된다면 사람들인 같은 비용으로 더 큰 대출을 일으킬 수 있게 되니 부동산 수요를 자극시키고 결국 부동산 가격은 상승하게 될 것이다.
대한민국 부동산 시장이 가야할 방향 : NEW리츠의 핵심은 가계(주택 수요자)가 리츠 ‘투자자'의 일원으로서 참여하고, 리츠의 주식을 보유해 의결권을 가진 ‘주주’가 되며, 동시에 임차인으로서 리츠가 취득한 주택에 거주하는 ‘거주자’가 된다는 점이다. 재산세, 종부세 제도의 개선이 필요하다. 15억원 아파트와 5000만원의 자동차의 1년 보유세가 별 차이가 없는 것은 무언가 잘못된 상황이다.
NEW리츠의 제도로 시장에 새로움 임대물량을 제공하면서 중산층과 서민들의 부담을 줄일 수 있다고 이야기하고 있는데 분명 리츠가 주도하는 임대 물량이 나오면 전월세의 가격은 안정적으로 물가 상승에 맞게 상승할 수 있을 것이다. 하지만 결국 지금 서울 시장이 가지고 있는 공급 부족 문제를 충족할만큼의 물량이 꾸준히 나올 수 있을까? 민간 기업이 새 아파트를 짓고 리츠에게 아파트를 분양하는게 과연 수익적으로 맞을지는 고려해봐야한다.
재산세와 종부세는 분명 적은 과세는 아니지만 현재 충분히 감당가능한 수준으로 보인다. 몇억~몇십억을 하는 자산에 부과되는 세금이 적은 수준이라는 건 알겠다. 세금이 적은 지금이 자산을 늘리기에는 좋은 시기라는 생각이 든다.
[깨]
결국 2025년 부동산의 가격을 오를거라는 전망이다. 이를 뒷받침하는 근거로 충분한 매매 수요와 금리 변화를 이유로 설명하고 있는데 충분히 공감이 가능한 전망이라고 생각한다. 시기의 문제지 지금 서울 집값을 오를 준비를 하고 있고 이를 정책적으로 막고있기 때문에 충분히 싼 구간에서 눌려있는 상태라고 생각한다. 금리 인하가 결정적인 이유가 된다고는 생각하지 않지만 실수요자들이 매매 하기에 괜찮은 상황이 만들어지면 부동산 가격을 오를거라고 본다. 공급 부족을 해결하는 방안으로 NEW리츠 제도를 소개하고 있지만 과연 서울의 공급 부족을 충족할만한 규모가 될지 생각해봐야하고 지방의 공급은 어떻게 해결할지 고민해봐야한다.
Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’
Keywords: 핫플레이스, 서브컬처
[요약 & 느낌점]
요즘 상권의 새로운 소비문화 : 요즘 소비는 단순히 제품이나 서비스를 구매하는 행위를 넘어 사회적 상징성, 개인적 경험과 의미를 함께 아우르는 복합적인 것이다. 이러한 소비 행동은 상권 분석에 있어서 매우 중요한 주제이다. 소비자가 원하는 경험과 의미를 제공하는 상권이 더욱 경쟁력을 갖추게 될 것이다. 오픈런, 팝업스토어, 플래그십스토어 등 핫플레이스를 찾아가고, 기다리고, 맛보는 일련의 과정이 현대 소비 문화의 트렌드로 잘 잡고 있다.
요즘 소비의 패턴이 바뀌는 것에 대해 한번 더 생각해볼만하다. 경험과 의미를 중요하게 생각하는 MZ 소비층의 경향을 생각하면 팝업스토어, 플래그십스토어 같은 이벤트성 매장이 마케팅으로 의미가 있는거 같다. 그렇지만 이런 상점들이 많이 생기는 가로수길, 명동, 성수의 부동산 가격, 특히 집값과는 영향이 적다는 생각을 해본다.
서브컬처가 살아있는 4세대 홍대 : 우리나라가 유독 젊은 연령층의 소비공간에 주목하는 이유는 다른 국가와 달리 한국에서는 대중 문화의 확산에 있어서 10~20대의 영향력이 막강하기 때문이다. 구매력 측면 뿐 아니라 다른 세대의 솝문화를 견인한다는 측면에서도 그렇다. 트렌트 세터인 그들이 지금 가는 곳이 바로 홍대다. 우리가 홍대를 구성하는 서브컬처는 콘텐츠의 홍수 속에서 그 희소성과 참신함, 화제성 덕에 일종의 상업적 코드로 각광받으며 대부분의 대중문화 장르에서 위상을 넓혀가고 있다.
10~20대의 영향력이 막강한 우리나라 대중 문화에서 홍대가 중요한 지역으로 자리매김하고 있다. 덕후의 성지, 연애인 생일카페 같은 서브컬처는 새로운 트렌드가 되어가는거 같다. 10~20대의 트렌드가 되는 지역을 알아놓고 변화에 대해 잘 지켜보는 것도 중요하다. 10~20대가 결국 10~20년 뒤에는 아파트를 구매하는 구매층이 될 것이기 때문에 이들의 거주에 대한 생각까지 고민해볼 필요는 있겠다.
[깨]
MZ세대, 10~20대의 소비 문화는 전환이 빠르고 이벤트성에 대해 열광하는 모습을 볼 수 있다. 개인의 취향이 더 확고해지고 다양해지면서 문화의 소비 속도가 점점 더 빨라지고 딥해진다는 것을 느낀다. 이런 빠른 문화 소비 속도가 거주를 결정하는데 영향이 없을까? 한 곳에 오래 사는 것보다 짧은 기간 이 지역 저 지역을 옮겨다니는 성향이 새롭게 나오는건 아닐까? 집을 소유의 목적으로 가지는게 아니라 잠시 머무르는 곳으로 여기는 인식까지 가지는 않을까 고민해본다. 교통과 직장이 중요한 서울 부동산의 특징이 온라인 만남에 익숙하고 이벤트성 문화 소비를 하는 젊은 세대에게도 앞으로 계속 중요할지 고민해볼만하지만 아직은 부동산에서 입지를 중요한 요소가 된다고 생각한다.
깨달은 것(MRK- 동기, 역할모델, 지식)
1. 서울 부동산 골든크로스 발생! 부동산 가격을 가치와 선호로만 판단했는데 그래프를 기술적으로 판단하는 방식에 새로움을 느낀다. 하지만 주식에서도 그렇지만 그래프 분석은 가격의 동향을 예측하는 것일고 생각하기 때문에 결국은 가치와 사람들의 심리(선호)를 확실히 아는게 중요하다.
2. 아파트 가격 상승의 시차가 존재한다는 것, 그리고 지역의 누적상승률을 비슷하다는 것이 아주 중요한 통계이다. 모든 지역이 한꺼번에 가격이 오르지 않기 때문에 저평가 지역을 확인할 수 있는 것이고 누적상승률이 비슷하기 때문에 선호가 떨어지는 지역에서도 투자 수익을 기대해 볼 수 있다.
3. 25년의 부동산 가격은 공급 절벽으로 예상되는 전세가 상승이 정말 중요하다. 전세가는 계속 눌려있었기 때문에 싼 구간에서 상승하는 것만 남았는데 이를 정책으로 얼마나 막을 수 있을지 잘 지켜보자. 그리고 전세가가 오르는 것이 보인다면 용기를 내서 행동해야한다.
4. 미래의 고객이 될 MZ세대의 문화 소비 패턴을 확인해보면서 장기적으로 부동산이 소유의 개념에서 임대의 개념으로바뀔지 추적해보는 것이 중요하다. 리츠 사업이 정말 활성화되고 MZ세대의 집에 대한 인식이 바뀐다면 이를 잘 캐치하는 것이 중요하다. 전세에서 월세로의 전환이 생길 수도 있겠다.
적용할 것(KIA - 개선, 아이디어, 사실 적용)
1. 가치가 있는데 저평가 지역에서 저평가 단지를 찾는다.
2. 금리 인하, 공급 부족으로 인한 전세가 흐름을 추적하고 기록한다.
3. 전세가가 본격적으로 오른다면 용기내어 행동한다.
4. 전세와 월세 거래량을 지속적으로 추적한다.
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