[내안의풍요] 부동산트렌드 2025 독서후기 - 모든지표는 "상승"을 예고한다



0. 책의 핵심내용

[ ONE MESSAGE]

“서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며  ‘상승’ 방향을 예고한다. 

[키워드]

#N파고 # W파고 # 직주근접 #가격확산의 원인  #고가아파트시장(강남 3구) #중저가 아파트시장(노도성)

#상승의 시차가 #권역동조화#비동조화 #공급 절벽의 3가지 파급효과 # 주택가격의 상승 #전세 및 월세가격의상승

#주거안정성이 악화 #슈퍼사이클  #인플레이션 #전세가격 폭등  #PF사태 #공급절벽 # 퍼펙트 스톰

[KEY MESSAGE]

공급 절벽, 전세 상승, PF 연장, 금리 인하가 합진  모든 지표가 ‘대세상승’을 가리킨다!

“서울 집값은 다시 신고가를 기록할 것이다!”

1. 책을 읽고 본 내용을 써주세요.

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

N자로 반등한 서울시장 

23년에 24년을 바라본  부동산시장은 공급 부족의 이슈가 현실화될것이이기에 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는경우 서울시 부동산가격은 상승을할것으로  보았고, 이는 24년도 집값상승으로 확인되었다. 

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입

첫번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두번째 고점을 형성하는 형태이다. 

두번째 고점이 첫번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.

아직 역사적 전고점까지 뚫지 못했지만. 역사적 전고점은 시기의 문제일뿐 돌파가능성이 매우 높다. 

서울은 N파고는 넘어 W파고의 가능성까지 존재한다. 

현재 서울아파트 시장이 재상승 단계에 진입했다는 분석결과는 

첫번쨰, 부동산 단기 이동평균선이 가장 이동평균성을 뚫고 올라가는 “골든 크로스”가 발생했다.

둘째, 전체 거래량 중 매매거래량의 비중이 빠르게 증하가고 있다. 

상승세기 퍼지는 지역은 따로 있다 .

한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강이북지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.

강남구에는 대기업 본사가 있어 많은 직장인들이 이 지역에서 근무하여 시직된 가격상승은 주변지역으로 확신되는 주요 원인 중 하나이다.

반면 한강이북지역은 주요 업무지구와의 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어있어 업무지구 대신

자족적인 주거지를  형성하고 있어 인접지역으로의 가격확산이 잘 일어나지 않는다.

서울시 구별 아프트 세대수, 평당가 순위

강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 노원구, 도봉구, 성북구까지 총  

7개구에 약 74만 세대가 거주하고 이는 서울시의 42.5%를 차지하고 있다. 

이들 구는 각각 서울시를 대표하는 고가아파트시장(강남 3구)와  중저가 아파트시장(노도성)으로 구분될수있으며 

서울시 부동산 시장에서 매우 중요한 역활을 하고 있다. 

서울 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역활을 한다. 

이 지역은 매우 높은 수요와 안정성을 자랑하고.우수한 교육환경을 가지고 있으며, 

뛰어난 인프라와 편의시설을 갖추고 있어 주거지로 매력적이다. 

노도성은 중저가 아파트 시장의 중심지로 서울 부동산 시장전반에 중요한 역활을 하고 있다. 

이 지역들은 주택가격이 상대적으로 저렴한편으로 가격대비 편의시설과 교통접근성이 양호하여 

가성비가 높은 주거지로 평가받는다. 

다만 현재 가격이 정체되어 있는 이유는 강남으로 접근하기가 교통체계가 불편해 출퇴근이 어렵다. 

노도성에서 접근할 수 있는 주요직장은 광화문정도 수요를 끌어올리기에 부족하다.

노도성지역은 임대수요가 매우 높다 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있어 

소액투자자들에게 매력적이다. 

고가 Vs 중저가 시장 비교로 보는 시사점 

첫째, 고가와 중저가 아파트  상승의 시차가 존재한다.

둘쨰, 고가 아파트 시장에서는 권역동조화가 나타나고 있지만 중저가 아파트에서는 비동조화가능성이 나타나고 있다. 

서울시 아파트 공급 부족사태

향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급절벽이 예상된다. 

특히 2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 

주택가격의 상승을 초래할 가능성이 크다.

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과로는 

서울시 주택가격의 상승, 전세 및 월세가격의상승, 주거안정성이 악화됨을 꼽을수 있다. 

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
 

✅ 슈퍼사이클 

24년4월부터 현재까지는 상승기 진입으로  이전까지의 정체기를 완전히 탈피한 모습을 보여주었다. 

거래량에서 매매거래비중이 늘어나는 추세가 확연히 나타나고 있는데. 

사람들이 임대시장에서 매매시장으로 돌아서고 있고 이는 슈퍼사이클의 초입이라 볼 수 있다.

강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되었고 

노원구는 서울 전역에 상승장에 진입하 누 몇개월가량 후행하며 따라가는  경향을 보이고 있다. 

현재 사이클의 주기는 짧아지고 있다는 점이 특징이다.

✅ 인플레이션

인플레이션은 주택 구매수요가 증가시킴으로 주택 가격을 상승시킨다. 

즉, 재화의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다.

또한 원자재가격 상승, 임금인상, 대출비용증가 등으로 전체 시공비가 상승한다 

이는 신축아파트 물량이 공급이 과거에 비해 적어 신축앞트가 구축아파트보다 더 높은  프리미엄을 갖게 된다.

그후  신축과 구축의 가격차이가 벌어지는 경우, 구축으로 매매가 돌아설수있다. 이에 전세까지상승한다면 구축 아파트까지 사람들의 관심망에 들것이다.

✅ 전세가격 폭등 

전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향 했다. 

서울시의 경우 서울에 거주하려는 압도적인 규모의 수요, 그리고 전세가격이 인플레이션만큼 

폭은 그 이상 상승하는 경향에 기반한것으로 본다. 

서울시는 더 많은 규모의 일자리를 가지고 있으므로,

실거주 수요가 존재가 지속적으로 있어 이는 전세시장에 상향을 보인다. 

지난 전세가격의 폭등은   20년 3분기의 영끌 전세에서 대폭하락한 가격의 반등일수도 있다. 

전세가이 상승흐름을 보이며 전세최고가에 접근했을때 

투자적인 면으로 전세는 안전한 상품  즉, 가격 하방경직성이 강한 상품임을 인식하게된다. 

이러한 체계의 전세투자는 전세를 준 집주인은 전세가격상승과 매매가격 상승의 두마리 토끼를 잡으 수 있고. 

전세가격의 상승은 현금수입이 생기고 동시에 매매상승의 과실까지 얻게 된다. 

전세가격의 상승 3가지 원인 

1. 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승
2. 입주물량의 부족
3. 전세사기로 인한 “빌라포비아”

현재 매매시장은 임차에서 매매시장으로 넘어가고 있으며,

매매비중이 점진적인 상승과  매매거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 

슈퍼사이클의 문을 열고 있다 .

✅ PF사태

높은 토지 가격, 금융비융 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락. 이 모드게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다 

PF대출이 20개월동안 연장되며 토지가격을 붙들어 놓지자 도저히 사업수지가 안 맞는 상황이다

그리고 이는 공급부족이라는 결과를 나타내고 있다

✅ 공급절벽

서울은 대기수요가 많은 도시이기에 서민들의 주거공간인 빌라의공급이 일정부분 필요하지만 

빌라또한 공급이 부족하다 

이에 빌라공급부족은 빌라임차료를 높이고 아파트로의 전월세 이주수요를 창출할 가능성이 존재한다. 

2027년까지 서울시 공급의 문제점은 이 두가지이다.

1. 입주물량이 지나치게 적다.

2. 입주물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다. 

    

동북권에서 3년가 나올 물량이 전체의 40%로 서울서쪽의 구는 절대적으로 입주물량이 부족한 상황에 처할것이다

✅ 퍼펙트 스톰

부동산 수요  : 소득 수준과 주택 양극화

자산의 배분이 불공정하게 이뤄져 빈부격차는더욱 커지고 이는 주택시장에도 양극화를 가져온다. 

그리고 초고가 지역의 아파트 가격급등은 부동산시장의 공간균형으로 인해 인접지역에 영향을 줄것이다 

금융시장 : 금리의 인하

주택담보대출의 금리인하는 다양한 경로를 통해 주택수요를 자극한다. 

모든 지표가 상승을 가르킨다. 

정해진 미래는 역대급 공급부족이 3-4년 지속될것이고, 

동기간 금리가 낮아지며 더 많음 사람의 시장참여를 부추길것이다.  

부동산 공간시장과 금융시장의 여러현황(인플레이션으로 인한 시공비급등, PF대출 연장으로 인한 공급부족, 전세가격승상과 매매전환, 금리인하과 부동산 수요자극) 이 합쳐면서  모든 요사가 부동산 가격상승을 가르키고 있다. 

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
 

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측
 

금리가 24년 6월대비 0.25%인하될 경우, 서울전체 아파트가격은 약 5%상승할것이고  

금리인하폭이 0.75%까지 확대될 경우 가격승상율은 10%에 이룰 수 있다.

서울시 전체아파트는 21년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 

서울은 시차를 두고 모든 지역이 연결되어 가격이 동조화 되는 경향을 나타낼것이며, 신축에 대한 수요가 커짐에 구축과의 격차가 40%에 이를 수 있다. 그러나 장기적으로 볼때 공급이 절대적으로 부족하여 구축도 가격상승의 압력을 받을 것이다. 

2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써주세요.

21년 전고점의 집값이 높다 낮다를 평가할것이 아닌 지금 공급부족, 전세가의 상승, 금리인하등의 근거로 

전고점을 돌파할수 밖에 없다는것을 인지하게 되었다.

그간 투자를 준비하면서 전고점 돌파에 대한 생각에 어떻게 해석을해야 할지 고민이 많았지만

이 책을 읽고 현재의 상황 그리고 앞으로 벌어질 현상들을 보면서 전고에 대한 확신을 가질 수 있게 되었다. 

다만 전고에 다다른 지역들은 투자로 접근하기 어렵다는 생각을 해보며 아직 강남지역의 상승에 비해 비동조화된 지역을 위주내에서

사람들이 선호하는 지역을 투자로 유의미하게 보며  그 중 강남과의 접근성을 보며 직주근접의 단지로 한스텝 더 나아가 

투자생각과 행동을 이어가야 한다는 생각을 할수 있었다.

21년도의 유동성과 심리에 따라 산처럼 높았던 전고점 이후 다시 급락하고 이후 몇몇지역의 반등을 보며

투자의 사이클이 급변하는것을 보고 놀랐지만 당분간 반등하지 않을것이라는 나의 뇌피셜로 투자를 생각햇던점을 반성해보았다.

그리고 지금은 모든 지표가 "상승"이라는 신호를 보이고 있다.

향후 3-4년의 공급절벽과 금리인하라는 지표는 부동산참여자들이 매수세로 변화할 것이고,

이는 부동산가격의 상승으로 연결될것을 다시 한번 인지하며 

25년서울 투자계획을 세우고 행동할것을 다짐해본다. 

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써주세요.

✔ 투자에 적용할점 : 

서울 3.4급에서 저평가 단지 지속적으로 찾기

절대가별 투자금액별 투자후보 단지 추리기

매임 후 심리파악 및 할수 있는 물건 만들기 

25년 3월까지 서울 투자 계약서 쓰기

✔ 삶에 적용할점 :

뇌피셜로  판단하거나 행동하지않기

모르는것은 물어보고 확인하고 행동하기

4. 논의하고 싶은 점

P110 서울시 전세가격의 우상향 트렌트에는 다양한 이유가 존재하고 있다. 서울시에 거주하고자하는 압도적인 규모의 수요 그리고 전세가격이 인플레이션만큼 혹은 이상 상승하는 경향에 기반한것으로 본다 (중략) 이러한 실거주  수요의 존재는 전세시장에서 지속적으로 긍정적인 영향을 미친다.

Q. 작년 24년도부터 전세가격이 상승을 보며 기존에 가졌던 투자의 방향성과 달라진점이 있나요? 그리고 전세가의 상승으로 전세레버리지투자로 가져야 할 방향성을 함께 이야기해보며 25년 투자계획과 이에 따른 실행방안을 이야기 해봅시다.