[적적한투자] 독서후기 #25-1-4 부동산 트렌드 2025 / 김경민

<나의 말로 정리하기>

저자는 입주 물량이 부족한 상황에 대해 지속적으로 강조하고 있다. 2024년의 부제는 '서울 아파트 상승의 전조' 였던 것에 더해서 2025년의 부제는 '서울 아파트 슈퍼사이클 진입'으로 지으면서 향후 시장의 상승장 기조를 강하게 예측하고 있다. 2023년 후반까지만 해도 대부분이 전세가격 상승을 인지하지 못했었지만, 현재 24년을 지나가는 시점에서는 전세가격의 상승을 인지하고 있으며 이를 바탕으로 전세수요에서 매매수요로의 이동, 향후 부동산 시장의 골든 크로스 를 걱정하고 있는 시점이다.

현재 시장을 한 마디로 정리하자면 ' 골든 크로스 ' 라고 저자는 말한다. 해당 용어는 주식 시장에서 사용하는 용어인데, 자체 연구를 통해 단기 이동평균선과 장기 이동편균선을 만들었고 장기 이동평균선을 뚫고 올라갔던 골든크로스가 지난 2013년에 발생했었다는 점을 말해주며 다시 한번 대세 상승장의 시작임을 알려주고 있다.

현재 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다.

부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 '골든크로스'가 발생했다.

전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

현재 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 아래 3가지다.

과연 가격은 바닥을 쳤는가?

만약 바닥을 쳤다면 수요와 공급을 고려했을 때, 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가?

만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

<나의 말로 정리하기>

저자는 우선 서울 시장에 대하여 권역을 구분하여 분석을 진행하고 있다. 수도권의 동남부, 서북부, 서남부, 동북부 지역에 대해 구분을 하고 각각의 권역에 대해 시장 흐름이 어떻게 움직이는지 리딩하는 지역들을 짚어서 분석해주고 있다. 또한 각 권역별로도 앞단의 지역들은 상승한 반면, 후반 지역들은 상승까지 시간이 걸리는 점을 짚어주고 이러한 차이가 각 지역의 일자리와 직주근접성의 차이에서 벌어진다는 지점을 잘 짚어주고 있다고 생각된다.

이 책에서 가장 인상 깊었던 부분 중 한 가지는 누적 상승률이라는 개념을 적용해보고, 1급지~5급지 지역이 상승률 관점에서 본다면 비슷하다는 의견을 제시한 부분이었다. 상승 시기의 차이가 있을 뿐 상승률은 비슷했다, 하지만 비율이 비슷했던 만큼 절대 금액 자체가 큰 상급지 지역은 더 높은 금액의 상승이 있기는 했다는 점도 짚고 넘어가야 한다고 생각한다.

# 1. 슈퍼사이클

주식시장에서는 단기 이동평균선과 장기이동편균선 간의 관계를 통해 전반적인 시장의 추세를 파악하는데, 예를 들어 단기 이동평균선이 장기 이동편균선을 상향 돌파하는 경우(골든 크로스), 이는 단기적으로 주가의 상승세가 강화될 수 있다는 대세 상승의 신호로 해석된다.

# 2. 인플레이션

신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두가지 현상이 나타날 수 있다.

첫째, 신축 아파트 물량공급이 과거에 비해 적어,신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.

둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이가 지나치게 벌어지는 경우 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.

# 3. 전세가격 폭등

재미있는 점은 '신규'계약과 '갱신' 계약의 평균 전세가격 격차가 변했다는 점이다. 이 격차는 202년 후반부터 2022년 초반까지 존재하다가 202년 3분기를 기점으로 차이가 없어졌다. 임대차 3법 이후 이중 가격이 발생한 것은 사실이나 이중가격이 2022년 3분기에 사라진 것이다.

# 4. PF 사태

유동성이 있음에도 사업성 좋은 PF가 나오지 못하는 이유가 무엇일까?

지방은 상대적으로 토비지가 저렴해 개발비용이 100이라면 토지비가 30, 시공비가 70 정도를 차지한다. 그런데 인플레이션으로 시공비가 30%씩 급등하자 기존에 70이었던 비용이 91이 되어버렸다. 이제 토지비가 9까지 무려 70% 이상 대폭락하지 않는 한 100이라는 기존의 개발 비용을 맞출 수 없다.

반면 토지 가격이 비싼 서울은 개발비용이 10이라 할 때 토지비가 70, 시공비가 30 정도를 차지한다. 인플레이션으로 인해 똑같이 시공비가 30% 상승하면 기존의 시공비 30은 39가 된다. 개발비용 100을 맞추기 위해서는 70이었던 토지비용이 61까지만 하락하면 된다. 현실적으로 15% 정도만 토지가격이 하락해도 사업성이 생길 수 있는 것이다.

→ PF 사태에 대해 지방과 수도권을 구분하여서 분석한 점이 인상깊게 다가왔다. 이에 대해 똑같이 건설비가 올라갔더라도, 지방에서는 공사가 중단되는 현상들이 발생하고, 수도권에서는 지지부진한 정도로 끝나는 것 또한 이해가 될 수 있는 부분이었다.

지방에서는 향후 새로운 공급이 들어가기 힘들기 때문에 더더욱 공급 이슈가 발생하게 될 것이라는 점, 향후 전세가 상승이 기대될 수 있다는 점이 인상 깊게 다가왔다.

# 5. 공급 절벽

착공이 아닌, 실제 특정 시기의 '입주물량'을 분석해 보면 2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량에는 두 가지 문제점이 있다.

첫째, 입주물량이 지나치게 적다.

둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.

→ 수도권 공급 물량에 대해서 동부권과 서부권의 물량 차이가 불러온 분위기 차이에 대해 다시금 돌아볼 수 있었다.

서부권은 전세가가 잘 치고 올라오며, 매매가가 싸지 않으며, 동부권은 전세가가 지지부진한만큼 아직 매매가가 상대적으로 저평가되어져있다는 생각이 정리되었다.

# 6. 퍼펙트 스톰

공급측면에서 이토록 물량이 지속적으로 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. 인플렝션과 PF 정책 실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어 올렸고 이것이 매매가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있다.

<나의 말로 정리하기>

저자가 말하는 슈퍼사이클의 진입으로 이어지는 핵심 이유인 공급 부족에 대해 잘 설명해주는 파트라는 생각이 들었다. 최근 인플레이션의 효과로 자재값, 물류값등의 상승으로 건설비가 증가했다는 점으로 앞으로의 분양가가 올라갈 것이라는 단순한 분석을 넘어서, 이전 상승장에서 분양/준공 시작되었던 물량들이 수익은 줄어들고, 비용은 올랐기에 공급에 문제가 있다는 점, 이에 대한 정부의 정책적 미스로 인해 현재 그러한 문제가 있는 물량들이 시장원리에 따라서 다시 새롭게 단장되지 못하고 있다는 점이 향후 공급 물량을 더 쪼이게 만드는 것 까지 이어지는 해석이 인상깊었다. 결론적으로는 역시나 현재 예정된 공급도 부족한데, 향후 나올 수 있는 공급이 더더욱 부족하기에, 수요 공급에 있어 불균형이 이루어질 수 밖에 없다는 점이 인상깊게 다가왔다.

그 중에서도 연장하여 설명해주는 입주 물량의 지역에 따른 편중 현상으로 같은 수도권 안에서도 시장 분위기가 차이가 있다는 점, 신축 물량 공급으로 프리미엄이 더더욱 붙을 것이라는 점 등을 설명해주는 점이 현재 시장에서 나오는 이슈들을 그대로 잘 반영하고 있다는 생각이 들었다.

대장 단지 트렌드 파악은 두 가지 관점에서 분석이 요구되는데,

첫 번째는 'N파고'의 등장이다.

두 번째는 두 번째 상승의 최고가가 첫 번째 상승 최고가를 돌파했는지에 따라 판단할 수 있다. 따라서 N파고의 달성이란 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다.

→ N파고에 대한 해석이 조금 부족하고 단순히 현상에 대해서만 짚어주었따는 것이 아쉬웠다.

22년 급락하고 있던 부동산 시장에, 정부는 특례보금자리론(저금리, 50년) 등의 가계부채를 풀어주고, 선호하는 단지들은 그에 발 맞추어서 가격이 다시 빠르게 회복하는 모습을 보였었다. 9월부터 가계대출을 다시 조이기는 하였지만, 그와는 별개로 이미 너무 비싸진 가격으로 사람들이 가격에 다시 주춤하는 모습 보였던 것이 N파고라고 생각된다.

<나의 말로 정리하기>

저자가 책에서 알려주는 12개 단지에 대해서 최근 상황을 다시 한번 돌아보았다.

1급지의 강남,서초, 송파 단지들은 이미 전고점을 뚫고 매섭게 올라가고 있는 모습을 보여주며, (W파고 돌파)

2~3급지의 마포, 성동, 종로, 강동의 경우에도 전고점에 근점하였으며 선호도 높은 단지들은 전고점을 돌파하고, 그 다음 급의 단지들 역시 전고점을 뚫고 나아가는 모습이 기대되는 상황이다.

4급지의 강서구, 서대문구 단지들은 아직 전고점까지 약 7% 모자란 상황이지만, 계속해서 이전가격을 밟고 나아가고 있는 모습을 보면 N파고는 찍었고, W파고를 곧 만들어낼 것이라고 생각된다.

그에 비해, 남산타운, 관악드림타운과 같은 3~4급지의 선호도가 높은 구축 단지들의 경우에는 아직 전고점 대비 15% 이상 낮은 상황이며 신축들에 비하면 확실히 저렴한 가격선에서 움직이고 있는 모습이 보인다.

저자가 말하는 신축들에 대한 프리미엄으로 먼저 상승하고, 가격차이를 많이 벌린다면 대체제로 구축 시장으로 눈이 돌아갈 수 밖에 없고 그에 대해서는 시간이 걸린다는 해석이 맞아 떨어진다고 생각된다.

수요 억제 정책이 제대로 작동하지 못했던 상황과 비슷하다. 시장 참여자들의 미래 수입에 대한 기대가 압도적으로 크다고 하면, 이들은 어떤 수단을 사용하더라도 시장에 참여하고자 할 것이다.

'벼락거지'라는 조어에서 알 수 있듯이, 과거 부동산 시장에 정확한 타이밍에 참여하지 못해 자본 격차를 경험한 사람들은 상당히 비합리적으로 시장에 접근할 수 밖에 없다.

<나의 말로 정리하기>

저자는 서울시 전체 아파트 가격에 대해서 모든 지역이 21년도 고점을 다시 한번 돌파하는 상승장이 올 것이라고 생각하고 있다. 하지만 당연히 선호하는 지역과 아닌 중저가 지역에 대해서 그 시점의 차이가 있을 것임을 말해준다. 이러한 부분에 대해서 단순히 선호하는 단지들의 매수 기회를 놓쳤다고 해서 손 놓고 있는 것이 아니라, 그 다음, 그 다음 단지로 눈을 돌리면 된다는 것이 중요하다고 생각한다.

실제로, 최근 동대문구 단지 특징별로 정리를 해보았을 때에도, 선호도가 크게 높은 단지들을 제외하고는 대부분의 단지가 비슷한 가격 상승을 보였다는 것을 파악하였다. 그 다음 단지를 해도 괜찮다는 것을 확인해볼 수 있었다.