[호랭시] 월부챌린지 349회 진행중 : 1월 31일차 #1 [신문기사]

월부챌린지
25.01.31

✅ 신문기사 정리

서울 강남구 압구정2구역은 심의를 거치며 건물 높이가 250m 확정되었고 건물 높이를 70층→65층으로 낮췄다.
이 과정에서 압구정 주민들은 ‘건물 높이’보다 ‘천장 높이’를 선택했다.
현재 주택 건설 기준에 따르면 거실과 침실의 천장 높이는 2.2m 이상, 천장 위 전기와 각종배관이 있는 설비 공간을 포함한 한 층의 높이는 2.4m 이상으로 해야 한다.
1980년대 아파트들이 대량 공급하기 시작하면서 경제성을 맞추기 위한 목적으로 2.2~2.3m 천장고를 계획한 이유이기도 하다.
우물형 천장까지 합해도 2.5m를 넘지 않는 게 소위 ‘국룰’이었다.
하지만 고급 아파트들은 높은 천장고 설계를 경쟁적으로 적용하고 있다.
성수동 아크로 서울포레스트 등 고급아파트는 최대 2.8-2.9m 의 천장고를 설계했다.
아크로리버파크나 래미안 원베일리 아파트도 지역 아파트들보다 10-20cm 높이는 경향이다.
높은 층고는 개방감, 체감 면적 증가, 일조량, 환기량 개선, 고급스러운 공간 연출이 가능하다.
높은 천장고의 장점에도 건설사들이 섣불리 적용하지 못하는 건 수익성 감소 탓이다.
지역마다 고도 제한이나 용적률이 있기 때문에 가구당 천장고를 높이면 최소 1개 층, 많게는 2개 층까지 건설을 포기해야 한다.
그렇기 때문에 분양 경쟁력 있는 인기 지역에서나 적용할 수 있는 설계라고 설명한다.

✅ 생각 정리

기사의 이야기처럼 우리가 살고있는 아파트들은 대부분 층고 2.85m, 천장고 2.3m 수준의 아파트다.
최근 신축도 대부분 비슷한 높이가 적용되고 우물형 천장으로 거실만 2.4-2.5m 천장이 적용된다.
층고가 높은 건물들과 낮은 건물들은 현장에서 체감하면 알 수 있다.
실제로 30층짜리 건물이 높이규제, 일조권 등의 이유로 90m 높이(30층*3m층고)에 맞췄다고 가정한다면 각 세대별 층고 20cm를 확보하면 건물이 89.6m(28층*3.2m층고) 28층으로 2개층이 줄어들어다.
한개층에 4개의 집이 들어간다고 치면 천장고 20cm 확보로 8세대가 없어지게 되는 것이다.
공사비는 문제보다는 분양하는 가구수가 줄어들어 84세대 기준 10억으로 치면 사업성이 -80억 감소하게 된다.
건설사가 층고를 쉽게 높이지 못하고 최적화된 2.85m를 가져가는 이유이다.
빈땅이 없는 서울 대부분의 아파트 사업들은 이제 재건축재개발로 인한 분양이다.
사업 주체는 조합원(일반인)들이고 층고를 위해 세대수를 줄인다면 각자 내는 분담금 부담이 있을 수 밖에 없다.
아파트 재건축 분담금이 결국 “수입(분양) - 지출(공사비)”로 단순하게 보자면,
층고 상향으로 80억의 분양 수입 감소를 조합원들이 부담해야하기 때문에 사업적으로 좋은 선택은 아니다.
결국 이는 상급지와 하급지의 양극화를 만든다고 생각한다.
여유가 있는 조합원(강남3구 등)들은 더 좋은 자재, 더 좋은 천장고를 확보해 더 비싼 분양가를 책정해 수입을 극대화할 것이다.
하지만 3-5급지의 보편적인 조합원들과 사업지들은 쉽게 공사비를 올리거나 고급화하기엔 부담이 있다.
지금의 아파트 상품성이 땅의 가치를 떠나 급지별 아파트 가격을 벌리는데 일조하게 된다.
압구정이 위의 신문기사와 같은 선택을 할 수 있는 것은 그만큼 삶의 여유가 있어서 라고 볼 수 있다.
최근 핫이슈였던 한남4구역의 설계를 보아도 천장고 2.7m를 확보하는 등 고급화에 집중하고 있다.
반면 최근 분양한 방화동 강서센트럴자이나 최근 입주한 동대문구 래미안라그란데는 천장고 2.4m이다.
장기적으로 남는 건 땅의 가치이지만 단기적으로는 상품성도 가격에 크게 영향을 미친다.
번외로 리모델링은 재재 사업보다 분담금도 크고 층고 확보도 불가능하다. 90년대식 건물이 요즘 리모델링 되는 추세라고 본다면 여전히 2.3m 천장고로 살아야 하는 단점이 있다. 사업성과 만족도는 떨어질 수 밖에 없다.