[호랭시] 월부챌린지 352회 진행중 : 2월 1일차 #1 [신문기사, 광명 전세가 하락]

월부챌린지
25.02.01

✅ 신문기사 정리

광명 아파트 전셋값은 3주 연속 하락률 전국 1위를 기록했다.
1월 1째주 0.31%를 시작으로 -0.38%→-0.41%로 낙폭이 커졌다.
지난해 10월에는 ‘호반써민그랜드에비뉴(1,051가구)’ 12월에는 ‘트리우스광명(3,344가구)’가 입주했다.
광명뉴타운에 대단지 입주와 대출 규제 등 여파로 전반적인 약세를 보이고 있다.
철산주공12단지 83타입은 지난달 6층 건물이 3.9억에 거래, 이번달 3.6억에 거래되면서 3천만원이 빠졌다.
하안주공10단지 59타입은 22년 3.5억 전세에서 이번 달 3.2억으로 계약을 갱신했다.
천산래미안자이 84타입은 24년 7월 11.25억(27층)에서 12월 10.35억(23층)으로 9천만원이 빠졌다.
25년 광명에는 철산자이더헤리티지(3,804가구), 광명센트럴아이파크(1,957가구), 광명자이더샵포레나(3,585가구)가 5월, 11월, 12월에 9,346가구가 입주한다.
경기도 전체 입주 물량 5.8만 가구 중 16%가 광명에 집중된다.
광명은 서울과 붙어 있는 데다 지하철역과 가까운 곳에 대단지가 배치돼 주거환경이 좋은 편이기 때문에
26년 입주물량이 1,837세대로 줄어들면 차차 전세값은 상승 곡선을 그릴 것이라고 내다봤다.

✅ 생각 정리

강동구 올림픽파크포레온, 동대문구 이문뉴타운, 광명시 광명뉴타운 3가지가 1만호 주택 공급지역이다.
싸고 인기있는 59타입(25평)을 살펴보았다.
올림픽파크 포레온 25평은 1,880세대 중 전세가 497세대로 26% 정도를 차지한다.
래미안라그란데 25평 1,185세대 중 전세가 357세대로 30% 를 차지한다.
트리우스광명 25평 1,499세대 중 전세가 295세대로 19%를 차지한다.
입주 기간이 1-2달 차이는 있지만 3곳 모두 전세를 점점 소화를 하고 있다.
특히 트래킹중인 래미안라그란데의 경우 11월 375개 → 12월 403개 → 1월 357개로 변화중이다.
입주 시기가 다가오고 입주하면서 매물이 폭발적으로 증가하는 것을 보았다.
이 타이밍을 노리는 신혼부부 매수자/세입자들이 많기 때문에 소화 또한 빠르게 된다.
11월 입주한 강동구 올림픽파크포레온의 경우 전세 매물 물량이 감소하는 추세를 확실히 보인다.
12월 말 입주한 트리우스광명과 1월 초 입주한 래미안라그란데는 아직 매물이 뚜렷한 감소 추세는 아니다.
강동구 인구 47만명, 동대문구 인구 33만명, 광명시 인구 27만명을 감안하면 인구에 따른 수요로, 그 속도도 인구에 따라 소화되는 걸로 보인다.
올파포의 경우 한번에 공급된 세대가 1.2만세대였고 디테일하게 살펴보진 않았지만 감일동 -1.2억등 단위가 꽤 큰 것을 볼 수 있다.
반면 동대문구와 광명시의 경우 인근 가격 하락은 몇 백~1,2천 단위로 커보이진 않는다.
아무래도 매매가격보다는 전세가격 하락이 커 보인다 (호갱노노 참고)
입주장의 변화는 계속 트래킹하면서 경험을 쌓아가야 할 것 같다.
입주장에서는 전세가 오히려 많이 빠지고 있어 투자를 하기보다는 실입주(내집마련)으로 보는 것이 더 좋아보인다.
투자자는 감당가능한 리스크를 생각해야하기에 이런 입주장은 특히 초보에게 어려워보인다.
광명과 강동구도 앞마당을 늘려나가면서 트래킹 해나가야겠다.