[나방] 돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (2025.02)



- 책 제목 : 부동산트렌드 2025 (전자책)

- 저자/출판사 : 김경민 외 5인 / 와이즈맵 

- 읽은 날짜 : 2025년 1월

- 핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클  #공급부족  #부동산예측

- 도서를 읽고 내 점수는 : ★★★☆☆

1. 본 것

프롤로그

- 2025년은 서울 부동산이 '슈퍼사이클'의 파도를 타는 해가 될 것이기 때문이다.

- 계속되는 인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급위기, 시중금리(국고채 10년물 금리) 인하 등 복합적 요인이 맞물려 부동산 시장은 '대세상승'이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다.

- 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어넘으며 상승할 것이라 보고 있다.

- 이러한 시장 흐름은 '공급부족'과 '기준금리 인하'와 관련이 있다.

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시보기→ 지난 2024년의 시장 예측이 과연 얼마나 적중했는가?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

- 빌라포비아 : 빌라 수요의 감소로 사람들이 아파트 전세로 이동한 데다 입주 물량까지 부족했던 탓

- 2022년과 2023년 인허가 물량이 적다면 2025-26년 이후 서울시 아파트 입주 물량이 심각하게 줄어들 것은 너무나 명약관화하다.

- PF 사태를 유야무야하며 유지시켰기에 불량한 프로젝트들이 시장에 나오지 않았고, 토지 가격이 떨어지지 않았으며 시공비 인상과 금리 상승까지 더해져 아예 개발이 불가능한 상황이 되었다. PF 대출 연장은 또 한 번 입주 물량 부족으로 연결되며 사태를 악화시켰다.

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

*골든크로스: 주식시장 등에서 가격이나 거래량의 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 상향하는 것을 이르는 말. 시장이 강세로 접어들었다는 신호다.

- 2024년 다시 한 번 골든크로스가 발생하며 서울 아파트의 새로운 '슈퍼사이클(장기적인 가격 상승 추세)'이 시작됨을 보여줬다. → 하지만 가격의 '장기간', '폭등'을 의미하는 것은 아니다.

- 어느 시점부터 매매 거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면, 이는 전월세 시장의 수요가 매매 시장으로 이동하고 있음을 뜻한다.

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 → 서울, 전국 광역시의 가격 트렌드 알아보기

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입

- 서울 아파트 시장에 나타난 'N파고'의 등장이다. N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다.

- 금리가 상승하면서 일어난 2022년의 부동산 대폭락은 누구나 기억하고 있는 부분이다.

2022년 : 대폭락

2023년 1~3분기 : 상승

2023년 4분기~2024년 1분기 전반 : 하락

2024년 1분기 후반~현재 : 상승 (?)

- 현재 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다.

첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 골든크로스가 발생했다.

둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

- 2010~2012

서울시: 하락세

광역시: 인천을 제외한 대부분의 광역시는 가격 상승

- 2013~2015

서울시: 안정적인 흐름 유지

광역시: 대구는 이 시기에 가격 상승, 일부 광역시에서 서울과 다른 흐름

- 2015~2019

서울시: 2015년 중반부터 서울 아파트 시장은 급격한 상승세, 정부의 부동산 정책 변화 등이 영향을 미침

광역시: 부산/울산 등은 가격이 하락하거나 정체 (지역 경제와 연관)

- 2020~2021

서울시/광역시: 코로나19 팬데믹으로 아파트 가격 동반 상승, 기준금리 인하와 정부의 경기 부양책 등이 주요 요인

- 2021년 4분기~2022년

서울시/광역시: 2021년 후반부터 전국적으로 아파트 가격이 하락세로 돌아섰다. 금리 인상과 함께 유동성 축소가 주요 원인

- 2023년~2024년 상반기

서울시: N파고가 나타나면서 상승 흐름이 완연함

광역시: 지역마다 상이한 패턴으로 상승 or 정체

- 경기도의 경우 해석에 조심해야 한다. 경기도는 워낙 큰 광역권이기에 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다.

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다

- 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산(동조화) 현상이 다르게 나타나는 것

- 한강 이남 지역에서는 서초구를 중심으로 가격 확산 현상이 두드러진다. 인접한 강남구, 송파구, 강동구까지 확산되고 있다.

- 양천구의 부동산 가격 상승은 아직 초기 단게지만 앞으로 인접 지역으로 확산될 가능성이 충분히 있다.

- 마포구와 노원구는 각각 독특한 특성을 지닌 지역으로 이들 지역에서 시작된 부동산 가격 상승이 인접 지역으로 확산되는 움직임은 현재는 거의 없다.

- 한강 이북지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다.

- 구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에 기인한다.

- 사람들은 주로 자신이 살고 있는 곳의 인근 지역으로 이동하는 경향이 있는 만큼, 지리적으로 인접한 지역은 서로 영향을 주고받으며 같은 시장 권역을 형성한다.

- 강남구, 분당구, 수지구는 다른 지역과는 차별화된 매매가격 흐름을 보인다. 이는 강남 이남 지역에서 나타나는 동조화 현상으로 설명할 수 있다.

- 마포구는 강남구와 비슷한 가격 변동 패턴을 보이며 동조화 현상을 이루고 있지만, 이러한 상승세가 일산과 파주로까지 확산되지는 않고 있다.

- 김포시 인근은 대규모 개발이 지속적으로 일어날 수 있어 양천구와 같은 성장을 따라갈지는 시간을 두고 살펴봐야 한다.

- 노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상을 보이며 동시에 변동하는 경향이 있다.

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위

- 서울시에서 아파트 세대수가 가정 적은 구 = 종로구, 가장 많은 구 = 노원구

강남구/서초구 : 고가 아파트 시장

- 서울의 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다.

첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 교육, 교통, 상업 및 문화 시설 등 다양한 측면에서 우수한 환경을 제공

둘째, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다. 대치동과 반포동은 명문 학교와 학원가가 밀집. 다만 학군 이주 수요는 매매보다는 임대 시장에 더 큰 영향을 미친다.

셋째, 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다.

넷째, 강남구와 서초구 지역에는 고급 아파트 단지가 많이 있다.

- 강남구는 주거지와 업무지구가 혼합된 형태다. 이 지역에는 많은 직장과 업무시설이 위치해 있어 사람들이 일하고 거주하는 곳으로서의 역할을 동시에 수행한다.

- 서초구는 주거지의 기능이 더 강한 지역이다. 2020년대 이후 반포 지역을 중심으로 대대적인 재건축이 이루어지며 신축 아파트 단지로 변모했다. 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다.

노원구/도봉구/성북구(노도성) : 중저가 아파트 시장

- 노도성 지역은 강남과 물리적으로 멀리 떨어져 있으며, 교통 체계도 불편해 출퇴근이 어렵다. 또한 여의도로의 접근성도 좋지 않다.

- 노도성 지역에서 접근할 수 있는 주요 직장 중심지는 광화문 정도다.

- 아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다.

- 노원구 중계동은 유명한 학원가

- 성북구는 고려대학교와 성신여자대학교 등의 명문 대학이 있어 학원가와 대학가 주변의 주거 수요가 꾸준히 유지된다.

- 노도성 지역은 임대 수요가 매우 높다.

- 중저가 아파트는 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 소액 투자자들에게 매력적이다.

고가 vs 중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

- 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다.

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

- 향후 2-3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다.

첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다.

둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다.

셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

이슈 1) 슈퍼사이클 : 서울 아파트 대세 상승의 신호탄

이슈 2) 인플레이션 : 부동산 상승의 기폭제

이슈 3) 전세가격 폭등 : 매매로의 전환을 이끌다

이슈 4) PF사태 : 정책 실패와 최악의 공급 부족

이슈 5) 공급부족 : 정확히 얼마나 심각한가

이슈 6) 퍼펙트 스톰 : 공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 이동평균선의 골든크로스

- 주식시장의 흐름을 파악하기 위해 가장 널리 사용되는 지표로 '이동평균선'이라는 개념이 있다. 이동평균선이란 특정 기간 주가의 평균을 연결한 선으로, 평균하는 기간에 따라 '단기 이동평균선'과 '장기 이동평균선'으로 구분된다.

- 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 경우(골든크로스), 이는 단기적으로 주가의 상승세가 강화될 수 있다는 대세상승의 신호로 해석된다. 반대로 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 하회하는 경우(데드크로스)에는 대세하락으로의 전환으로 해석할 수 있다.

서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다

2008년 9월~2009년 12월 : 혼돈기

글로벌 금융위기가 시작된 2008년부터 2013년 초까지 서울 주택 시장은 하락과 상승을 반복하는 매우 혼란스러운 모습을 보여줬다.

2010년 1월~2013년 2월 : 대세하락기

2013년 3월~2022년 1월 : 최장기간 대세상승기

2022년 2월~2024년 3월 : 대세하락기~정체기

2022년에 들어 서울 부동산 시장은 급등한 가격에 대한 부담감과 금리 인상에 대한 우려 등으로 인해 하락하기 시작했다.

2024년 4월~현재 : 상승기 진입 (?)

- 전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 족므 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다.

- 노원구는 서울 및 강남구 아파트의 상승장을 몇 개월가량 후행하며 따라가는 경향이 있다.

상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1-2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.

둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다. 상승기가 하락기보다 더 길다는 특징이 있다. 또한 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다.

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다.

전 세계에서 월세 폭등이 일어난다

- 인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 이러한 화폐가치 하락을 hedge하는 수단으로 실물자산이 주목받기 때문이다. 즉 재화(돈)의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다. 수요 측면에서 부동산이 매력적으로 보이게 하는 다른 요인은 임대료 폭등이다.

시공비는 내려간 적이 없다

- 인플레이션은 경제 전반에 걸쳐 큰 영향을 미치며, 특히 건설비용에 상당한 변화를 야기한다.

- 인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승, 임금 인상, 대출 비용 증가 등으로 전체 시공비가 상승하는 것은 너무나 당연한 결과다. 관건은 시공비 상승의 규모가 어느 정도인지 그리고 이의 파급 효과(건설 지연 및 인허가 물량 감소)가 얼마나 클지다.

- 시공비는 이전보다 감소한 적이 없다.

- 2020년 이후 현재까지의 시공비 누적 상승률이 매우 높다.

- 시공비급등은 건설 준공시점을 연기시키거나 아니면 아예 시공 자체를 불가능하게 해 인허가의 급감을 가져온다. 신규 공급의 절벽이 나올 수밖에 없다.

신규 공급이 부족해지면?

- 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.

- 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다

- 매매 시장은 거주 수요와 투자 수요가 모두 있다. 그런데 전세 시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시장의 수요는 오롯이 실거주 수요뿐이다.

- 전년 동분기 대비 10% 이상 전세가격이 폭등한 시기는 두 차례다. (2013년 3분기~2016년 2분기, 2020년 3분기~2021년 4분기)

- 서울시 아파트 전세가격이 2022년 2분기를 기점으로 대폭락한 부분(기간이 1년이 채 안되나, 하락의 규모는 매우 컸다.) → 전세가격지수에서 분명히 인식해야하는 흐름

- 전세가격의 흐름

상승기: 2011년~2022년 2분기

하락기: 2022년 2분기~2023년 1분기

상승기: 2023년 2분기~현재 (?)

전세가격 상승의 3가지 원인

첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다.

둘째, 입주 물량의 부족이다.

셋째, 전세사기로 인한 빌라포비아다.

매매로의 전환은 시작되었나?

- 시장이 매우 안정화된 상황(수요와 공급이 일정하거나 가구 수가 지속적으로 유지되는 폐쇄적인 시장)이라면, 매매 거래와 임대 거래의 비중 변화는 시사하는 바가 크다.

- 매매 거래 비중이 더 많이 증가한다면 시장 참여자들이 임대차 거래 대신 매매 거래, 즉 매매 시장으로 넘어가는 것을 의미한다.

- 2011년부터 현재까지의 흐름을 보면 항상 임대 거래량이 매매 거래량을 압도한다.

- 2022년 시장 수요가 절대적으로 매매보다는 임대 시장을 선호했다면, 지금은 상황이 바뀌었다. 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

임대차 2법은 무죄다

- 임대차 2법처럼 임대차기간과 임대료 상승을 제한하는 정책이 나오면 당연히 임대료가 상승한다.

- 임대차 2법의 부작용은 크게 두 가지였다. 첫째는 이중가격제의 등장이다. '신규'계약은 가격 상승 제한이 없기 때문에 높은 가격에 계약이 가능한 데 반해, 갱신 계약은 5%까지만 상승 계약이 가능하다. 둘째는 전세가격의 상승이다. 정책 실행 후, 서울 전역의 아파트 단지 전세가격이 크게 상승했다.

- 2022년 중반부터 2023년 초반까지 전세가격은 역대 가장 크게 하락했다. 그와 동시에 이중가격은 사라졌다.

- 대다수 단지에서 이중가격은 2022년 말을 전후해 사라졌다.

- 전세가격이 폭락후 2023년 초반부터 다시 오른 것은 앞서 언급한 정책 실패(고물가 상황의 지속, 입주 물량 부족, 빌라포비아)의 결과이다. 따라서 임대차 2법을 그 이유로 들며 폐지하려는 시도는 상식을 벗어난 것이다.

PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유

- 우리나라 부동산 PF 대출은 '브릿지론'과 '본PF'라는 이중구조로 이루어져 있다. 브릿지론이란 토지매매 계약상 인허가 완료 이전에 잔금을 완납하는 조건인 경우, 본 PF 이전 단계에서 토지의 담보력과 차주의 신용을 담보로 토지 잔금을 대출하는 것을 말한다. 쉽게 말하면 인허가 완료 이전 디벨로퍼가 금융기관의 대출(브릿지론)만을 이용해 토지를 깔끔하게 내 것으로 만드는 과정이다.

- PF대출금 = 브릿지론 상환액 + 추가 건설비용(마케팅, 광고홍보, 필요시 공사비)

- 현재 실질적으로 문제가 되는 사업들은 토지 가격이 높았던 2021~2022년의 PF대출이다.

- 브릿지론은 단기 대출인 만큼, 일반적으로 금리가 높고 6개월 만기다.

과거 PF 사태에서 우리가 배운 것

- 과거에는 금융기관(은행, 저축은행 등)에서 직접 사업의 리스크를 판단하고 대출 여부를 결정한 반면, 현재는 금융기관은 단순 대주로 참여하고 증권회사가 거래의 구조를 짜고 대출을 알선하는 주관사 역할을 하는 일이 많아졌다. 이 경우 주관사인 증권회사는 사업의 성패와 무관하게 PF만 실행되면 막대한 수수료를 선취한다.

- 충격은 있었지만 결국은 자본주의 경제 시스템 속 시장의 자기조정 기능이 작동하면서 견뎌낸 것이다.

- 시장은 항상 영민하게 다음 단계를 보고 움직인다. 그런데 문제는 2022년 10월 레고랜드 사태 이후 정부가 창구지도로 PF 대출 만기를 연장한 데 있다. 그 여파는 이렇다.

첫째, 토지 가격이 하락하지 않았다. 부실한 PF 대출이 무너지며 시장에 나왔어야 마당할 토지들이 좀비처럼 남아있게 된 것이다. 토지가 시장에 나오지 않으니 거래가 이루어지지 않아 누구도 제대로 된 토지 가격을 모르는 상황이 되었다. 만약 주변에 과거보다 저렴한 물건이 나올 것 같은 상황인데도 아예 물건이 나오지 않는다면, 토지주는 이전 가격을 바탕으로 가격을 책정한다. 2024년 현재 거래가 없다면, 토지가 아주 비싸게 팔렸던 2021년과 2022년의 거래가격을 준거로 삼는다는 것이다.

둘째, 금융비용이 계속 발생한다. PF 대출이 연장되지 않았더라면 담보물(토지) 경공매 등을 통해 미상환 원금만 회수하면 되었겠지만(물론 LTV가 높아 낙찰금액이 디벨로퍼가 상환해야할 원금에 못 미칠 것이기에 차액만큼 금융기관의 손실이 발생한다), 이제는 연장에 따라 늘어난 후취 이자까지 회수해야되므로 회수 목표액이 증가해 금융기관의 손실은 더욱 늘어나게 된다. 정부의 PF 강제 연장 정책이 금융기관의 부담을 증가시킨 꼴이 되었다.

사업성 있는 PF가 사라졌다

- 지방은 상대적으로 토지비가 저렴해 개발비용이 100이라면 토지비가 30, 시공비가 70 정도를 차지한다. 실제로 토지비의 비율이 전체 개발비의 10% 내외였던 사업은 토지비가 극단적으로 0이 된다 해도 사업원가가 매출액을 초과해 사업이 불가한 현장이 많다.

- 토지가격이 비싼 서울은 개발비용이 100이라 할 때 토지비가 70, 시공비가 30 정도를 차지한다. 현실적으로 15% 정도만 토지 가격이 하락해도 사업성이 생길 수 있는 것이다. 실제로 서울 소재 PF 물건의 토지가 20-30% 할인되어 시장에 나오는 경우 거래가 되기 시작했다.

PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

- 높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락. 이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다.

- 민간 준공 물량이 2026년부터 매우 부족할 것으로 예상된다.

창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업

- 2011년 PF문제는 일명 '저축은행 사태'로 일컬어지는데, 부동산 상승기에 과도하게 확대된 PF 대출이 금융위기에 따른 부동산 시장 위축으로 부실화되면서 31개에 달하는 저축은행이 파산했다.

- 이러한 저축은행 부실 사태에 대응하기 위해 정부는 긴급 자금을 투입함과 동시에, 대대적인 구조조정에 들어갔다.

- 2015년까지 총 31곳의 부실 저축은행이 퇴출되었다.

- 2011년 PF 사태를 해결하는 와중에 벌어진 2013년 용산국제업무지구 파산은 부동산 업계에 큰 파장을 일으켰다.

- 2010년대에 들어서면서부터는 SK D&D, 우미건설 등 2세대 디벨로퍼가 새롭게 등장해 두각을 나타내기 시작했다. 이들은 개발 후 분양을 통해 엑시트하는 1세대의 방식과 달리 개발 후 전체 또는 일부 시설을 직접 운영하기 위해 공간의 기획과 운영을 포괄하는 전략을 도입하는 등 차별화된 사업구조를 선보이며 새로운 세대의 개발 사업을 이끌었다.

- 부동산 시장에서도 부동산과 기술, 플랫폼 경제가 결합된 '프롭테크(proptech)' 영역이 성장하기 시작했다. 프롭테크란 부동산(property)과 기술(technology)의 합성어로 전통적인 부동산 산업에 빅데이터, 인공지능, 가상현실 등 IT기술을 결합한 새로운 서비스를 의미한다.

- 작금의 사태는 자유시장경제 원칙과 달리 정부가 인위적으로 PF 사태를 연장했으며, 금융권에서는 책임지는 모습조차 전혀 없다. 자유시장의 원칙에 그 어느 때보다 충실해야할 시점이다.

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량

- 물량이 부족한 경우 전세사기 문제가 해결된다면 빌라 공급 부족은 장기적으로 빌라 임차(월세 혹은 전세) 가격을 높이고 아파트로의 전월세 이주 수요를 창출할 가능성이 존재한다.

- 2023년 서울시 아파트 착공 물량은 2011년 이후 가장 낮은 수치다.

공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

- 2025년~2027년 서울 아파트 입주 물량

첫째, 입주 물량이 지나치게 적다.

둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.

- 공급이 없는 많은 지역이 존재한다.

2025년 : 서울시 전체에 약 26,000채의 아파트가 입주 예정이다. (서초구 4,800채, 동북권(장위동/휘경동/이문동) 15,000채 입주 예정)

2026년 : 서울시 12,300채 입주 예정 (이 중 8,700채가 서초구)

2027년 : 서울시 9,600채 입주 예정 (이 중 5,000채가 서초구)

- 향후 3년간 1년반 치도 안 되는 물량이 나오는 것이다. 이 중 서초구 방배동 일대를 포함한 재개발/재건축 물량이 절대적이니 그나마도 재개발/재건축이 예정대로 진행되는 경우를 가정한 것이다.

- 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.

퍼펙트 스톰 : 공급부족과 금리인하의 협공

- 부동산 가격은 공간시장과 금융시장의 두 부분에서 영향을 받는다. 공간시장은 다시 한 번 부동산 시장의 수요와 공급 측면으로 나뉜다. 부동산 수요란 해당 도시의 거주민 혹은 가구수와 이들의 소득 수준이다. 부동산 공급은 주택수로 볼 수 있는데, 현재 시장에 존재하는 주택의 수와 미래에 공급될 주택 규모가 중요하다. 그밖에 이에 영향을 주는 다양한 변수들이 고려된다. 예를들어 GDP 성장(혹은 도시 GDP 규모), 인플레이션, 부동산 인허가, 시공비 등이다.

- 금융시장 영역에서는 기준금리와 국고채 10년물 금리, 주택담보대출 금리 등이 중요하다.

부동산 수요 : 소득수준과 주택 양극화

- 수요 측면에서는 거주자와 거주 가구의 수 그리고 지역민들의 평균 소득이 중요하다.

- 서울 같은 지역에서는 지역민들의 소득수준이 중요하다.

- 지역민의 소득이 증가하면 부동산 가격은 상승할 수밖에 없다.

- 팬데믹을 거치면서 수요 측면에는 크게 두 가지 특징이 나타났다.

첫째, 거대한 인플레이션이 왔음에도 일반인들의 소득은 그에 맞춰 상승하지 않았다는 점 (서민들의 실질소득은 정체 혹은 감소)

둘째, 양극화의 심화

- 부동산 시장에서 주택가격은 '공간 균형'을 찾아간다. 특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.

- 중산층과 서민의 실질소득이 줄어들었다고 하더라도 이를 다른 요소들이 압도하고 있다.

부동산 공간 : 여전한 고물가 속 공급 절벽

- 미국은 소비자 물가지수를 산정할 때 부동산(거주) 비용이 차지하는 비중이 30-40%에 달한다. 그러나 우리나라는 10%에 불과하다.

- 이제껏 경험하지 못한 고물가가 계속 진행 중이다. 그리고 이러한 고물가 수준에서는 부동산이 가장 좋은 투자처임을 그 누구도 부정할 수 없다.

- 2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다.

- 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.

- 공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다.

금융시장 : 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다

- 현재의 금융시장에서 읽을 수 있는 두 가지 흐름

첫째, 더 이상의 기준금리 인상은 힘들다.

둘째, 기준금리 인하는 언젠가 시작된다.

모든 지표가 '상승'을 가리킨다

- 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3-4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다.

- 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트→ 서울시 12개 대장 단지의 가격흐름

서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

- 대장 단지 트렌드 파악은 두 가지 관점에서 분석이 요구된다.

① N파고

2023년 이후의 가격 트렌드를 봐야한다. N이란 글자를 쓰기 위해서는 상승-하락-상승의 획을 세 번 연속으로 그어야 한다.

N파고의 달성이란, 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다.

② W파고

N파고와 유사하지만 4개의 획을 연속으로 그어야 한다. 근래에 N자 파동을 만들며 상승한 단지들이 과연 그 이전(2021년 하반기~2022년 상반기)의 역대 최고가까지 뛰어넘을 가능성이 있는지 보기 위함이다. 이는 실질적으로 2021년 최고가 이후의 가격 트렌드를 봐야한다.

- 부동산 상관관계에 대한 일반적인 사항 2가지

첫째, 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다.

금리가 낮으면? 대출에 대한 부담이 적어져 매매가격의 상승을 유도

금리가 높으면? 대출에 대한 부담이 커져 주택 매매 시장이 위축

둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.

거래량 증가? 매도인은 매도희망가격을 올리고, 시장에서는 추격매수세가 이어진다. (금리가 낮아져 주택거래가 활발한 시기)

- 거래량 추이는 직전 1-2년 대비 거래량이 증가 혹은 감소했는지를 관찰하는 것이 좋다.

2010년대 중반, 거래량과 가격의 상관관계가 뚜렷했다. 거래량이 늘면 가격이 오르는 관계가 있었다.

2010년대 중후반 이후, 가격이 다른 차원으로 크게 오르면서 거래량이 2010년대 중반 이전에 비해 많이 부족한데도 가격이 상승하는 패턴이 나타났다.

대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

① 대장 단지들이 전고점을 돌파하며 상승 중이다.

② 금리 인하는 시간문제다.

- 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.

③ 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

- 모두 2024년 1-2분기를 기점으로 거래량이 늘어나고 매매가격이 보함 또는 상승세를 보이고 있다.

④ 강남 3구의 상승세가 전이될 것이다.

- 주택 시장의 가격은 서울의 강남구, 서초구에서 시작해 강북과 수도권 등으로 전이되는 현상을 보인다.

- 2030세대의 소비경향이 반영되면서 신축 아파트가 인기를 끌고 있다고 한다.

- 2010년대 중후반 이후에 준공된 준신축 단지들부터 상승기가 시작되었다.

⑤ 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.

⑥ 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

- 서울시의 세대수는 증가하는 추세이며 이는 꾸준한 서울시 거주 수요를 의미한다. 공급은 부족하고 수요는 증가하고 있다. 이는 공급이 수요를 받쳐주지 못해 가격이 상승할 가능성을 암시한다.

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측 

→ 2025년 부동산 가격을 예측한 시나리오 제시, 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향에 대한 제언

서울시 부동산 가격 예측 모델

- 첫 번째 모델 : 현재 전세가격이 빠르게 상승하고 있지만, 매매로의 전환 수요가 이 상승세를 완화시킬 가능성을 상정한다. 이는 서울로 진입하려는 경기도권의 대기 수요뿐만 아니라, 전세에서 매매로 전환하려는 수요가 상당히 존재한다는 가정에 기반하고 있다. 이러한 수요 전환은 전세가격 상승 폭을 둔화시킬 가능성이 있다.

- 두 번재 모델 : 부동산 수익률 모형이다. 금융시장과 공간시장(특히 임대차 시장)의 영향을 받는다. 임대차 시장이 안정적이라면 주요 변수는 금융시장, 특히 기준금리가 된다. 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다. (금리가 낮아지면 부동산 수익률도 낮아진다.)

- 부동산 수익률이 낮아지는 경우 임대 수입은 고정되어 있기에 가격이 상승하게 된다.

- 부동산 가격이 올라가면 투자 수익률이 낮아진다.

- 기준 금리가 인하되면 주택담보대출 금리가 따라서 인하되고, 사람들은 같은 비용으로 더 큰 대출을 일으킬 수 있게 된다. 이는 부동산 수요를 자극하며 부동산 가격을 인상시키는 방향으로 나아간다. 즉 부동산 수익률 하락은 부동산 가격 상승으로 연결된다.

중산층과 서민을 위한 'NEW리츠' 정책

*리츠(REITs)란 부동산에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁으로 이를 통해 소액 투자자도 부동산에 투자할 수 있다.

- 필자가 제안하는 'NEW리츠'의 핵심은 가계(주택 수요자)가 리츠 '투자자'의 일원으로 참여하고, 리츠의 주식을 보유해 의결권을 가진 '주주'가 되며, 동시에 임차인으로서 리츠가 취득한 주택에 거주하는 '거주자'가 된다는 점이다.

- 즉 가계는 ①리츠의 투자자이며 주주임과 동시에 ②거주자이며 ③임차인이다. 주택과 토지는 리츠의 소유다. 리츠 투자자인 개인은 투자 지분을 갖고 있을 뿐 토지, 건물 등 부동산 지분을 직접 소유하지 않는다. 그러니 부동산 등기가 불필요하며 취득세, 재산세 및 종합부동산세, 양도소득세 등의 대상이 되지 않는다.

Part 6. 주목해야 할 '핫플레이스'

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기

- 짧아지는 상업공간의 생애주기는 생존율로 설명할 수 있다. 생존율이란 특정 기간 동안 시장에서 살아남은 매장의 비율을 의미한다.

- 상업트렌드가 빠르게 변화하면 기존 매장과 비즈니스가 적응하지 못하고 시장에서 사라질 확률이 높아지므로 생존율이 낮아진다.

- 서울 7대 상권 = 명동, 가로수길, 강남, 홍대, 이태원-한남, 압구정-도산공원, 성수

- 요일을 불문하고 유동인구가 많은 상권일수록 트렌드 변화에 따른 상업공간의 생애주기가 더욱 짧은 것을 알 수 있다.

- '팝업스토어'의 유치는 상권에 젊은 유동인구를 유입시키는 새로운 동력이 되었다. 이러한 공간 대여 방식을 통해 주최자는 정식 지점을 내는 비용을 들이지 않고도 이에 준하는 마케팅 효과를 누릴 수 있고, 건물주는 임대차계약이 아닌 사용대차계약을 맺음으로써 임대차보호법의 계약 기간에 얽매이지 않고도 수익을 창출할 수 있다는 장점이 있다.

소비행동이 만들어가는 새로운 공간

- 소비행동은 상권분석에 있어서 매우 중요한 주제다.

- 온라인 정보 플랫폼의 영향으로 인해 물리적 접근성만으로는 설명할 수 없는 상업 특성이 전개되고 있다.

- 현대 소비문화 트렌드 중 상권의 활성화와 발전에 중요한 역할을 하고 있는 오픈런, 팝업스토어, 플래그십 스토어

상권을 뒤흔드는 대기행렬 '오픈런'

- 오픈런 현상은 영어단어 Open과 Run의 합성어로 특정 상품이나 서비스를 구매하기 위해 개점 시간 전에 많은 사람들이 몰려 줄을 서서 기다리는 모습을 말한다.

- 명품 브랜드와 F&B 분야에서 두드러지게 나타난다. 최근에는 인기 상품이나 한정판 제품의 출시, 새로운 매장 오픈 시 발생

- 오픈런 현상이 상권에 미치는 영향 : 즉각적인 유동인구 증가, 상권 활성화, 임대료 상승, 브랜드와 상권의 연계

일시적 매장의 무한한 가능성 '팝업스토어'

- 팝업스토어는 일시적으로 운영되는 매장을 통해 새로운 제품을 소개하거나 브랜드 인지도를 높이는 마케팅 전략이다.

- 경험 중심의 소비로 트렌드가 변화해가자 유통업계는 브랜드 가치를 전달하고 고객 접점을 넓히기 위해 팝업 스토어와 플래그십 스토어를 운영 중이다.

- 팝업스토어의 영향 : 체험 마케팅을 통한 유동인구 증가, 지역 활력 및 이미지 개선, 효율적인 공간사용

- 성수동은 트렌디한 지역으로 자리잡으며 다양한 브랜드 팝업 스토어가 열리는 장소로 유명해졌다.

- 최근에는 백화점에서도 팝업 스토어를 운영한다.

브랜드의 얼굴 '플래그십 스토어'

- 플래그십 스토어란 브랜드의 정체성을 가장 잘 나타내는 대표 매장을 의미한다.

- 플래그십 스토어가 일반 매장과 구분되는 차이점 : 브랜드 아이덴티티의 집약, 독특한 쇼핑경험 제공, 한정판 및 특별 상품, 문화 및 예술과의 결합

- 브랜드의 정체성과 가치를 표현하는 대표 공간인 플래그십 스토어는 전략적으로 위치를 선정한다. 상징적이거나 유행에 앞선 장소에 자리 잡는 것이 보통이다.

- 플래그십 스토어는 종종 관광 명소가 되는데, 애플스토어나 나이키의 플래그십 스토어는 그 자체로 관광객이 방문하는 이유가 되어 지역 이미지를 높이는 데 기여한다. 예를 들어 디올이나 샤넬과 같은 명품 브랜드의 플래그십 스토어가 있는 지역은 자연스럽게 고급 상권으로 인식된다.

- 서울의 대표적인 플래그십 스토어 상권으로는 명동, 강남, 홍대, 가로수길, 한남/이태원, 청담 등이 꼽힌다. 플래그십 스토어는 상권 활성화, 관광 명소화, 블랜드 이미지와 상권 이미지 제고, 문화적 허브 역할, 혁신과 트렌드 선도 등 다양한 측면에서 상권에 중요한 역할을 한다.

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나

- 홍대입구는 최근 '덕후 동네'로 변화하고 있다.

- 국내 서브컬처와 덕후 문화의 중ㅅ미지로서 홍대입구-합정-연남 지역은 고유의 지역적 정체성과 커뮤니티, 문화적 자본, 접근성 등의 요소가 결합해 더욱 강력한 문화 플랫폼이 되고 있다.

- 홍대를 구성하는 서브컬처에 주목해야 하는 이유는 대중문화와 연결되는 방식 때문이다. 서브컬처는 콘텐츠의 홍수 속에서 그 희소성과 참신함, 화제성 덕에 일종의 상업적 코드로 각광받으며 대부분의 대중문화 장르에서 위상을 넓혀가고 있다.

- 도심 내 핫플레이스에는 같은 공간에서 다른 '세대'가 경험한 기억이 다층적으로 공존한다.

특별부록. 전세사기는 사회적 재난이다

- 전세사기를 사회적 재난으로 보는 이유는 이 범죄가 사회적 약자를 대상으로 하며 구조적으로 반복되고 있기 때문이다. 전세사기는 요즘 시대에 와서 새로 생긴 범죄가 아니다.

- 전세사기 피해자를 보면 이 범죄의 대상이 일부 계층에 집중되어 있다는 것을 알 수 있다. 공간적으로 보자면 서울시 강서구 화곡동, 인천 미추홀구 등 빌라가 많은 곳에서 피해가 발생했다.

전세사기의 대표적 유형

① 선순위 기망형

- 가장 많이 벌어지는 전세사기 유형 중 하나. 임차인에게 선순위 권리나 보증금 등이 없는 것처럼 속이는 것이다.

- 이 사기 유형은 다가구에서 많이 벌어진다.

- 다세대와 다가구 주택은 겉으로는 모두 빌라로 비슷해 보이지만 소유권 구조에서 차이가 있다. 다가구는 호수에 관계없이 건물 자체가 통으로 하나의 물건으로 취급돼 하나의 등기가 나온다. 그래서 온라인으로 등기부등본을 떼보면 다가구는 다른 호에 거주하는 사람이 전세로 거주하고 있는지 그렇다면 전세금이 얼마인지를 알 수 없다. 세대별로 등기가 있는 다세대 주택과는 다르다.

② 동시 진행형

- 조직범죄에 가깝다. '빌라왕'이 대표적인 동시진행형에 해당한다. 사기의 중추인 건축주가 빌라를 지으며 중개인이나 분양대행업자를 가담시킨다. 빌라 시세를 잘 모르는 세입자의 정보 열위를 이용하는 것이다. 건축주는 이후 꼬리가 잡하지 않게 바지 집주인을 찾아 집을 떠넘긴다. 정리하자면 옛 집주인이 새로운 전세 세입자랑 계약함과 동시에 새 집주인에게 집을 팔고 본인은 떠나버리는 것이다.

- 이 사기 유형의 문제는 대부분의 전세 세입자들이 법적인 현재 집주인만 고소를 한다는 것에 있다. 하지만 그는 채무를 상환할 능력이 안 되며, 바지 집주인일 뿐이다. 정작 문제의 본질은 옛 집주인과 이에 가담한 공인중개사, 분양대행업체다. 이들을 찾아 제재를 가하지 않으면 똑같은 사기가 계속 반복될 것이다.

전세사기가 끊이지 않는 4가지 원인

① 정보 비대칭성

- 신축 빌라의 경우 빌라 가격을 추정하는 공개된 시스템 자체가 많이 없다.

- 전세사기꾼은 정보면에서 유리한 자신의 위치를 이용해 빌라의 가격을 부풀린다. 이때 감정평가사와 합을 맞춰 부동산 평가액을 부풀리기도 하는데 이를 'up감정'이라고 한다.

② 중개인의 도덕적 해이

- 결국 전세사기는 정보를 가장 많이 쥐고 있는 사람들이 도덕적 해이를 일으켜 발생한다.

③ 모니터링 부재와 미약한 패널티

④ 전세 제도 자체의 리스크

2. 깨달은 것

• 이 책은 2024년 하반기에 작성된 책으로, 작년 하반기 얼어붙은 부동산 시장에 대한 내용이 반영되지 않았다(하락-보합장). 따라서 부동산은 예측하는 것이 무의미하다는 사실을 다시 한 번 깨닫게 된 책이었다. 하지만 언제든 서울 시장이 '슈퍼사이클'의 파도를 탈 수 있으므로 이에 대한 대비를 하는 것이 중요하다는 생각을 했다.
• 1월 실전준비반 4주차 강의를 통해 현재 상황에 대한 인식을 제대로 하게 되었다. 책에서도 공급과 기준금리 인하에 대한 설명을 자세히 하고 있는데 이 부분에 대한 공부를 조금 더 해봐야겠다. (어려워서 자꾸 피하고 있었던 부분이었는데 마주해야할 때가 온 것 같다.)
• 과거 부동산 흐름에 대한 인지(?)가 부족했든데, 상승-하락기에 대해 정확하게 알게 되었다.
• 부동산시장을 주식시장의 이동평균선과 골든크로스로 해석하는 부분이 새로웠다. (여전히 잘 모르겠다.)
• 과거 부동산 이슈에 대한 인과관계를 알게 되었다. (임대차법 논란, 레고랜드 발 PF대출, 빌라왕 전세사기 등)
• 핫플레이스가 부동산 시장에 미치는 여파에 대한 설명이 흥미로웠다. (서울의 7대 상권과 트렌드에 대한 부분이 접목) 2030세대가 모이는 상권 중심으로 주거지역이 과연 확산될까?

3. 적용할 점

• Part 4에서 대장단지를 분석한 내용을 임보에 적용해 봐야겠다. (가격흐름 분석에 적용!)
• 부동산 시장의 흐름과 트렌드 분석에 대한 책을 읽다보니, 더더욱 입지가치에 집중해야겠다는 생각이 들었다.
• 향후 공급물량이 부족하다고 하지만, 현재 서울의 동북권은 공급리스크가 큰 지역이 많다. 공급파트에 대한 세밀한 보완이 필요할듯! (임보 보완)

함께 논의하고 싶은 점, 그리고 연관지어 읽어볼 만한 책

1. Part 3. (이슈 6) 퍼펙트 스톰(공급부족과 금리인하의 협공)

곧 공급 부족과 금리인하의 협공으로 상승 시장이 올 것이라는 예측을 책에서 하고 있는데, 이 상승 사이클에 대비할 수 있는 방안(또는 자세?)이 무엇이 있을까?

2. 핫플레이스에 대한 언급이 있었다. 서울의 7대 상권(핫플레이스)이 계속 지금과 같이 유지될까? 핫플레이스가 주거지역 수요까지 영향을 미칠까? 상권의 트렌드 변화 속도가 매우 빠른데, 과연 이 상권들이 언제까지 유지될 수 있을까? 상권을 입지분석의 주요한 요소로 볼 수 있을까?

3.  연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?  결국엔 오르는 집값의 비밀