[커조녀] 돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 + 김경민

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025.2.2 ~ 2025.2.7

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #인플레이션    #공급 절벽    #금리 인하

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :  8점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 김경민

   서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드 대학교에서 도시계획, 부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

  지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시작을 분석한 <부동산 트렌드> 시리즈와 <2020 부동산 메가트렌드>, 도시개발의 방향성을 제시한 <도시개발, 길을 잃다>, 익선동의 가치를 재조명한 <리씽킹 서울>, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 <건축왕, 경성을 만들다>등이 있다.

  <조선일보>에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS <교양이를 부탁해>, MBC <손에 잡히는 경제 플러스>, KBS <머니올라> 등 다양한 미디어에 커트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다.

2. 내용 및 줄거리

 Part1

 2024년 부동산 시장 다시 보기

1. 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

   N자로 반등한 서울 부동산 시장

    

2.  부동산 트렌드 2025 미리 보기

   서울 아파트 골든크로스가 발생하다.

   공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

 Part2

 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

   서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입

   전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

    

2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다.

수도권 동남부_강남, 분당, 수지

수도권 서북부_마포, 일산, 파주

수도권 서남부_양천, 안양, 김포

수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

3. ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위

강남구, 서초구 고가 아파트 시장

노도성(노원구, 도봉구, 성북구) 중저가 아파트 시장

고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

4. 서울시 아파트 공급 부족 사태

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

Part3

2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

   부동산 이동평균선의 골든크로스/ 서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다./ 강남구 아파트는 이미 출발했다./ 노원구 아파트는 어디로 향할까?/ 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

   전 세계에서 월세 폭등이 일어나다./ 임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유/ 시공비는 내려간 적이 없다./ 글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다.

3. 전세가격의 폭등_매매로의 전환을 이끌다

   서울시 전세가격의 언제나 우상향했다./ 대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름/ 전세 가격 상승의 3가지 원인/ 매매로의 전환은 시작되었나?

4. PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

   PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유/ 과거 PF 사태에서 우리가 배운 것/ 사업성이 있는 PF가 사라졌다./ PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

     빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량/ 공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다.

6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

    부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화/ 부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽/ 금융시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는

    인하된다./ 모드 지표가 ‘상승’을 가리킨다.

PART4

12개 대장 단지 상세 리포트

1. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

   대장 단지의 흐름이 바뀌었다./ 서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

  2. 서울 대장 단지 가격 분석

       종로구 경희궁자이/ 강동구 고덕그라테온/ 송파구 헬로오시티/ 강서구 마곡엠밸리/ 송파구 엘리트/ 성동구 왕십리뉴

       타운/ 중구 남산타운/ 마포구 마포래미안푸르지오/ 서대문구 DMC파크뷰자이/ 관악구 관악드림타운/ 서초구 반포          자이/ 강남구 도곡렉슬/ 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

PART5

2025년 부동산 가격 대예측

1. 서울시 집값 시나리오

   서울시 부동산 가격 예측 모델/ 2025년 서울시 아파트 가격 시나리오/ 강남.서초구 아파트 가격 예측/ 노도성 아파트 가격 예측/ 정부의 부동산 시장 개입 가능성

2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

     중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’정책/ 알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

PART6

주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1. 요즘 상권의 새로운 소비문화

   더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기/ 소비행동이 만들어가는 새로운 공간/ 상권을 뒤흔드는 대기행렬'오픈런'/

   일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’/ 브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’/ 도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2. 서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

   홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나/ 동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’/ 젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점/ 4세대 홍대의 경쟁력

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

    서울 부동산 시장은 상승-조정-재상승의 세 단계의 N파고의 등장이다. 현재 탄핵정국으로 보합 또는 조정 단계이나 필자는 서울 부동산 시장에 대해 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 보았다. 이러한 이유로 

    1) 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’가 발생했다.

    2) 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

   강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다. 경기도는 강남권 등 3대 업무지구로의 접근성을 고려하자. 

   수도권 서북부인 일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 접근성이 떨어진다. 서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격 상승의 파급력이 줄어든다.

   수도권 서남부 중 양천구와 안양시 동안구(평촌 신도시)는 동조화된 흐름을 보이나, 김포시는 향후 추이를 살펴봐야 한다.

   수도권 동북부 노원, 남양주, 의정부는 부동산의 하락세가 멈춘 후 새로운 상승세로 전환되기 전의 안정화 단계에 있다.

    강남구, 서초구_고가 아파트 시장은 1. 매우 높은 수요와 안정성(교육, 교통, 상업 및 문화 시설 등 다양한 측면에서 우수한 환경을 제공)  2. 대치동과 반포동은 명문 학교와 학원가가 밀접해 있어 많은 학부모들이 자녀 교육을 위해 이 지역으로 이사한다. 다만 학군 이주 수요는 매매보다 임대시장에 더 큰 영향을 미친다. 3. 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다. ‘강남구’는 주거지와 업무지구가 혼합된 형태다. 반면 ‘서초구’는 주거지의 기능이 더 강한 지역이다. 

     강남구는 이미 재건축이 완료된 단지들이 많아진 반면, 서초구는 최근에 신축 단지들이 많이 들어서고 있다. 따라서 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다.  이는 서초구에 새롭게 재건축된 단지들이 많아짐에 따라 더 현대적이고 고급스러운 주거 환경을 제공하기 때문이다.

    노도성(노원구, 도봉구, 성북구) 지역은 최근에 가격이 정체되고 있다. 주요 요인으로 이 지역은 강남과 여의도에 접근하기 어렵다. 노도성이 접근할 수 있는 주요 직장은 광화문 정도이다. 

   * 서울 아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다. 출퇴근을 편리하게 할 수 있는 지역일수록 선호도가 높아지고, 이에 따라 부동산 가격도 상승한다.

  *  고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

1. 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다.

2. 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 특정 고가 지역의 아파트 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산되는 현상을 의미한다.

3. 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

   * 서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

  1. 서울시 주택 가격이 상승한다.

  2. 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다

  3. 주거 안정성이 악화될 수 있다.

   * 서울시 입주 물량 부족 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.

  상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

  1. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타난다.

  2. 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.

  3. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했다. 그러데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

  인플레이션은 복합적인 경로를 통해 주택 시장에 충격을 주는데, 크게 두 개의 측면(수요와 공급)으로 설명할 수 있다. 수요 측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요을 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다.  인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 화폐가치 하락을 헷지하는 수단으로 실물자산이 주목받는다. 수요 측면에서 부동산이 매력적이게 보이게 하는 다른 요인은 임대료 폭등이다.

  인플레이션은 목재, 철강, 콘크리트, 구리 등 건설에 사용되는 원자재 가격을 상승시킨다.  시공비는 팬데믹 이전 대비 퀀텀 점프해 매우 높은 수준을 유지하고 있으며 과거 통계를 볼 때 시공비가 내려갈 가능성은 희박하다는 것이다.

  신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장은 첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.

  서울시 전세가격은 언제나 우상향했다.  서울시에 거주하고자 하는 압도적인 규모의 수요 그리고 전세가격이 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 경향에 기반한 것으로 본다. 서울시는 양질의 일자리를 제공하므로 일자리 인근에 거주하려는 수요는 당연히 존재할 것이며, 수도권 지역에서 서울로의 이주 수요는 매우 풍부하다.

  전세가격이 상승하면 가까운 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다는 것이다. 엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움) 아파트는 1만 5,000세대에 육박하는 대단지이고 매우 동질적인 집단이기 때문에 서울 전세 트렌드를 대변할 수 있을 만큼 적절한 표본이다. 엘리트의 전세가격을 주목하자.

   * 전세가격 상승의 3가지 원인

   1. 인플레이션으로 인한 월세 및 전세 가격의 상승이다.

   2. 입주 물량의 부족이다.

   3. 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다

   * 매매, 임대 거래 추이를 통해 우리가 알아낼 수 있는 사실

   1. 임대 거래량이 매매 거래량을 압도한다.

   2. 2022년 시장 수요가 절대적으로 매매보다는 임대 시장을 선호했다면, 지금은 상황이 바뀌었다. 매매 비중의 점진적으로 상승과 매매 거래량의 증가는 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

   PF대출 문제는 저렴한 토지 물건이 시장에 출하되지 않았기에 리스크 관리를 제대로 한 건전한 디벨로퍼들이 시장에 참여할 기회가 없어지는 역차별이 발생했다. PF대출 연장이 초래한 부정적 나비효과는 시장에 ‘공급 부족’이라는 큰 충격을 던져주고 있고 몸집을 더 키울 태세이다.

  높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락, 이 모든게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다. 20개월간 연장된 PF대출은 결국 인허가 물량의 폭감으로 이어져 2027년 아파트 입주 물량은 약 9,700채에 불과하다. 민간 준공 물량은 2026년부터 매우 부족할 것으로 예상된다.

  특정 시점에 실제로 착공에 들어가느냐가 해당 시점의 개발 난이 여부를 알려주는 더 좋은 자표가 될 수 있다.

  강동구와 송파구 지역은 올림픽파크포레온 입주 물량의 영향이 강할 수 있으나, 서울 내 다른 지역(특히 서북권과 서남권)은 입주 물량 부족에 직면할 가능성이 크다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

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5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

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6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?