[호랭시] 월부챌린지 357회 진행중 : 2월 3일차 #1 [신문기사, 고분양가 덕 보는 인근 구축 아파트]

월부챌린지
25.02.03

✅ 신문기사 정리

서울 노원구 월계동 미성미륭삼호(미미삼) 24년 4분기 거래량이 32건으로 집계되었다.
24년 9월부터 대출 거래가 강화되며 거래가 침체기에 들어섰지만, 미미삼은 3분기 거래량(32건)을 유지했다.
1986년 준공된 3,930가구 규모의 미미삼은 강북의 대표적인 재건축 아파트다.
24년 11월 분양한 ‘서울월 아이파크’ 영향으로 거래가 활발히 진행된 것으로 보인다.
서울월 아이파크는 84타입 최고분양가 14억원으로 고분양가 논란이 제기됐다.
무순위 일정까지 넘어가긴 했지만 105타입까지는 완판되었다.
서울월 아이파크 고분양가에도 중소형 평형 완판되는 모습을 보며 미미삼 재건축도 탄력을 받고 있다.
미미삼은 1월 ‘월계2 택지개발지구 지구단위계획’ 결정 및 지형도면을 고시했다.
이에 따르면 일부 용지에 대해 준주거지역으로 상향을 할 수 있고 정부의 지원을 받을 수 있다.
광운대 물류용지 개발은 15만m² 부지에 주거/업무/판매/문화 등 복합 기능이 들어서 기반시설을 미미삼에서도 이용이 가능하다.
노원구는 서울 전체 자치구 중에서도 아파트값이 약세를 보이고 있지만
미미삼은 전용 59가 25년 1월 8.05억원에 거래되며 1년 전 대비 1억원 가까이 올랐다.
최근 강서구에 분양한 ‘힐스테이트 동촌역’ 덕에 ‘등촌 아이파크’도 주목을 받은 사례가 있다.
성북구 미분양이 발생한 ‘창경궁 롯데캐슬’ 인근의 ‘삼선 SK뷰’도 마찬가지로 주목을 받고 있다.

✅ 생각 정리

서울에서 청약이 실패한 적이 있었던가?
신축에 대한 수요가 항상 있고 공급이 지금처럼 부족한 시기가 항상 도래하기 때문에 청약시장 불패가 이어졌다.
노원은 노도강으로 묶이는 5급지로 부동산 가격 상승이 가장 느린 특징이 있다.
24년 상반기/중반기의 상승시기에도 그 온기가 5급지까지 오지 못했었다.
그 와중에 미미삼은 거래량과 거래가를 유지하고 있는 모습을 보인다.
기사에 나온 미미삼 23평(전용 59)은 전고 9.8억으로 마지막 최고 거래가 8.05~8.2억으로 보면 -19% 저평가를 보인다.
전용 50타입은 전고 8.75억 대비 6.85억으로 -22% 수준이다. 아직 온기가 저평형대로 퍼지진 못했다.
강서구 등촌 아이파크도 전고 12.95억 대비 10.45억으로 전고 대비 -20% 수준이다.
여전히 서울에는 저평가된 단지들이 많이 보이고 있고 연말 연초로 넘어오면서 상승하는 단지들이 보이고 있다.
이 단지들은 분양되는 신축 단지들 주변으로 회복세를 보이는 특징이 있다.
실제로 착공 후 준공가지 32-36개월이 걸리는 상황을 고려할 때, 이러한 흐름이 어디까지 흘러갈지 모르겠지만
현재처럼 공급이 부족하고 특별한 규제나 정책이 나오지 않는다면 하방지지가 있는 아파트는 가격을 유지할 것으로 보인다.
청약시장에도 꾸준히 관심을 가지고 분양가 및 현재 인근 아파트의 가격을 살펴보면서 시세변동도 확인해볼 수 있으면 투자로 이어가기에도 좋을 것 같다.
결국 당시에는 고분양가 논란이 있어도 결국 완판이 되면서 인근 아파트의 가격을 견인하지 않나 생각이 든다.